Forslag om skjerpet ervervsbegrensing og regulering av korttidsutleie mv.

Sendt: 06.08.2018

Adressat: Kommunal- og moderniserngsdepartementet

1. Innledning

Vi viser til departementets høringsbrev av 11.5.2018 vedrørende ovennevnte høring.

Det er en prioritert oppgave for Advokatforeningen å drive rettspolitisk arbeid gjennom høringsuttalelser. Advokatforeningen har derfor en rekke lovutvalg inndelt etter fagområder. I våre lovutvalg sitter advokater med særskilte kunnskaper innenfor det aktuelle fagfelt og hvert lovutvalg består av advokater med ulik erfaringsbakgrunn og kompetanse innenfor fagområdet. Arbeidet i lovutvalgene er frivillig og ulønnet.

Advokatforeningen ser det som sin oppgave å være en uavhengig høringsinstans med fokus på rettssikkerhet og på kvaliteten av den foreslåtte lovgivningen.

I saker som angår advokaters rammevilkår vil imidlertid regelendringen også bli vurdert opp mot advokatbransjens interesser. Det vil i disse tilfellene bli opplyst at vi uttaler oss som en berørt bransjeorganisasjon og ikke som et uavhengig ekspertorgan. Årsaken til at vi sondrer mellom disse rollene er at vi ønsker å opprettholde og videreutvikle den troverdighet Advokatforeningen har som et uavhengig og upolitisk ekspertorgan i lovgivningsprosessen.

I den foreliggende sak uttaler Advokatforeningen seg som ekspertorgan. Saken er forelagt lovutvalget for fast eiendom (tings- og leierett). Lovutvalget består av Ivar Christian Andersskog, Jo Are Aamodt Brænden, Gro Hauge, Ellen Cecilie Mostad og Olav Pedersen.

2. Sakens bakgrunn

Høringsforslaget følger opp to anmodningsvedtak fra Stortinget, vedtatt i mai 2017 i forbindelse med behandlingen av ny eierseksjonslov. Disse knytter seg til ervervsbegrensningen og korttidsutleie, og har som målsetning å forsterke tiltak mot boligspekulasjon, blant annet ved å forhindre at profesjonelle aktører driver leilighetshotell i boligsameier. I tillegg inneholder høringsforslaget enkelte andre mindre endringsforslag.

3. Kommentarer til de enkelte forslagene

Advokatforeningens kommentarer til høringsforslaget knytter seg til de to hovedtemaene, ervervsbegrensningen og regulering av korttidsleie. Dette utdypes nærmere for i det følgende.

Til endringsforslag til eierseksjonsloven § 23 - innskjerping av ervervsbegrensningen

Formålet med endringene som foreslås knyttet til ervervsbegrensningen, er ment å gi denne større realitet og gjennomslag. Ny første ledd første punktum utvider ervervsbegrensningen til også å omfatte nærstående, ved å forby erverv som fører til at «erververen alene eller sammen med nærstående blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet». Advokatforeningen er positiv til en slik utvidelse, som også synes å være i tråd med Stortingets anmodningsvedtak.

I forslag til første ledd andre punktum utvides videre ervervsbegrensningen til også å omfatte indirekte erverv gjennom erverv av aksjer eller selskapsandeler. Også dette mener Advokatforeningen er et positivt grep i tråd med ønsket om å innskjerpe ervervsbegrensningen. I og med at den som erverver aksjer eller selskapsandeler ikke strengt tatt blir direkte eier av seksjonen, foreslår Advokatforeningen å omformulere avslutningen av setningen noe, ved å bytte ut «... som fører til at erververen alene eller sammen med nærstående blir eier av flere enn to boligseksjonssameiet», med «... med tilsvarende konsekvens» som også vil forenkle lesbarheten noe. En slik formulering vil også harmonere med forslag til justering for indirekte eierskap, som kommenteres nærmere nedenfor.

