Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel)

Sendt: 08.05.2020

Adressat: Kommunal- og moderningsdepartementet

1 INNLEDNING

Vi viser til departementets høringsbrev av 10.2.2020 vedrørende ovennevnte høring.

Det er en prioritert oppgave for Advokatforeningen å drive rettspolitisk arbeid gjennom høringsuttalelser. Advokatforeningen har derfor en rekke lovutvalg inndelt etter fagområder. I våre lovutvalg sitter advokater med særskilte kunnskaper innenfor det aktuelle fagfelt og hvert lovutvalg består av advokater med ulik erfaringsbakgrunn og kompetanse innenfor fagområdet. Arbeidet i lovutvalgene er frivillig og ulønnet.

Advokatforeningen ser det som sin oppgave å være en uavhengig høringsinstans med fokus på rettssikkerhet og på kvaliteten av den foreslåtte lovgivningen.

I saker som angår advokaters rammevilkår vil imidlertid regelendringen også bli vurdert opp mot advokatbransjens interesser. Det vil i disse tilfellene bli opplyst at vi uttaler oss som en berørt bransjeorganisasjon og ikke som et uavhengig ekspertorgan. Årsaken til at vi sondrer mellom disse rollene er at vi ønsker å opprettholde og videreutvikle den troverdighet Advokatforeningen har som et uavhengig og upolitisk ekspertorgan i lovgivningsprosessen.

I den foreliggende sak uttaler Advokatforeningen seg som ekspertorgan. Saken er forelagt lovutvalget for fast eiendom (tings- og leierett) og eiendomsmelingsgruppen. Lovutvalget for fast eiendom (tings- og leierett) består av Ivar Christian Andersskog (leder), Gro Hauge, Jo Are Aamodt Brænden, Ellen Cecilie Mostad, Christine Haugstvedt Downing og Olav Pedersen. Eiendomsmeglingsgruppen består av Paul Henning Fjeldheim (leder), Andreas S. Christensen, Øyvind Dahle og Marte Reier.

2 SAKENS BAKGRUNN

Advokatforeningen er invitert til å gi uttalelse til Kommunal- og moderniseringsdepartementets forslag til en ny forskrift til avhendingsloven. Forskriften oppstiller krav til tilstandsrapporter og bygningssakkyndige som må være oppfylt for at en tilstandsrapport skal få virkning etter avhendingsloven.

Høringen er en oppfølging av de endringene i avhendingsloven som ble vedtatt i lovendring 16. mai 2019, som foreløpig ikke har trådt i kraft.

Endringsforslagene i høringsnotater knytter seg til primært til følgende to temaer:
1) Krav til rapporten som selger skal innhente – innhold og undersøkelser
2)Innføring av et lovregulert yrke som «bygningssakkyndig», herunder et offentlig register med oversikt over slike bygningssakkyndige
I tillegg omfatter høringsnotatet et forslag om å presisere forskriftshjemmelen i avhendingslova § 3-10 første ledd.

Advokatforeningens kommentarer til forslaget er i stor grad av overordnet art, men avslutningsvis kommenteres også utvalgte enkeltbestemmelser i forslaget.

3 KOMMENTARER TIL DE ENKELTE FORSLAGENE

3.1 Overordnet om bakgrunn og formål bak forslaget og rettsvirkninger av godkjente tilstandsrapporter

Høringsnotatet er den del av «prosjektet» «Tryggere bolighandel». Vurderingene av forslaget til nye bestemmelser bør skje ut fra målsetningene bak regelverket – å «bidra til en tryggere bolighandel med færre konflikter», som også har kommet til uttrykk i en egen formålsparagraf i forskriftens § 1 andre setning:
«(…) Formålet er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp.»

Den rettslige bakgrunnen for forslaget er at en boligselger, etter endring i avhendingsloven, ikke lenger vil kunne ta «som den er» forbehold. Dermed er selger ansvarlig for alle skjulte feil og mangler ved boligen, med fratrekk for en slags «egenandel» for kjøper på kr 10 000,-. Endringen er ment å motivere selger til å fremlegge mest mulig informasjon til kjøper om boligen for å redusere sitt ansvar.

