Forslag til ny kontraktsstandard for langvarige leie- og driftsavtaler for bygg

1 Innledning

Advokatforeningens tillitsvalgte advokater utfører et omfattende frivillig og ulønnet arbeid for å ivareta rettsstaten, rettssikkerheten og menneskerettighetene. En del av dette arbeidet består i å utarbeide høringsuttalelser. 

Advokatforeningens høringsarbeid er organisert i 27 lovutvalg og 13 faste utvalg, oppdelt etter særskilte rettsområder og rettslige interesseområder. Om lag hundre høringsuttalelser utarbeides av Advokatforeningens tillitsvalgte advokater hvert år.

Alle våre høringsuttalelser er forfattet av advokater med ekspertise innenfor det rettsområdet som lovforslaget gjelder. En ekspertise som ikke er hentet kun fra juridisk teori, men fra advokatenes praktiske erfaring med å bistå sine klienter – i den norske rettsstatens hverdag. Denne høringsuttalelsen er skrevet ut fra Advokatforeningens ønske om å bidra til gode lovgivningsprosesser, og gode lover. 

2  Sakens bakgrunn

Vi viser til høringen til Standard Norge publisert den 19. januar 2024, med høringsfrist den 7. mars 2024. Høringen gjelder forslag til ny standardavtale i form av Standardserien NS 8422 Langvarige leie- og driftsavtaler for bygg, med tilhørende byggblankett og veileder.

Denne høringsuttalelsen er i hovedsak utarbeidet av Advokatforeningens lovutvalg for fast eiendom (tings- og leierett). Lovutvalget består av Olav Pedersen (leder), Kristine Devold, Christine Haugstvedt Downing, Thomas Rindahl Håkonsen, Tina Østreng Lund, Trude Gran Melbye og Tom Risa, som alle har lang erfaring og god kompetanse innenfor det aktuelle rettsområdet.  

3  Kommentarer til de enkelte forslagene 

3.1  Innledende kommentarer

Advokatforeningen stiller seg positiv til at det tas initiativ til utarbeidelse av en standardavtale som har til formål å regulere kontraktsforholdet der utleier påtar seg å planlegge, prosjektere, utføre, leie ut, samt drifte og vedlikeholde et utleiebygg over en lengre tidsperiode for en leietaker. Bakgrunnen er at slike kontraktsforhold reiser sammensatte og kompliserte juridiske problemstillinger hvor begge parter vil kunne ha nytte av standardiserte avtaleutkast som grunnlag for avtaleforhandlingene. 

Advokatforeningen ser også verdien av høringsforslaget sett opp mot eksisterende standarder i markedet, herunder standardene som er utarbeidet av Forum for Næringsmeglere, Norges Eiendomsmeglerforbund m.fl. og standardene som er publisert av Rettsdata. Bakgrunnen er at Advokatforeningen ikke er kjent med at det eksisterer standarder som innehar forslag til reguleringer for utviklings- og byggefasen, med den samme detaljeringsgrad som det forslaget til Standard Norge har til hensikt å regulere. 

Når det er sagt, opplever Advokatforeningen at høringsforslaget på flere punkter avviker fra etablert bransjepraksis for utleie av kommersiell næringseiendom og at høringsforslaget på flere punkter fremstår som mangelfullt, unyansert og ubalansert, sett opp mot den praksis som har utviklet seg i bransjen. Det vises i denne sammenheng til Advokatforeningens kommentarer inntatt i punkt 3.2 under. 

Før vi går nærmere inn på Advokatforeningens kommentarer til høringsforslaget, bemerkes det at i motsetning til tradisjonelle lov- og forskriftsforslag, knytter nærværende høringsuttalelse seg til et forslag til en privatrettslig standardavtale, utarbeidet etter initiativ fra interessegrupper og som inneholder forslag til avtaleregulering som er frivillig å benytte mellom kontraktspartene. Forslaget vil følgelig også kunne inneholde forslag til reguleringer som helt eller delvis er basert på en interesseavveining mellom kommersielle hensyn. Advokatforeningen har på denne bakgrunn valgt å begrense høringsuttalelsen til noen kommentarer av overordnet art, med noen illustrerende eksempler.

3.2  Overordnede kommentarer

3.2.1  Avtalestruktur

NS 8422 Langvarige leie- og driftsavtaler for bygg består av en byggblankett NS 8422 ("Byggblanketten") med tre standardavtaler: 

-    Del 1:     Alminnelige kontraktbestemmelser for utviklings- og byggefasen (NS 8422-1)
-    Del 2:     Alminnelige kontraktbestemmelser for leieperioden (NS 8422-2) ("Leieavtalen")
-    Del 3:     Alminnelige kontraktbestemmelser for forvaltning, drift, vedlikehold og service 
     (NS 8422-3) ("Driftsavtalen")

I tillegg er det utarbeidet en veileder til NS 8422 ("Veilederen") som inngår i høringsdokumentene. 

Advokatforeningen er av den oppfatning at grensedragningen og sammenhengen mellom kontraktsdokumentene på enkelte punkter er uklar og ikke tilstrekkelig bearbeidet. 