Begrepet nærstående defineres i forslag til § 23 første ledd tredje punktum, gjennom en henvisning til definisjonen i aksjelovens § 1-5, jf. § 1-3. Advokatforeningen mener at det som utgangspunkt fremstår som en rettsteknisk god løsning å benytte en allerede eksisterende og veletablert definisjon av nærstående i lovgivningen.

Advokatforeningen vil imidlertid påpeke at definisjonen av nærstående i aksjeloven har flere begrensninger, og at å anvende denne i relasjon til ervervsbegrensingen ikke vil forhindre alle muligheter for omgåelse, og kanskje ikke alle de tilfeller som er ønskelig å ramme. Dette gjelder først og fremst ved ulike eierkonstellasjoner. Eksempelvis vil man etter aksjeloven § 1-5 ikke kunne slå sammen ulike nærstående personers eierandeler i selskaper, det vil si at et selskap ikke er nærstående av en person som bare eier 30 %, selv om broen, som er nærstående, eier 40 %, og de sammen har bestemmende innflytelse.

Eksempelet ovenfor ville imidlertid rammes dersom forslag til nytt første punktum i § 23 også omfatter indirekte eierskap. Indirekte erverv er medtatt gjennom bestemmelsen i annet punktum, men ikke indirekte eierskap som konsekvens. Advokatforeningen foreslår at det vurderes om det er hensiktsmessig med en utvidelse av foreslått første punktum, for eksempel gjennom følgende tilføyelse avslutningsvis: «... direkte eller indirekte gjennom eierskap i aksjer eller selskapsandeler».

Forslag til annet ledd gjør unntak for erverv som litt forenklet sagt er til eget bruk. Advokatforeningen stiller spørsmål ved om det ikke er mulig å forenkle ordlyden i bestemmelsen noe. Slik bestemmelsen nå er formulert refererer den til to ulike grupperinger av nærstående, hvorav det kan være en viss uklarhet knyttet til hvem som må inneha de ulike relasjonene det stilles krav om. Dersom kravet skal være at boligen er tiltenkt brukt av personer i den snevre gruppen av nærstående angitt i bokstav a og b, mener Advokatforeningen at dette må komme klarere frem. En alternativ formulering som kan vurderes er:
«Begrensningen i første ledd gjelder ikke for boligseksjon som erverves av noen som er nærstående av en seksjonseier, dersom den erverves for å benyttes av erververen selv eller følgende nærstående av denne: ...»

Advokatforeningen mener dette unntaket åpner opp for en del omgåelser, når det knyttes til formålet ved ervervet, uten bestemmelser om senere bruk. Samtidig ser Advokatforeningen at det kan være hensiktsmessig med et slikt unntak, og det vil også være utfordrende å regulere dette nærmere.

Til endringsforslag til eierseksjonsloven § 24 - innskjerping av ervervsbegrensningen


Forslaget til nytt annet ledd i eierseksjonsloven § 24 går ut på en maksimal grense for varighet av korttidsutleie. Korttidsutleie er foreslått definert som utleie for kortere tid enn 30 dager, basert på tilsvarende grense i skatteloven. Videre foreslås en grense på inntil 90 dager per år. Advokatforeningen mener dette gir en romslig adgang til korttidsutleie for seksjonseiere, og at lovens hovedordning ikke bør tillate noe mer enn dette. I ytterste konsekvens kan dette forslaget for en seksjonseier innebære at naboleiligheten har 91 ulike beboere i løpet av et år, selv om det eventuelt også må vurderes opp mot begrensningen som ligger i boligformålet.

I høringsforslaget fremsettes videre to alternative forslag knyttet til adgang til vedtektsregulering av korttidsutleie. I begge alternativer foreslås at det ikke kan fastsettes snevrere adgang enn inntil 60 dager. For vedtektsendringer som besluttes med 2/3 flertall, kan dette fremstå rimelig. Advokatforeningen mener imidlertid at adgangen til korttidsutleie, med samtykke fra hver enkelt seksjonseier, også bør kunne innskrenkes ytterligere i vedtektene med samtykke fra de enkelte seksjonseiere.