For å underbygge dette, er det ved lovendringen fra 2019 gjort en tilføyelse i avhl. § 3-10 første ledd. Denne bestemmelsen angir utgangspunktet om mangler etter avhendingsloven – at en kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dette er utdypet med tilføyelsen (ikke i kraft):

«Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i. Departementet kan i forskrift gje føresegner om kva krav som må vere innfridde for at ein tilstandsrapport skal ha verknad som nemnt i andre punktum, medrekna krav til autoriserte bygningssakkunnige og innhaldet i rapportane.»

I Innst.270 L (2018-2019) om de siste endringene i avhendingsloven §3-10 første ledd, fremgår:

«Det kan ikke gis noen uttømmende oppregning av dokumenter som omfattes av den sistnevnte formuleringen, men for praktiske formål vil det dreie seg om selgerens egenerklæringsskjema og eiendomsmeglerens salgsoppgave (prospekt).»

I forslag til ny forskrift er betydningen av «godkjente tilstandsrapporter» angitt slik:

«§ 1-1 Formål
Forskriften fastsetter krav til tilstandsrapporter og bygningssakkyndige som må være oppfylt for at en tilstandsrapport skal få virkning etter avhendingslova. (…)»

Ǥ 1-2 Krav til godkjent tilstandsrapport. Virkningen av en godkjent rapport. Ubetydelige avvik
En rapport regnes som godkjent hvis den oppfyller kravene i denne forskriften. Kjøperen regnes for å kjenne til omstendigheter som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport, jf. avhendingslova § 3-10 første ledd andre punktum.
En rapport som har ubetydelige avvik fra kravene i kapittel 2, kan likevel regnes som godkjent. Kravene i kapittel 3 må i alle tilfeller være oppfylt for at rapporten skal være godkjent.»

Det er imidlertid ikke gjort obligatorisk å innhente en tilstandsrapport etter forskriften. Selger kan dermed i stedet velge å innhente en fagkyndig rapport som ikke regnes som godkjent tilstandsrapport etter den foreslåtte forskriften, enten fra fagperson som ikke tilhører det lovregulerte yrket, eventuelt uten hulltaking som forskriften krever, e.l. Selger kan f.eks. også velge å innhente flere ulike rapporter eller vurderinger fra fagfolk, eksempelvis én erklæring fra elektriker, én fra rørlegger, én knyttet til drenering rundt huset- om det er et tema, osv. Så fremt slike rapporter eksempelvis vedlegges prospektet, vil de være annet salgsdokument etter avhl. § 3-10 første ledd, med nøyaktig samme rettsvirkninger som tilstandsrapporter har etter den samme bestemmelsen – kjøper skal regnes for å kjenne til omstendigheter som går tydelig frem av dokumentet, og det vil dermed ikke utgjøre en mangel.

Dette reiser et fundamentalt spørsmål rundt hva som egentlig er ment å være rettsvirkningene av de foreslåtte bestemmelsene i ny forskrift, når rettsvirkningene av en godkjent rapport i henhold til forskriften synes å være nøyaktig de samme som en annen type rapport, eller en ikke-godkjent rapport. Basert på dette fremstår det for øvrig noe villedende å skille mellom godkjente og ikke godkjente rapporter. Det samme gjelder hele den foreslåtte teksten i § 1-2 (inntatt over).

En annen side av dette, slik Advokatforeningen oppfatter det, er at selger etter den vedtatte lovendringen har et klart incitament til å innhente en eller flere grundige rapporter over boligen, men isolert sett ingenting å tjene på å velge en «godkjent»-rapport i henhold til denne nye forskriften. Sett i sammenheng med flere andre problemstillinger vi vil komme nærmere tilbake til nedenfor, herunder at det er grunn til å tro at dette kan bli en svært dyr rapport, at ikke alle selgere nødvendigvis ønsker hulltaking i boligen de skal selge, at det ikke er foreslått noen særskilt regulering av den bygningssakkyndiges ansvar (foruten krav til forsikring), stiller Advokatforeningen spørsmål ved i hvilken grad det kan forventes at dette nye regelverket vil bli tatt i bruk.

Et grep som kunne gjort at dette stilte seg annerledes, ville være å regulere ansvaret for den bygningssakkyndige nærmere, noe som kommenteres nærmere nedenfor. Dersom selger eksempelvis også hadde blitt fri for ansvar for mangler ved en rapport etter avhendingsloven og tilhørende forskrift, typisk hvis rapporten er mangelfull, ville selger hatt et klart incitament for å velge en slik rapporttype, samtidig som kjøpers interesser er ivaretatt ved at denne ville kunne gått på den bygningssakkyndige med sine krav.

