Krav om økning av forsikringssum i forbindelse med eiendomstransaksjoner er ganske vanlig, men i de fleste tilfeller vil en nærmere vurdering avsløre at behovet for dette ikke nødvendigvis er reelt.
Vurdering av reell risiko
Den reelle risikoen som skal vurderes, er hvorvidt en profesjonsfeil kan påføre 3. person (banken) en skade, og i så fall hvor mye denne skaden kan beløpe seg til. For de rene profesjonsmessige skader (ikke forsett/kriminelle handlinger) vil det være svært vanskelig å se for seg en skade (erstatningsansvar) som er samsvarende med eiendommens totale transaksjonsverdi, og det er derfor ikke åpenbart at det skal være samsvar mellom transaksjonsverdi og forsikringssum. De skadetilfeller som kan oppstå, og som vil være dekket av forsikringen, er i det alt vesentlige de rene uaktsomhetsskader. Det er så vidt oss bekjent aldri fremmet et krav som samsvarer med en total transaksjonsverdi under en forsikring. De typiske skader skyldes at bebyggelsen på eiendommen ikke holder den standard eller størrelse som er markedsført, men dette vil kun medføre et ansvar for den relevante andel av transaksjonen.
Sikring mot kriminelle forhold
Bankens behov for risikosikring stiller seg noe annerledes med hensyn til kriminelle handlinger. Spesielt kan man her se for seg en stor risiko knyttet til underslag av hele kjøpesummen fra en klientkonto. Dersom banken ønsker å sikre en slik risiko, har man følgelig et teoretisk behov for sikkerhetsstillelse samsvarende med transaksjonsverdien.
Dette kunne i teorien vært løst med en garanti som tilsvarer transaksjonsverdien. I praksis har det imidlertid vist seg svært vanskelig å kjøpe garantier av denne størrelse. Forsikringsselskapene tilbyr ikke sikkerhetsstillelse ut over lovens minstekrav, og bankene tilbyr som regel kun garantier mot realsikkerhet (pant). I tillegg vil ofte en slik garanti ha en pris på ca. 2% av pålydende.
Vi vet at det p.t. utstedes forsikringer som tilsvarer transaksjonsverdier, og at dette blir godkjent av depotavdelinger som tilfredsstillende sikring. Dette er imidlertid en falsk trygghet dersom det er kriminelle eller forsettelige forhold (f. eks underslagsrisiko) man ønsker å sikre seg mot.
En langt bedre løsning er å sikre at pengestrømmen har operasjonelle virkemidler som forhindrer at underslag er mulig. Dette kan f.eks. løses ved at det opprettes særskilt konto med signaturkrav fra flere parter, herunder banken, for å kunne gjennomføre transaksjoner.