Forslag til endringer i borettslagsloven og eierseksjonsloven for å legge bedre til rette for boligkjøpsmodeller
1 Innledning
Advokatforeningens tillitsvalgte advokater utfører et omfattende frivillig og ulønnet arbeid for å ivareta rettsstaten, rettssikkerheten og menneskerettighetene. En del av dette arbeidet består i å utarbeide høringsuttalelser.
Advokatforeningens høringsarbeid er organisert i 27 lovutvalg og 13 faste utvalg, oppdelt etter særskilte rettsområder og rettslige interesseområder. Om lag hundre høringsuttalelser utarbeides av Advokatforeningens tillitsvalgte advokater hvert år.
Alle våre høringsuttalelser er forfattet av advokater med ekspertise innenfor det rettsområdet som lovforslaget gjelder. En ekspertise som ikke er hentet kun fra juridisk teori, men fra advokatenes praktiske erfaring med å bistå sine klienter – i den norske rettsstatens hverdag. Denne høringsuttalelsen er skrevet ut fra Advokatforeningens ønske om å bidra til gode lovgivningsprosesser, og gode lover.
2 Sakens bakgrunn
Vi viser til Kommunal- og distriksdepartementets høring publisert den 3. juli 2023 og med høringsfrist den 20. oktober 2023. Høringen gjelder endringer i borettslagsloven og eierseksjonsloven for å legge bedre til rette for boligkjøpsmodeller.
Denne høringsuttalelsen er utarbeidet av Advokatforeningens lovutvalg for fast eiendom (tings- og leierett). Lovutvalget består av Olav Pedersen (leder), Kristine Devold, Christine Haugstvedt Downing, Thomas Rindahl Håkonsen, Tina Østreng Lund, Trude Gran Melbye og Tom Risa, som alle har lang erfaring og god kompetanse innenfor det aktuelle rettsområdet.
3 Kommentarer til de enkelte forslagene
3.1 Overordnet
Advokatforeningen stiller seg positiv til at lovverket endres for å legge bedre til rette for å tilby boligkjøpere løsninger som gjør det lettere å komme seg inn på boligmarkedet.
Lovforslagene er rettet mot boligkjøpsmodeller som oppfyller forslagets minstekrav til deleie og leie til eie. Advokatforeningen mener at departementet bør vurdere hvordan reglene kan utformes mer fleksible for at lovverket skal være rustet til å møte også de modellene som kan komme i fremtiden. Vi vet at boligutviklerne, særlig de større aktørene, jobber kontinuerlig med innovasjonsarbeid innen dette feltet. En modell for boligkjøp vi ikke klarer å se for oss i dag, kan være aktuell om kun få år. Det samme gjelder hybrider av eksisterende modeller.
Det vil være positivt hvis flere tilbydere utvikler konsepter som gjør det enklere å komme inn på boligmarkedet. Lovverket bør derfor ha mekanismer som gjør det mulig å utvide anvendelsesområdene til nye modeller, slik at lovverket ikke hindrer innovasjon fordi det er tungvint å endre loven ofte.
Advokatforeningen ser verdien i og er enige i at det bør stilles tydelige minstevilkår for hva som faller inn under unntak fra eierbegrensningene, for å hindre at brukereierprinsippet i borettslag utvannes og at maktbalansen i eierseksjonssameier blir skjev. Reglene om eierbegrensninger er fornuftige. Det kan være krevende å gi handlingsrom for å utvikle nye modeller samtidig som man sikrer at åpningen ikke utnyttes på måter som ikke er tiltenkt. En løsning kan være at borettslagsloven og eierseksjonsloven kun har helt overordnede minstevilkår, og at nærmere detaljer inntas i forskrifter til lovene. Dette vil gjøre det enklere å gjennom forskriftsendringer tilpasse vilkårene til eventuelle fremtidige modeller som man ønsker å tilrettelegge for.
3.2 Forslag til endringer i borettslagsloven – leie til eie – høringsnotatet punkt 5.2
3.2.1 Minstevilkår – høringsnotatet punkt 5.2.3
Departementet har foreslått en tidsgrense på fem år for kjøpsopsjonen i leie til eie-kontrakter, og at fristen skal løpe fra avtaleinngåelsen.
Advokatforeningen er enig i at en tidsgrense på fem år er fornuftig. Fristen bør imidlertid løpe fra innflytting, slik det gjelder etter skattelovforskriften § 7-3-2, og ikke fra avtaleinngåelsen. Dersom fristen løper fra avtaleinngåelsen, vil dette slå uheldig ut for opsjonshaveren dersom opsjonen avtales lang tid før ferdigstillelse av byggeprosjektet, eller byggeprosjektet blir forsinket etter avtaleinngåelsen.