Etter det Advokatforeningen kan se, vil forskriften gjelde alle salg som går etter avhendingsloven. Det er med andre ord ikke gjort noe unntak for fritidsboliger. Dette ble vurdert i punkt 1.9.1.3 i Inst. 270 L (2018-2019) som de aktuelle endringene i avhendingsloven. Da ble det vurdert at selv om hovedformålet bak regelendringen var «tryggere bolighandel», ville konsekvensene av et skille blant annet få rettstekniske konsekvensene som ble ansett som problematiske. Fritidsboliger er ikke særskilt omtalt i nåværende høringsnotat. Formålsangivelsen i § 1-1 knyttes likevel etter ordlyden til «boligkjøp». Dette fremstår etter Advokatforeningens oppfatning som misvisende.

Uansett hvilke rettsvirkninger det har at en rapport skal være «godkjent» i henhold til forskriften, vurderer Advokatforeningen det som hensiktsmessig å gi en slik rapport et eget navn, eksempelvis «boligsalgsrapport», for enkelt å kunne skille en slik rapport fra andre tilstandsrapporter. Det kan også bidra til å tydeliggjøre for den enkelte kjøper hva slags tilstandsrapport som er fremlagt. Begrepet «tilstandsrapport» som er benyttet i forskriften slik den er foreslått, er et generisk begrep som benyttes om en rekke ulike rapporter.

3.2 Krav til rapporten – innhold og undersøkelser

3.2.1 Utforming av kravene til innhold i tilstandsrapporter

Advokatforeningen merker seg at kravene i forskriften til hva den bygningssakkyndige skal undersøke og omtale i forbindelse med en tilstandsrapport, er veldig konkret utformet. Det er ikke vanskelig å forstå at et høyt detaljnivå kan være hensiktsmessig, slik det påpekes i høringsnotatet. Regelteknisk medfører det imidlertid en risiko for at det er forhold som da faller utenfor, uten at dette har vært tilsiktet.

For å forsøke å fange opp slike forhold, kan det synes hensiktsmessig å supplere med én eller flere «generalklausuler», både knyttet til hvilke undersøkelser en bygningssakkyndig skal utføre, og hvilke forhold som skal medtas i rapporten.

Når det gjelder plikt til å undersøke, kunne det vært utformet som et nytt 2. ledd til § 2-1, med en plikt til aktsomt besiktige alle deler av den aktuelle boligen som er omfattet av forskriften kap. 2, eller som eventuelt er avtalt at i tillegg skal vurderes (f.eks. vinduer). Videre at undersøkelsene skal gjøres aktsomt og basert på den bygningssakkyndiges faglige kompetanse og erfaring, og at det ved undersøkelsene som gjøres også skal ses etter alle tegn på feil/mangler, skader eller risikoelementer/svakheter for øvrig, herunder tegn som ikke er uttrykkelig nevnt i forskriften. Typisk kan dette omfatte valg av tekniske løsninger som man har erfaring med at ofte fører til problemer (fukt eller annet), selv om det på undersøkelsestidspunktet ikke observeres fukt.

I relasjon til utarbeiding av rapporten, savnes en generell plikt til å angi alle observasjoner og funn som gjøres, og som antas å være av interesse for en kjøper, uavhengig av om forholdet inngår i det som er pliktig å undersøke. Dette kunne naturlig vært lagt inn som ett nytt 2. ledd i § 2-19. I § 2-19 er det kun angitt at resultatet av undersøkelsene skal angis, og Advokatforeningen antar det dermed vil kunne variere en del hvor mye som medtas av opplysninger i en slik rapport.

Slik Advokatforeningen ser det burde det også vært en generell plikt til å angi hvilke undersøkelser som eventuelt er unnlatt, herunder om det er møbler, tepper eller annet inventar som ikke har blitt flyttet på etter forskriftens § 2-1.

