Forslag til forskrift til eierseksjonsloven § 9

Sendt: 30.04.2018

Adressat: Kommunal- og moderniseringsdepartementet

1. Innledning

Vi viser til departementets høringsbrev av 14.2.2018 vedrørende ovennevnte høring.

Det er en prioritert oppgave for Advokatforeningen å drive rettspolitisk arbeid gjennom høringsuttalelser. Advokatforeningen har derfor en rekke lovutvalg inndelt etter fagområder. I våre lovutvalg sitter advokater med særskilte kunnskaper innenfor det aktuelle fagfelt og hvert lovutvalg består av advokater med ulik erfaringsbakgrunn og kompetanse innenfor fagområdet. Arbeidet i lovutvalgene er frivillig og ulønnet.

Advokatforeningen ser det som sin oppgave å være en uavhengig høringsinstans med fokus på rettssikkerhet og på kvaliteten av den foreslåtte lovgivningen.

I saker som angår advokaters rammevilkår vil imidlertid regelendringen også bli vurdert opp mot advokatbransjens interesser. Det vil i disse tilfellene bli opplyst at vi uttaler oss som en berørt bransjeorganisasjon og ikke som et uavhengig ekspertorgan. Årsaken til at vi sondrer mellom disse rollene er at vi ønsker å opprettholde og videreutvikle den troverdighet Advokatforeningen har som et uavhengig og upolitisk ekspertorgan i lovgivningsprosessen.

I den foreliggende sak uttaler Advokatforeningen seg som ekspertorgan. Saken er forelagt lovutvalget for fast eiendom (tings- og leierett). Lovutvalget består av Ivar Christian Andersskog (leder), Jo Are Aamondt Brænden, Gro hauge, Ellen Cecilie Mostad og Olav Pedersen.

2. Kommentarer til de enkelte forslagene

I relasjon til selve forslaget til forskrift og høringsnotatets del tre om de enkelte bestemmelsene, har Advokatforeningen noen kommentarer og endringsforslag, som gjennomgås i det følgende.

Til §1-1

I § 1-1 gjentas "medhjelperens oppgaver" som noe forskriften regulerer, både i bokstav b og c. Advokatforeningen foreslår at disse to punktene enten slås sammen, eller at siste del i bokstav b ("herunder medhjelperens oppgaver") slettes, slik at man unngår unødig gjentakelse.

Til §2-3

Forslag til § 2-3 angir hva et krav om seksjonering skal inneholde. Under annet ledd bokstav d er det angitt at kravet skal inneholde "en kort beskrivelse av eiendommen som ligger i sameie". Det kan synes noe uklart hvilke opplysninger man med dette ønsker å oppnå, og dette kan muligens gi grunnlag for en rekke opplysninger som ikke egentlig har betydning for kravet. Eksempelvis vil det neppe være av stor betydning å få opplyst at eiendommen er bebygd med et trehus fra 1950, og at hagen er beplantet med plen, epletrær og tujahekk langs nordlige grense.

I bokstav § 2-3 bokstav h er det foreslått en vid samlebestemmelse, om at kravet skal inneholde eventuelle andre opplysninger og annen dokumentasjon som er nødvendig for å avgjøre kravet. Bestemmelsen kan ses i sammenheng med forslag til § 2-3 fjerde ledd, som gir retten adgang til å etterspørre ytterligere informasjon og dokumentasjon som er nødvendig. Advokatforeningen er av den oppfatning at disse to bestemmelser i tilstrekkelig grad ivaretar behov for generelle samlebestemmelser, og at man ut over dette i størst mulig grad forsøker å konkretisere hva kravet skal inneholde.

En type opplysninger det kan synes hensiktsmessig at medtas i kravet, er en angivelse av hvilke arealer som omfattes av de ulike sameiernes eksklusive bruksrett, og hvilke arealer som disponeres i fellesskap, samt eventuelle eneretter. Slike opplysninger vil kunne gis enten gjennom påtegning på plantegninger og utomhusplan, alternativt gjennom en beskrivelse med ord. Slike opplysninger vil det uansett være behov for å innhente senere dersom kravet skal kunne behandles. Det synes videre hensiktsmessig at synspunkter som sameieren har fremsatt, fremkommer så tidlig som mulig, slik at øvrige sameiere får anledning til å påpeke eventuell uenighet allerede i kommentarer til første varsel (fra sameieren som krever seksjonering). På denne bakgrunn foreslår Advokatforeningen at dette inntas som en egen bokstav under § 2-3 annet ledd, f.eks. "... en angivelse av hvilke deler av eiendommen de enkelte sameiere har eksklusiv bruksrett til, hvilke deler som disponeres i fellesskap, samt eventuelle eneretter, enten i form av en beskrivelse eller gjennom angivelse på tegninger".

Dersom man ikke har klart for seg hvilke andre opplysninger om eiendommen det er ønskelig at oppgis i kravet, kan muligens vårt forslag om tillegg erstatte bokstav d. Hvis det er andre opplysninger om eiendommen man ser for seg at er ønskelig at angis i kravet, foreslår Advokatforeningen at dette konkretiseres noe nærmere i bokstav d.