3.2.2 Foreldelse – høringsnotatet punkt 5.2.4 (og 5.3.3)
Gitt at spørsmålet om foreldelse av tidsbestemte opsjoner er uavklart, ser Advokatforeningen det som fornuftig med en lovregulering. Av de skisserte forslagene mener Advokatforeningen at det mest fornuftige er at foreldelse reguleres i henholdsvis borettslagsloven og eierseksjonsloven, jf. foreldelsesloven § 30. Det er viktig å unngå løsninger som pålegger forbrukeren eller tilbyderen å gjøre noe aktivt for å unngå foreldelse.
Dersom foreldelse av tidsbestemte opsjoner i boligkjøpsmodeller reguleres i borettslags- og eierseksjonsloven, kan dette imidlertid tas til inntekt for en antitetisk fortolkning, det vil si at alle andre tidsbestemte opsjoner foreldes etter den alminnelige 3-årsregelen i foreldelsesloven § 2. Advokatforeningen mener derfor at en mer generell bestemmelse knyttet til foreldelse av tidsbestemte opsjoner for fast eiendom, bør vurderes. En lovregulering av foreldelsesspørsmålet bør uansett avklare forholdet til løysingsrettsloven § 6.
3.2.3 Hvor stor andel bør juridiske personer kunne eie? – høringsnotatet punkt 5.2.6
Advokatforeningen mener at andelen boliger en juridisk person kan eie i borettslag, bør kunne settes til 50 % for leie til eie, det vil si samme grense som for deleie. Jo likere regler, jo enklere er det å forholde seg til dem. Et komplisert regelverk som differensierer for mye mellom modellene, kan også være til hinder for utvikling av nye modeller, eksempelvis hybrider av leie til eie og deleie.
Såfremt det settes en tydelig tidsbegrensning og samtidig er slik at andeler eller seksjoner må selges i markedet dersom forbrukeren ikke kjøper ved utløpet av opsjonsperioden, vil brukereierprinsippet og maktbalansen etter Advokatforeningens syn forsvarlig opprettholdes.
3.3 Forslag til endringer i borettslagsloven – deleie – høringsnotatet punkt 5.3
3.3.1 Minstevilkår – høringsnotatet punkt 5.3.2
Departementet foreslår at forbrukeren må eie minst 50 % av boligen for at modellen skal kunne regnes som en deleiemodell etter borettslagsloven.
Advokatforeningen er enig i at forbrukeren bør eie en betydelig del av boligen for at det skal være en realitet i medeierskapet og at man skal unngå omgåelser gjennom kunstig lave eierandeler. Samtidig vil risikoen for omgåelse trolig være lav sett i sammenheng med de øvrige minstevilkårene og at forbrukeren vil anses som eier overfor laget. Videre vil deleiemodellen kunne være aktuell for flere forbrukere dersom kravet reduseres fra 50 % til eksempelvis 40 %. Advokatforeningen ber departementet vurdere dette.
3.3.2 Stemmerett mv. – høringsnotatet punkt 5.5.3 jf. 5.3.4
Advokatforeningen er enig i departements vurderinger om at det ved deleie i borettslag er den fysiske personen som bør ha stemmerett på generalforsamlingen.
Etter Advokatforeningens syn bør imidlertid også tilbyder sikres én stemme, og da uavhengig av hvor mange andeler de er deleier i. Dette vil sikre tilbyder en viss, men svært begrenset, innflytelse.
Departementet har dessuten foreslått at det er den fysiske personen som skal anses som andelseier i relasjon til laget. Slik Advokatforeningen leser punkt 5.5.3 i høringsnotatet, diskuteres det her to vurderingstemaer om hverandre; hvem som skal ha stemmerett på generalforsamling, og hvem som skal anses som eier opp mot borettslaget.
Advokatforeningen vil belyse to problemstillinger knyttet til dette: i) hvilke andre eierrettigheter enn stemmerett tilbyder fratas, og ii) at forbrukeren alene vil stå ansvarlig overfor borettslaget.