3.2.2 Omfanget av fysiske undersøkelser av boligen - § 2-1 m.fl.

Utgangspunktet i forslaget er at den bygningssakkyndige skal basere sine undersøkelser på det som er synlig, med to unntak:
1) Målinger, hulltakinger og stikkinger som det uttrykkelig angis at skal utføres
2) Tepper, møbler og annet inventar skal flyttes på – når det er nødvendig for å komme til rommet eller bygningsdelen som skal undersøkes

Uttalelser i høringsnotatet kan oppfattes slik at de detaljerte kravene til å undersøke om eksempelvis gulv på våtrom og kjøkken har sprekker, mv., ikke behøver å innebære et krav om at slike møbler flyttes på. Men det er vanskelig å lese noe unntak for slike møbler direkte ut av forskriften ordlyd. Advokatforeningen vil derfor foreslå en presisering rundt dette i avslutningen av § 2-1, for eksempel:

«Dette gjelder likevel ikke for særlig tunge møbler og inventar, når disse ikke skjuler vesentlig installasjoner eller innretninger, og det heller ikke er andre grunner til å mistenke at flytting av slike vil avdekke vesentlige forhold.»

Advokatforeningen merker seg at forslaget inneholder flere bestemmelser om hulltaking, herunder i § 2-2 fjerde ledd om våtrom, § 2-2 niende ledd om tilliggende konstruksjoner til våtrom, og § 2-12 om rom under terreng. Det bemerkes at dette kan være noe selgere oppfatter som negativt, og som dermed kan medvirke til at enkelte velger å ikke benytte denne typen tilstandsrapporter ved salg.

3.2.3 Forhold til informasjon som den bygningssakkyndige skal vurdere/ hensynta

En rekke forhold den bygningssakkyndige skal undersøke avhenger av innhenting av informasjon. Advokatforeningen savner en generell avklaring av om den bygningssakkyndige gjennomgående skal kunne bygge på opplysninger som mottas fra selger (eventuelt megler), eller om den bygningssakkyndige i noen tilfeller vil ha plikt til å vurdere/ kontrollere disse opplysningene selv, eksempelvis ved vurdering av «oppføringstidspunktet» i § 2-12 (4) bokstav b, eller ved vurdering av boligeiers vedlikeholdsplikt for bygningsdeler som ligger på fellesareal. Dette er tema i en rekke bestemmelser i forskriften, f.eks. §§ 2-9 i.f., 2-10 i.f., 2-11 i.f., 2-13 i.f., 2-14 i.f., likevel slik at det fremstår som uklart om den bygningssakkyndige har plikt til å undersøke gjeldende seksjonering og vedtekter. Det bemerkes at store deler av denne informasjonen vil en megler uansett ha plikt til å innhente, såfremt megler benyttes ved salget.

3.2.4 Vurdering av rettslige forhold og mangler

Advokatforeningen oppfatter at det har vært et bevisst valg fra departementets side at den bygningssakkyndige primært skal vurdere bygningstekniske forhold og ikke juridiske forhold. Eksempelvis skal det iht. § 2-18 angis om det avdekkes åpenbare ulovligheter, som ulovlige bruksendringer, men det er ingen generell plikt til å undersøke hvilke deler av boligen som er godkjent til varig opphold.

I § 2-12 (4) er det imidlertid angitt plikt til å vurdere om ventilasjon oppfyller krav til TEK på oppføringstidspunktet for innredet rom under terreng. Advokatforeningen synes det er vanskelig å forstå hvorfor ventilasjon i denne sammenheng skal stå i en særstilling. Dersom tekniske krav for varig opphold i rom under terreng skal kontrolleres, bør det også omfatte krav til rømningsveier og krav til lysinnslipp. Utvelgelsen av hva som skal kontrolleres synes her tilfeldig.

Hvis det ikke er søkt om godkjenning til varig opphold / bruksendring for rom under terreng, eller på loft, på oppføringstidspunktet/ innredningstidspunktet, vil det ikke være tilstrekkelig for å kunne oppnå bruksendring at dagjeldende krav er oppfylt. Slik Advokatforeningen ser det medfører dette at opplysninger om at tekniske krav på oppføringstidspunktet er oppfylt vil kunne være villedende overfor en kjøper som eksempelvis belager seg på å leie ut et areal i kjelleren. Dersom dette arealet ikke er godkjent for varig opphold, vil slik utleie være i strid med plan- og bygningsloven selv om krav til ventilasjon på utbyggingstidspunktet er oppfylt. Dette tilsier at den bygningssakkyndige bør ha ansvar for å undersøke hvorvidt rom under terreng, eller på loft, faktisk er godkjent brukt til varig opphold. Dersom slik godkjenning ikke foreligger, er Advokatforeningen av den oppfatning at den bygningssakkyndiges vurderinger må skje opp mot de krav som gjelder på vurderingstidspunktet. Igjen bør imidlertid dette vurderes opp mot meglers ansvar for undersøkelser. En mulig måte å løse dette på kan være at den bygningssakkyndiges undersøkelsesansvar anses oppfylt dersom megler har undersøkt og kan bekrefte godkjent bruk til bygningssakkyndige.