Når det gjelder eventuelle kommentarer og tilbakemeldinger til varselet fra de øvrige sameierne, synes det videre hensiktsmessig at disse eventuelt videreformidles når krav om seksjonering fremsettes. Advokatforeningen foreslår derfor en tilføyelse i § 2-3 annet ledd bokstav f, "... og om eventuelle tilbakemeldinger sameierne har gitt til dette".

Til §2-5

I forslaget til forskrift § 2-5 annet ledd er det angitt når "sameieren" kan fremsette nytt krav om seksjonering. Det kan imidlertid også tenkes at noen av de andre sameierne, eller en ny eier, ønsker å fremsette et nytt krav om seksjonering. Også disse bør måtte vente til de faktiske eller rettslige forhold som har forhindret et krav om seksjonering, er endret. Advokatforeningen foreslår derfor at § 2-5 annet ledd formuleres nøytralt i forhold til hvem som fremsetter et nytt krav om seksjonering av det samme sameiet. Advokatforeningen foreslår at dette hensyntas gjennom en mindre omformulering av bestemmelsen, f.eks. ved å starte setningen i § 2-5 annet ledd slik: "Det kan fremsettes et nytt krav ...". Til § 3-2

Forslaget til forskrift har i § 3-2 en bestemmelse om medhjelpers ansvar og oppgaver. I bokstav d nevnes at medhjelperen skal foreslå vedtekter. Begrepsbruken "foreslå" tilsier at medhjelperen ikke har beslutningsmyndighet ved uenighet. Sett i sammenheng, oppfatter Advokatforeningen imidlertid forslaget slik at medhjelperen også vil kunne beslutte vedtekter, innenfor de rammer som følger av bestemmelsene om videreføring av eksisterende forhold i § 4-3. Medhjelpers beslutningsmyndighet fremgår av § 3-3 siste punktum når det gjelder avgjørelser i det innledende møte. Videre følger medhjelperens generelle beslutningsmyndighet indirekte av § 3-5, som angir at beslutninger medhjelperen treffer under utførelsen av sine oppgaver, kan overprøves ved at de bringes inn for tingretten. At medhjelperen har beslutningsmyndighet i prosessen fremgår som en nødvendighet, og adgangen til overprøving gjør det uproblematisk. For å unngå tvil eller uklarhet beslutningsmyndigheten også når det gjelder vedtekter, foreslår Advokatforeningen at § 3-2 bokstav d, omformuleres til "utarbeide, foreslå og beslutte ...".

Til § 3-3

Når det gjelder regulering av prosessen og medhjelperens håndtering, savner Advokatforeningen bestemmelser som sikrer medbestemmelsesrett for og kontradiksjon overfor de ulike sameierne. Ut over plikten til å avholde et innledende møte i § 3-3, fremgår ikke dette noe sted. For det første kan det være hensiktsmessig å avholde flere fellesmøter, og Advokatforeningen foreslår at muligheten for dette inntas. Videre mener Advokatforeningen at det er viktig at medhjelper gjennom hele prosessen sørger for å holde alle sameierne orientert om de vurderinger og beslutninger han/hun tar underveis, samt lar alle sameiere uttale seg om disse forholdene. Det er viktig at en slik prosess ikke blir "styrt" av enkelte sameiere, med risiko for avgjørelser som primært denne ønsker eller er tjent med. Det er også viktig at faktiske opplysninger i prosessen kvalitetssikres, ved at de som kjenner eiendommen involveres og kontrollerer at opplysninger som legges til grunn er riktige. Advokatforeningen anser det sannsynlig at disse hensyn vil bli godt ivaretatt i de aller fleste saker, gjennom en forsvarlig og skjønnsom håndtering fra medhjelperens side. På grunn av den prinsipielle viktigheten av hensynene det her er tale om, fremstår det likevel hensiktsmessig at dette presiseres uttrykkelig. Advokatforeningen foreslår på denne bakgrunn et nytt annet og tredje ledd i § 3-3, som eksempelvis kan lyde:

"Ytterligere fellesmøter skal avholdes når medhjelperen finner det nødvendig eller hensiktsmessig.

Medhjelperen skal under hele sin håndtering av saken, sørge for at alle sameiere holdes orientert om medhjelperens faktiske avklaringer, vurderinger og beslutninger, samt i rimelig utstrekning gis anledning til å uttale seg."

Overskriften i bestemmelsen bør eventuelt også endres, for eksempel til "medhjelperens kommunikasjon med sameierne".