Korttidsutleie er et fenomen som blant en del seksjonseiere, og i en del sameier, er sterkt uønsket. Det enkelte sameiet vet best selv hvilke bestemmelser de har behov for, og hva som passer for dem. I motsetning til alminnelig utleie, kan Advokatforeningen ikke se at korttidsutleie er noe den enkelte seksjonseier kan ha et strengt og beskyttelsesverdig behov for. Advokatforeningen mener derfor at lovgiver ikke bør forhindre at det kan etableres enkelte sameier med strengere restriksjoner enn 60 dager, eller til og med totalforbud mot korttidsutleie. Gjennom kravet til samtykke, vil ingen seksjonseiere risikere å overraskes av et uønsket flertallsvedtak med slike begrensninger. Tvert imot må seksjonseier selv ha samtykket for å bli bundet, eventuelt gjennom aksept av allerede gjeldende vedtekter da seksjonseier kjøpte boligen. Kravet til samtykke innebærer for øvrig at lovens ordning trolig uansett vil bli det som gjelder for et flertall av eierseksjonssameier.

En annen utfordring med nedre grenser for restriksjoner som kan vedtektsfestes for korttidsutleie, kan være tolkning av mulighet for andre typer begrensninger enn maksimalgrenser for dager per år. Eksempelvis kan det være ønskelig for et sameie å fastsette minstegrenser for utleie på 14 dager, for å unngå de helt kortvarige utleiesituasjonene, eller maksimalgrenser for antall ulike leieforhold en seksjonseier kan ha per år, for eksempel maks 20 ulike leieforhold. Advokatforeningen ser ingen grunn for lovgiver til å forby slike vedtektsbestemmelser, så fremt disse vedtas med den enkelte seksjonseiers samtykke.

Når det gjeler forslag til øvre grense for hva som kan vedtektsfestes, er det i forslaget oppstilt to alternativer, med enten en øvre grene på 120 dager eller en åpen øvre grense. Advokatforeningen mener dette vil være utfordrende med tanke på begrensningen som uansett vil gjelde om bruk til boligformål. En slik begrensning vil gjelde både overfor sameiet, basert på seksjoneringsformålet bolig, men også normalt overfor plan- og bygningsmyndigheter, ut fra reguleringsformål bolig. Korttidsutleie av en bolig i mer enn 90 dager per år, vil i mange tilfeller kunne komme i strid med dette, og dermed utgjøre ulovlig bruk av boligen. Advokatforeningen mener det vil være uheldig om eierseksjonsloven uttrykkelig angir at en viss bruk kan tillates i vedtektene, samtidig som slik bruk likevel ikke er lovlig etter andre bestemmelser. Advokatforeningen mener dette best forhindres ved at loven unnlater å angi nærmere hva som kan vedtektsfestes, men begrenses til å angi at andre ordninger kan vedtektsfestes.

Til endringsforslag til eierseksjonsloven § 38 - salgspålegg ved erverv i strid med ervervsbegrensningen

I forslag til § 38 andre ledd er det inntatt en bestemmelse om salgspålegg ved erverv i strid med § 23. Forslag til første punktum gjelder pålegg om salg av seksjon, mens forslag til andre punktum gjelder pålegg om salg av aksjer «... for å sikre at selskapet ikke eier flere enn to seksjoner». Sistnevnte formulering vil ikke omfatte tilfeller hvor en aksjonær med bestemmende innflytelse allerede eier to seksjoner, og deretter erverver en tredje gjennom et selskap, og også andre konstellasjoner av eierskap sammen med nærstående vil falle utenfor. For at slike tilfeller også skal omfattes, foreslår Advokatforeningen en omformulering av avslutning av annet punktum, for eksempel slik at denne i stedet lyder: «... for å forhindre erverv eller eierskap i strid med § 23».

4. Avslutning

Advokatforeningen er generelt positiv til forslaget, men har noen forslag til presiseringer og justeringer. Vi viser til nærmere redegjort for dette ovenfor i punkt 3.

Vennlig hilsen

Jens Johan Hjort          Merete Smith
leder                            generalsekretær