3.2.5 Forholdet mellom megler og den bygningssakkyndige

Som bemerket over, stiller Advokatforeningen spørsmål ved om ikke undersøkelsesplikter og utveksling av informasjon mellom den bygningssakkyndige og eiendomsmegler burde vært nærmere vurdert og regulert. Dette gjelder begge veier:
- I hvilken grad bør megler ha plikt til å gi opplysninger til den bygningssakkyndige og i hvilken grad skal den bygningssakkyndige kunne legge opplysninger fra megler til grunn. Dette gjelder særlig spørsmål om ansvar for bygningsdeler i eierseksjonssameier. I motsetning til en megler, er det ikke forutsatt at den bygningssakkyndige skal ha noen form for juridisk utdannelse eller kursing. Megler vil derfor være nærmere å undersøke og vurdere om slikt ansvar foreligger.
- Skal megler ha plikt til å hensynta den bygningssakkyndiges rapport ved sin prisantydning, herunder den bygningssakkyndiges prissetting av utbedringer av funn i tiltaksklasse 2 og 3?

3.2.6 Pris - hva vil en forskriftsmessig tilstandsrapport koste?

I høringsnotatet er det lagt til grunn at en tilstandsrapport iht. forskriften vanligvis ikke skal koste mer enn kr 10 000,-, og at det samlede arbeidet for den bygningssakkyndige normalt vil være 3-8 timer (s. 7-8 i høringsnotatet).

Advokatforeningen stiller spørsmål ved om dette prisanslaget er realistisk. Erfaringer fra i dag er at det gjerne koster mellom kr 5-10 000,- for en tilstandsrapport når det ikke blir flyttet på møbler og ikke gjort hulltaking som deretter skal tettes. Normalt gis heller ikke i dagens tilstandsrapporter noe prisoverslag på utbedring av feil og mangler som finnes. Særlig ved salg av totaloppussingsprosjekter vil slik prissetting kunne bli omfattende.

Et annet element for prisen vil være kostnader den bygningssakkyndige vil ha til å godkjennes i henhold til forskriften, og ikke minst til forsikring som oppfyller forskriftens krav. Disse kostnadene vil kunne øke prisen selger må betale den bygningssakkyndige for en rapport. Advokatforeningen bemerker at det ikke synes å være gjort noen nærmere undersøkelser av hva slik forsikring vil koste.

Som påpekt ovenfor, er det ikke gjort unntak for salg av fritidsboliger. Advokatforeningen savner at vurderingene i høringsnotatet også knyttes til salg av fritidsboliger, som tidvis kan ha vesentlig lavere verdi, herunder ved vurdering av betydning av pris for en godkjent tilstandsrapport.

3.3 Krav til den bygningssakkyndige

3.3.1 Overordnet

Høringen omfatter et forslag om å innføre et nytt lovregulert yrke. Advokatforeningen mener at regulering av et yrke bør vurderes grundig, og de ulike sider av denne reguleringen bør skje samlet. Det fremgår av det nåværende forslaget at det er flere sider av ordningen og dermed yrket som ennå ikke er avklart, men som vil måtte utformes og avklares fremover, herunder hvilken offentlig instans som skal være ansvarlig, hvilken kontroll som skal utføres, rett til å godkjennes, mv.

Når det først skal innføres et lovregulert yrke, er Advokatforeningen av den oppfatning at dette bør være en autorisasjonsordning og ikke kun en oppføring på en liste. Videre mener Advokatforeningen at innholdet i nødvendig utdanning for et slikt yrke bør reguleres nærmere, for å sikres at denne gir nødvendige kvalifikasjoner til å gjøre de vurderinger som er forutsatt. Det fremheves at den bygningssakkyndige i henhold til foreslått forskrift skal vurdere både elektrisk anlegg, VA-anlegg, ventilasjon, fukt, mv. som skal vurderes i henhold til forskriften.