Til § 4-3

Forskriftens § 4-3 er, i likhet med flere andre bestemmelser i forskriften, en ren gjengivelse av lovens ordlyd uten noen tilføyelser. Advokatforeningen finner at flere forhold rundt bestemmelsen med fordel kunne vært nærmere presisert og avklart. For det første kan det stilles spørsmål ved i hvilken utstrekning disse bestemmelsene vil kunne fravikes, for eksempel dersom alle sameierne er enige om det. Ordlyden isolert sett taler mot en slik adgang. Fordi sameierne i fellesskap senere vil kunne treffe slike beslutninger på årsmøtet og ved vedtektsendring, synes det lite hensiktsmessig at eventuelle endringer det måtte være enighet om ikke kan gjennomføres med det samme. Advokatforeningen foreslår derfor at det presiseres at endringer i vedtekter, stemmerettsregler og eneretter, likevel kan gjøres ved enstemmighet mellom sameierne.

Ordlyden i § 4-3 er for øvrig noe uklar når det gjelder nettopp adgangen til å gjøre endringen, ved siste del av setningen som angir at det bare gjelder dersom bruksretten vedtektsfestes. Advokatforeningen mener avgjørelsen bør fokuseres på hvorvidt eneretten skal videreføres, og at den da skal vedtektsfestes, ikke motsatt. Advokatforeningen foreslår en presisering av ordlyden i tredje ledd på bakgrunn av dette. I det eierseksjonsloven benytter begrepet "enerett" og ikke "enebruksrett", foreslås dette også videreført i forskriften. Forslag til omformulert tredje ledd, utgjør etter dette:

"Eksisterende avtaler om enerett videreføres selv om de er i strid med eierseksjonsloven, og skal ved slik strid vedtektsfestes."

En annen side ved slike eneretter, er at disse langt på vei vil kunne ivaretas gjennom seksjoneringen, og da ikke bør videreføres. I høringsnotatet uttales at ved eneretter knyttet til utearealer vil matrikuleringsregelverket bli et tema. Advokatforeningen er av den oppfatning at slike eneretter så langt som mulig bør utgjøre tilleggsareal til seksjonen som skal ha eneretten. Dette er eierseksjonslovens primære metode for å etablere eneretter, slik at vedtektsfestede eneretter bare bør benyttes der seksjonering som tilleggsareal av ulike grunner ikke er nødvendig eller hensiktsmessig. Etablering av tilleggsareal til seksjoner på utearealene, vil kunne gjennomføres så lenge det ikke er aktuelt at flere seksjoner skal dele enerettene. I et slikt tilfelle vil arealet likevel måtte være fellesareal, med vedtektsfestede eneretter, som iht. forskriften § 4-3 kan videreføres selv om de vil være i strid med eierseksjonsloven. Advokatforeningen forstår dette slik at evigvarende enerettigheter vil kunne videreføres, på tross av tidsbegrensningen på 30 år som ble presisert i ny eierseksjonslov.

Langt på vei vil det samme kunne gjelde innendørs eneretter. Areal med etablerte eneretter kan i all hovedsak tillegges seksjonens hoveddel, eller dersom det ikke fysisk henger sammen med resten av hoveddelen, seksjoneres som innendørs tilleggsareal. Unntak gjelder der flere deler eneretter, eksempelvis dersom to og to boenheter i en firemannsbolig har felles vaskerom.

De tre bestemmelsene i § 4-3, og unntakene disse gir fra eierseksjonsloven, innebærer også generelt visse ulemper og utfordringer. Som et utgangspunkt har ny eierseksjonslov en overgangsbestemmelse i § 67 niende ledd, som angir at alle avtaler og bestemmelser i strid med loven, opphører å gjelde senest ett år etter lovens ikrafttredelse. For eksisterende avtaler om eneretter, består disse i lovens maksimaltid, nemlig tretti år. Det er uheldig om det etablerer eierseksjonssameier som har bestemmelser og ordninger i strid med ellers ufravikelige bestemmelser i loven. Dette skaper blant annet uforutsigbare og uoversiktlige forhold for fremtidige kjøpere av slike seksjoner. Advokatforeningen mener derfor det bør vurderes grep for å avhjelpe slike konsekvenser så langt som mulig.

På bakgrunn av disse betraktninger og hensyn vil Advokatforeningen foreslå følgende tilføyelser til § 4-3.

"Første til tredje ledd gjelder bare dersom sameierne ikke blir enige om noe annet."

"Videreføring av stemmerettsregler eller eneretter i strid med eierseksjonsloven, skal søkes unngått gjennom undersøkelse av om ordninger innen eierseksjonslovens rammer vil kunne ivareta de samme hensyn og interesser på en like god måte. Medhjelperen har ansvar for å foreta slike undersøkelser, og skal fremlegge alternativer for sameierne."

"Ved eventuell videreføring av stemmerettsregler eller eneretter i strid med eierseksjonsloven etter annet eller tredje ledd, skal det i vedtektene inntas en opplysning om at eierseksjonssameiet er opprettet i henhold til eierseksjonsloven § 9, og om hvilke bestemmelser som på denne bakgrunn er videreført i strid med loven."

Sistnevnte tilføyelse vil langt på vei avhjelpe hensyn til klarhet og informasjon til fremtidige kjøpere og eventuelle andre.

Vennlig hilsen

Jens Johan Hjort     Merete Smith
leder                        generalsekretær