Ad i):
Dersom tilbyder ikke skal anses som andelseier i relasjon til laget, vil tilbyder foruten stemmerett, heller ikke ha andre andelseierrettigheter som forslags-, møte- eller talerett på generalforsamlingen, jf. gjeldende brl. § 7-2. Det er uklart om departementet kun har ment å regulere stemmerett, eller også andre typer andelseierrettigheter. Advokatforeningen ber departementet vurdere og klargjøre dette. Advokatforeningen mener tilbyder som et minimum bør sikres nevnte forslags-, møte- og talerett, uavhengig av om tilbyder gis stemmerett, ref. over. På den måten sikres tilbyder innsyn i borettslagets anliggender, og også en viss innvirkning på beslutningene som fattes.
Ad ii):
Etter borettslagsloven har andelseier vedlikeholdsplikt og erstatningsplikt knyttet til manglende oppfyllelse av denne, jf. brl. § 5-12 og 5-13. Andelseier har også en plikt til å betale felleskostnader. Dersom tilbyder ikke regnes som andelseier i relasjon til laget slik departementet foreslår, vil borettslaget trolig måtte forholde seg til forbrukeren som eneste ansvarssubjekt (utover panteretten). Dette vil i de fleste tilfeller være en ulempe for både borettslaget og forbrukeren. Departementet bør klargjøre hva det innebærer at forbrukeren anses som andelseier overfor laget, og om de her beskrevne konsekvenser eventuelt er tilsiktet.
3.4 Forslag til endringer i eierseksjonsloven – leie til eie – høringsnotatet punkt 5.6.2
Advokatforeningen viser til punkt 3.2.3 over og mener at også i eierseksjonssameier bør ervervsbegrensningen ved leie til eie settes til 50 % i stedet for 30 %.
3.5 Forslag til endringer i eierseksjonsloven – deleie – høringsnotatet punkt 5.6.3
Advokatforeningen viser til punkt 3.3.2 over om stemmerett, og er enig med departementet i at det er den fysiske personen som ved deleie bør gis stemmerett på årsmøtet. Advokatforeningen viser samtidig til innspillene i punkt 3.3.2, og ber om at departementet gjør tilsvarende vurderinger knyttet til eierseksjonssameier. Det bemerkes at selv om departementet i høringsnotatets punkt 5.6.3 skriver at det foreslås inntatt en bestemmelse om at det er den fysiske personen som skal anses som eier av boligen opp mot eierseksjonssameiet, kan ikke Advokatforeningen se at dette er reflektert i de konkrete forslagene til lovendringer i høringsnotatets punkt 7.
3.6 Kommentarer til de enkelte bestemmelsene – høringsnotatet punkt 7
3.6.1 Borettslagsloven ny § 1-9
I forslag til ny § 1-8 beskrives leie til eie som "utleige av bustad til ein eller fleire fysiske personar" mens det i forslag til ny § 1 9 står at deleie er en avtale om delt eierskap "mellom ein fysisk og ein juridisk person".
Advokatforeningen foreslår at teksten i forslag til ny § 1 9 justeres slik at det også her tas høyde for at flere fysiske personer kan være deleiere.
I forslag til ny § 1-8 er det naturlig å bruke ordet "bustad" om leieobjektet, da det er den fysiske boligen som leies ut. Den personen som gir sin bruksrett til boligen videre gjennom utleie, er imidlertid eier av en andel i borettslaget som gir vedkommende denne bruksretten. I forslag til ny § 1 9 bør eierskap dermed muligens heller vise til "andel". Unntaket må være i tredje setning om at den (eller de) fysiske personen må ha eksklusiv bruksrett til hele boligen, men her bør teksten vurderes presisert til "heile den bustaden i laget som andelen gir einerett til å bruke".
3.6.2 Borettslagsloven § 4-12 tredje ledd
På samme måte som for ny § 1-9, bør man vurdere å tilpasse ordbruken til at det som eies er en andel, ikke en bolig. Dette betyr at setningen
"[…] når andelen går over frå ein andelseigar som nevnt i § 1-8 og § 1-9 til leigar eller deleigar av den bustaden som andelen er knytt til"
bør vurderes endret til:
"[…] når andelen går over frå ein andelseigar som nevnt i § 1-8 og § 1-9 til deleigar av andelen eller til leigar av den bustaden som andelen er knytt til"
4 Oppsummering
Advokatforeningen er som nevnt innledningsvis positive til at lovverket endres. Advokatforeningen anser imidlertid at det er behov for å vurdere om det kan gjøres overordnede grep for å gjøre reglene mer fleksible. Videre mener Advokatforeningen at enkelte av forslagene må vurderes på nytt og eventuelt presiseres nærmere for å unngå utilsiktede eller uheldige konsekvenser.
Vennlig hilsen
Jon Wessel-Aas Merete Smith
leder generalsekretær