Videre må det avklares hvem som skal drifte ordningen, hva som skal kreves av dokumentasjon ved søknad om autorisasjon, når man skal kunne miste autorisasjon, hvem som skal være tilsynsmyndighet, osv. Det bør etter Advokatforeningens oppfatning også etableres mulighet for forbrukere til å klage over jobben den bygningssakkyndige har gjort. Med tanke på at det er denne yrkesgruppen som skal sørge for at bolighandelen fremover blir vesentlig tryggere, er det viktig å sikre at alle autoriserte har tilstrekkelige kvalifikasjoner, og at eventuelt gjentatt dårlig arbeid kan medføre at man mister autorisasjon.

Hele reguleringen av yrket, bør skje samlet. Dette innebærer at enten må kapittel 3 i foreslått forskrift bygges vesentlig ut, ellers bør de tas ut og inngå i en separat forskrift for reguleringen av selve yrket.

Advokatforeningen vurderer det slik at ordningen som høringen legger opp til ikke vil gi en tilstrekkelig sikkerhet for forbrukerne om at de bygningssakkyndige som er oppført på liste har tilstrekkelig kompetanse. Samtidig stiller Advokatforeningen også spørsmål ved om denne ordningen, slik den er foreslått, vil oppfattes tilstrekkelig og forsvarlig for de bygningssakkyndige selv, som skal ha dette som sitt yrke.

3.3.2 Den bygningssakkyndiges ansvar

En stor svakhet ved forslaget, slik Advokatforeningen oppfatter det, er at den bygningssakkyndiges ansvar ikke har vært et tema. Dette selv om en hovedtanke bak ordningen oppfattes å være å ansvarliggjøre den bygningssakkyndige.

Ansvaret for den bygningssakkyndige antas å måtte baseres på det ulovfestede profesjonsansvaret. Av pedagogiske hensyn burde dette ansvaret vært nærmere regulert. Det må tas i betraktning at dette er en forbrukerlov, noe som tilsier tydelig regulering. Det er videre viktig å huske at i de fleste boligsalg er også boligselger en alminnelig forbruker, uten noen større fagkunnskap eller juridisk kunnskap enn kjøper. Den bygningssakkyndige er derimot den profesjonelle part, overfor så vel kjøper som selger.
Noe av det som bør vurderes regulert er:
- I hvilken grad skal kjøper kunne gå på den bygningssakyndige
- Ansvar for prising av mangler (misvisende prising)
- Ansvar for det som burde vært oppdaget av bygningssakkyndige og som ikke er oppdaget/ ikke er angitt klart nok i rapporten
- Reklamasjonsbestemmelser for både kjøper og selger overfor den bygningssakkyndige

Det bør også tas i betraktning at en selger langt på vei vil hefte på objektivt grunnlag for feil og mangler, mens profesjonsansvar for den bygningssakkyndige er et strengt culpa-ansvar. Det kunne med fordel vært vurdert muligheter for å «tette» dette avviket, ved at det ble gjort enklere å gå på den bygningssakkyndige.

Slik forslaget er utformet er selger bare fri for ansvar overfor kjøper, for forhold som fremgår klart av tilstandsrapporten. Dersom det er forhold som burde ha fremgått av rapporten, men som den bygningssakkyndige ikke har gjort tilstrekkelige undersøkelser av eller som ikke er inntatt tilstrekkelig klart, bør det vurderes om ikke også dette burde medføre ansvarsfrihet for selger. En slik bestemmelse kunne vært gjort som en tilføyelse til avhendingsloven § 3-7 nytt andre ledd. Uten en slik bestemmelse vil det fremdeles være selger som har risikoen for at den bygningssakkyndige har gjort undersøkelsene forskriften krever og angitt relevante funn på tilstrekkelig måte i rapporten. For en alminnelig boligselger er det vanskelig å gjøre en slik vurdering av den bygningssakkyndiges arbeid.

