Veiledning til etterlevelse av hvitvaskingsregelverket i eiendomsmeglings-virksomhet

Advokater som driver eiendomsmegling skal forebygge og avdekke transaksjoner med tilknytning til utbytte av straffbare handlinger eller med tilknytning til terrorhandlinger, jf. lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering mv. 2009 nr. 11 § 1.

Advokatens plikter etter hvitvaskingsregelverket kan deles i tre:

  • plikt til å foreta en vurdering av virksomhetens hvitvaskingsrisiko, etablere forsvarlige interne rutiner, ha en hvitvaskingsansvarlig som skal følge opp rutinene, og sørge for at ansatte får opplæring i regelverk, interne rutiner og i å avdekke hvitvaskingsforsøk (intern tilrettelegging),
  • plikt til å foreta risikobasert og løpende kontroll av kunder og transaksjoner (kunde- og transaksjonskontroll),
  • plikt til å undersøke mistenkelige transaksjoner, og rapportere til Økokrim dersom mistanken ikke avkreftes ved nærmere undersøkelser (undersøkelses- og rapporteringsplikten).

For å kunne vurdere risikoen for hvitvasking, må advokaten identifisere aktuelle måter virksomheten kan bli brukt til hvitvasking på (trusler) og hva som kan indikere at et mistenkelig forhold foreligger. Deretter må advokaten vurdere svakheter i virksomhetens anti-hvitvaskingsarbeid. Virksomhetens hvitvaskingsrisiko vil dermed kunne anslås som en konsekvens av trusler og svakheter i systemet.

Aktuelle fremgangsmåter for hvitvasking

Eiendom anses å være en attraktiv måte å hvitvaske på, og det er risiko for at store beløp hvitvaskes gjennom eiendomstransaksjoner. Her følger Finanstilsynets oversikt over noen aktuelle fremgangsmåter for hvitvasking. Listen er ikke uttømmende, og advokaten må selv vurdere konkret hvordan virksomheten kan benyttes til hvitvasking.

  • Kontant betaling

Betaling med kontanter ved kjøp av fast eiendom er den mest åpenbare metoden for plassering av illegale midler.

  • Direkteoppgjør

Dersom oppgjøret bare delvis gjennomføres av advokat, ved at partene skal gjøre opp deler av kjøpesummen direkte mellom seg, kan partenes direkteoppgjør omfatte illegale midler.

  • Eiendommen er betalt med illegale midler

Selger benyttet illegale midler ved sitt erverv av eiendommen.

  • Illegale midler er inkorporert i eiendommen

Legale midler benyttes til å erverve en eiendom, som deretter renoveres for illegale midler. Når eiendommen så selges igjen (eller leies ut), integreres de illegale midlene i det legale markedet.

  • Manipulasjon av eiendommens verdi

Eiendommens verdi kan fastsettes under eller over reell markedsverdi, for derved enten å benytte (kontant) utbytte til kjøp eller skape en "legal" inntekt ved videresalg.

Manipulasjon av eiendomsverdien kan gjøres direkte ved å avtale lav eller høy pris i forhold til markedsverdi, benytte falske verdivurderinger, eller indirekte ved bruk av falske leiekontrakter eller ved å angi at deler av kjøpesummen består av inventar, løsøre, driftsutstyr, goodwill eller annet som er vanskelig å prise.

Selger og kjøper kan avtale en lavere salgsverdi enn markedsverdi, hvoretter kjøper kan videreselge eiendommen til markedsverdi med gevinst. Denne metoden kan benyttes der selger f.eks. skylder kjøper penger i tilknytning til et straffbart forhold, og kjøper får hvitvasket beløpet ved videresalg.

Der kjøper skylder penger til selger i tilknytning til et straffbart forhold, vil en avtale om en høyere salgsverdi enn reell markedsverdi kunne medføre hvitvasking av differansen.

  • Lånebedrageri

Advokaten kan misbrukes til hvitvasking ved lånebedrageri gjennom å motta lånebeløpet på klientkonto og deretter utbetale til selger. Selve lånebedrageriet kan gjennomføres ved bruk av falske dokumenter som for høy takst, uriktige opplysninger om kjøpesum og/eller innbetalt egenkapital, falske leiekontrakter, falske lønnsslipper mv.

  • Illegale midler innbetales som kjøpesum til klientbankkonto

Eiendomsmeglingsvirksomheter kan motta illegale midler på klientbankkonto, hvor midlene hvitvaskes ved utbetaling til selger.

Innbetalingen kan f.eks. skje fra bank i et land som har lavere oppmerksomhet knyttet til anti-hvitvaskingsarbeid, men illegale midler kan også innbetales fra norske kontoer.

  • Bruk av stråmenn, kompliserte selskapsstrukturer, utenlandske foretak

Utbytte fra kriminelle handlinger kan plasseres i fast eiendom gjennom stråmenn eller lovlige selskaper for å tilsløre opprinnelse og destinasjon. Selskapene kan ha kompliserte eierforhold, herunder også utenlandske selskaper hvor det ikke lar seg gjøre å få innsyn i identiteten til de reelle eiere.

Finanstilsynet har utarbeidet en veiledning til etterlevelse av hvitvaskingsregelverket i eiendomsmeglingsvirksomhet, rundskriv 6/2016, for eiendomsmeglere og advokater som driver eiendomsmeglingsvirksomhet. Veiledningen erstatter Rundskriv 8/2009. Rundskrivet inneholder i del I en veiledning for virksomhetens vurdering av risiko for hvitvasking i egen virksomhet, og en veiledning for virksomhetens etterlevelse av regelverket. I del II gjennomgås de mest aktuelle problemstillingene knyttet til de enkelte lovbestemmelsene.

Det er den enkelte advokat som driver eiendomsmegling som er ansvarlig for at hvitvaskingsregelverket etterleves. Finanstilsynet vil følge opp etterlevelsen på tilsyn.

Finanstilsynets rundskriv 6/2016 Veiledning til etterlevelse av hvitvaskingsregelverket i eiendomsmeglingsvirksomhet finnes nederst på denne siden.

Advokatforeningens øvrige informasjon om hvitvaskingsregelverket og advokatvirksomhet finner du her.