3.3.3 Ansvarsforsikring for den bygningssakkyndige

Det er stilt krav i forskriften om at den bygningssakkyndige skal ha forsikring som minimum dekker ansvar på fem millioner kroner per oppdrag. Etter Advokatforeningens forståelse, er det ikke gjort noen nærmere undersøkelser av om slik forsikring tilbys i markedet i dag, og hvilke unntak som gjelder ved eksisterende ansvarsforsikringer. Dersom slik forsikring skal innebære en trygghet for forbrukerne i bolighandelen, selger og eventuelt kjøper, bør denne forsikringsordningen være lovregulert, og det bør sikres at forsikringsselskapene ikke avtaler unntak som innebærer at det plutselig ikke gjelder noen forsikring likevel.

Det bør også vurderes regulert at så vel selger som kjøper har rett til å fremme krav direkte mot forsikringsselskapet for mangler ved den bygningssakkyndiges undersøkelser eller rapport.

3.4 Overgangsregel og ikrafttredelse av endringene i avhendingsloven

Det er en rekke sider av det nye «regimet» for kjøp og salg av boliger som ikke synes ferdig vurdert, og ordningen for godkjenning av bygningssakkyndige mangler foreløpig helt.

I § 4-3 er det forutsatt inntatt en overgangsperiode, med en frist. Før denne fristen skal alle som allerede utfører tilstandsanalyser kunne fortsette å gjøre dette. Forskriften bør imidlertid ikke tre i kraft før alle sider av denne nye ordningen er på plass, herunder en fullstendig autorisasjonsordning for et nytt lovregulert yrke.

Videre er det Advokatforeningens oppfatning at heller ikke endringene i avhendingsloven som sådan, og forbudet mot å ta «som den er»-forbehold, bør tre i kraft før alle sider av dette nye regimet er etablert. Det vil være svært uhensiktsmessig og uheldig med en så stor endring av systemet for boligsalg skal skje i flere skritt. Disse sidene av ordningen og lovendringene henger tett sammen, og det er etter Advokatforeningens oppfatning viktig å sikre også boligselgere mest mulig trygghet ved boligsalget.

3.5 Økonomiske og administrative konsekvenser

Kostnader ved innføring og administrasjon av et nytt lovregulert yrke synes ikke egentlig å være vurdert, og vi stiller spørsmål ved om dette oppfyller utredningsinstruksens krav.

3.6 Særmerknader til enkeltbestemmelser

Til § 2-2
Første ledd bokstav a og b kan fremstå som dobbeltbehandling av sprekker, og «herunder i fuger» kunne isteden vært føyd til i bokstav a. Tilsvarende kan andre ledd bokstav f og g synes å være en dobbeltbehandling av fall mot sluk.

I niende ledd kan det stilles spørsmål ved om det er tilstrekkelig klart hva som menes med «de tilliggende konstruksjonene», og vil dette stille krav om hulltaking i flere rom?

Dette tyder etter Advokatforeningens oppfatning på at hele forskriften bør gjennomgås på ny med tanke på å unngå dobbeltbehandling eller uklarheter.

Til § 2-9:
I fjerde ledd begrenses den bygningssakkyndiges undersøkelsesplikt til når den bygningskyndige finner det forsvarlig å undersøke. Det gjelder imidlertid krav til mulighet for å besiktige skorsteiner for feier-/ brannvesenet. Dersom skorsteinen ikke sikkerhetsmessig lar seg besiktige, er dette typisk noe den bygningssakkyndige bør ha en uttrykkelig plikt til å anmerke i rapporten. Den bygningssakkyndige bør da også vurdere om dette i seg selv innebærer brudd på andre regler.

Femte ledd bestemmer at tak mv. på fellesareal i et sameie skal undersøkes dersom den aktuelle bygningsdelen «har en særlig nær tilknytning til den aktuelle boligen». Tilsvarende formulering benyttes i andre bestemmelser om andre bygningsdeler. Advokatforeningen mener dette gir et svært uklart kriterium for når det skal undersøkes. Vil det eksempelvis bare gjelde hvis det er vedtektsfestet særlig vedlikeholds- eller kostnadsansvar for den konkrete boligeieren, eller vil dette også gjelde tak over en loftsleilighet. Reglene bør formuleres klarere.

Til § 2-12:
Advokatforeningen mener at den bygningssakkyndige undersøkelsesplikt tilknyttet lovligheten for rom under terreng og på loft bør utvides, da dette da en stor del av tilfellene med ulovlig bruksendringer synes å utgjøre slike rom. Se merknader i punkt 3.2.4 ovenfor.

Til § 2-16:
Bestemmelsen stiller krav om dokumentering av at det er benyttet kvalifiserte håndverkere ved større oppussingsarbeider. Advokatforeningen finner grunn til å bemerke at en faktura i mange tilfeller ikke vil gi sikkerhet for at det er benyttet kvalifiserte håndverkere. Hva eier har dokumentert rundt slike større arbeider, bør det være uttrykkelig krav om at medtas i rapporten fra den bygningssakkyndige.

Til § 2-17:
Advokatforeningen fremhever at både P-rom og BRA er viktig informasjon for kjøpere. Det vises til at Forbrukertilsynet i medhold av markedsføringsloven har fastsatt en veiledning om markedsføring av bolig, hvor det i pkt. 3.3.2 fremkommer:

«Arealberegninger må foretas i samsvar med reglene i Norsk Standard 3940. Areal er en helt sentral opplysning om boligen som må oppgis i all markedsføring.
NS 3940 definerer bruksareal (BRA) som areal innenfor omsluttende vegger. Areal av primærrom (P-ROM) er primærrommenes nettoareal og arealet av innvendige vegger mellom disse. Primære rom kan for eksempel være oppholdsrom, soverom, kjøkken, entre, bad og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom BRA eller målinger med andre arealbegreper i NS 3940 fremheves, vil markedsføringen lett være villedende dersom ikke P-ROM oppgis samtidig og like tydelig.»

Videre er det i eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 6 fastsatt at megler i salgsoppgaven skal oppgi «bebyggelsens arealer».

Markedsføringsloven og eiendomsmeglingslovens krav til opplysning om P-rom tilsier at den bygningssakkyndige må pålegges å måle både BRA og P-rom. Arealangivelsen må også hensynta hva som er lovlig bruk av rommene, jf. kommentarene til § 2-12. Merarbeidet og kostnaden ved dette arbeidet er liten, men nytteverdien er stor.

Til § 2-20:
Når det gjelder valg av tilstandsgrad vises det her til «den til enhver tid gjeldende bransjestandard». Det bør presiseres hvilken bransjestandard, herunder om dette sikter til NS 3600 utgitt av Standard Norge, eventuelt hvilket annet organ som har fastsatt standarden.

Til § 3-1:
Advokatforeningen stiller spørsmål ved om ikke en byggmester også i utgangspunktet må anses å ha tilstrekkelig kompetanse til å utforme slike rapporter. Vurderingen av hvilke krav som skal stilles til de bygningssakkyndige bør ta hensyn til at det vil være behov for tilstrekkelig antall tilbydere i hele landet. For å holde prisene nede bør det også sikres en viss konkurranse mellom tilbydere med forskjellig bransje-/foreningstilhørighet. Se for øvrig kommentar over om at innhold i utdannelsen bør reguleres nærmere.

Til § 3-3
Advokatforeningen stiller spørsmål ved om det ikke er hensiktsmessig at størrelsen på forsikringssummen knyttes opp mot eiendommens verdi, eksempelvis meglers prisantydning. Det bemerkes at forskriften både gjelder hytter til kr 500 000 og boliger til flere titalls millioner.

4 OPPSUMMERENDE MERKNADER

Som redegjort for ovenfor, er det Advokatforeningens oppfatning at det er flere forhold knyttet til forslagene som bør utredes nærmere før de endelige regler utformes. Herunder bør hele det lovfestede yrket for den bygningssakkyndige etableres som en fullverdig autorisasjonsordning, og alle sider av denne ordningen bør vurderes og utformes samlet.

I hvilken grad tilstandsrapporter etter i henhold til foreslått forskrift faktisk vil bli benyttet og hvilket ansvar den bygningssakkyndige skal ha overfor så vel kjøper som selger, bør vurderes nærmere.

 

På bakgrunn av at så sentrale sider av dette regelverket ikke synes tilstrekkelig vurdert og/ eller utformet, støtter ikke Advokatforeningen forslaget i sin nåværende form.

 

                                                   Vennlig hilsen

 

Jens Johan Hjort                                                                   Merete Smith
leder                                                                                      generalsekretær