Som eksempel vises til at oppdelingen mellom Leieavtalen og Driftsavtalen blant annet er begrunnet med at utleier bør sikres muligheten til å kunne selge aksjene/andelene i utleieselskapet, samtidig som utleier skal kunne organisere driften av den utleide eiendommen i et separat driftsselskap, se Veilederen punkt 3.4. Advokatforeningen anerkjenner at utleiere bør ha fleksibilitet til å videreselge utleieselskapet og for øvrig kunne innrette utleievirksomheten på en hensiktsmessig måte, så lenge leietakers interesser er ivaretatt på en tilfredsstillende måte. Advokatforeningen stiller likevel spørsmål ved om avgrensningen mellom disse to avtalene er hensiktsmessig slik de er presentert i høringsforslaget. Bakgrunnen er at høringsforslaget dels lar leietaker sette begrensninger på utleiers rett til organisering og salg av utleieselskapet, i tillegg til at høringsforslaget inneholder avtaleklausuler som vil kunne gjøre det vanskelig å operere med utleie og drift av leieobjektet i ulike selskaper. 

Som eksempel på at leietaker vil kunne begrense utleiers handlingsrom, vises til at høringsforslaget gir leietaker rett til å kunne nekte utleiers overdragelse av utleieselskapet dersom det foreligger "saklig grunn", ref. Leieavtalen punkt 8. Ikke bare legger bestemmelsen begrensninger på utleiers rett til å selge utleieselskapet, men høringsforslaget innebærer også at leietakers samtykke er nødvendig ved andre omorganiseringer på utleiersiden. På dette punkt går forslaget vesentlig lenger enn det som følger av både husleieloven og øvrige leiestandarder i markedet. Advokatforeningen anbefaler derfor at det foretas en fornyet vurdering av om høringsforslaget legger for store begrensninger på utleiers handlingsfrihet og om leietakers interesser er ivaretatt gjennom utleiers sikkerhetsstillelse jf. Byggblankettens punkt 19, eller om leietakers interesser vil kunne ivaretas på annen måte.  

Som eksempel på at oppdelingen mellom Leieavtalen og Driftsavtalen vil kunne gjøre det vanskelig å operere med utleie og drift av leieobjektet i to ulike selskaper, vises til at det i Leieavtalen punkt 16 fremgår at "partenes misligholdssanksjoner reguleres av FVDS-avtalen [Driftsavtalen], med de unntak som fremkommer av 16.2". Konsekvensen av den foreslåtte regulering er at leieforholdet reguleres i Leieavtalen, mens leietakers eventuelle misligholdskrav mot utleier som følge av brudd på Leieavtalen reguleres av Driftsavtalen punkt 17. Advokatforeningen finner det betenkelig at leietakers rett til å fremme misligholdsanksjoner mot utleier ikke reguleres i en og samme kontrakt, med en og samme avtalemotpart. Det tilføyes at reguleringen også synes å stå i motstrid med Leieavtalens punkt 23, hvor det forutsettes at husleielovens misligholdsbestemmelser kommer til anvendelse også under Leieavtalen. 

3.2.2  Mangelfull regulering av sentrale bestemmelser i avtaleverket     

Advokatforeningen er videre av den oppfatning at kontraktsdokumentene som inngår i høringsforslaget på enkelte punkter fremstår som mangelfulle eller ufullstendige. Som illustrasjon vises til følgende eksempler: 

Ad. leieperiode (Byggblanketten punkt 9 og Leieavtalen punkt 9.1 og 17)
- I leieavtaler mellom kommersielle parter angis normalt at avtalen ikke kan sies opp av noen av partene i løpet av leieperioden. Tilsvarende regulering fremkommer ikke av høringsforslaget og kunne med fordel vært presisert.     
- I leieavtaler mellom kommersielle parter avtales normalt at fristen for å sende flytteoppfordring etter leieforholdets utløp settes til 6 måneder og ikke 3 måneder slik dette følger av husleieloven § 9-2 tredje ledd. Tilsvarende regulering fremkommer ikke av høringsforslaget og bør vurderes inntatt.  
   
Ad. regulering av leien (Byggblanketten punkt 7.3 og Leieavtalen punkt 9.2) 
- Advokatforeningen påpeker at bestemmelsene om regulering av leien fremstår som noe uoversiktlige og at det med fordel kunne vært innarbeidet krysshenvisninger i de ulike kontraktsdokumentene for å klargjøre sammenhengene i høringsforslaget. Det vises til at det bestemmelsene om avtaleregulering både fremgår av Byggblanketten punkt. 7.3, punkt 20 og 21, samt av Leieavtalens punkt 9.2. Høringsforslaget legger således opp til en kombinasjon av at leien skal justeres i samsvar med konsumprisindeksen eller annen godkjent indeks (Byggblanketten punkt 7.3 og Leieavtalen punkt 9.2), samt at leien skal oppdateres ved godkjent forprosjekt (Byggblanketten punkt 20) og ved overtakelse (Byggblanketten punkt 21). Det fremkommer ikke hvordan leiereguleringen skal fastsettes ved godkjent forprosjekt eller ved overtakelse, kun at eventuell uenighet om leien i forbindelse med overtakelse skal angis i overtakelsesprotokollen, jf. kontraktbestemmelser for utviklings- og byggefasen NS 8422-1 punkt 25.2.2 d). Kombinasjonen mellom disse bestemmelsene og at indeksen per overtakelse skal benyttes dersom ikke annen indeks er avtalt (jf. Leieavtalen punkt 9.2) vil kunne sette utleier i en usikker økonomisk situasjon. Advokatforeningen anbefaler at bestemmelsene om regulering av leien klargjøres, herunder at det vurderes om leien, i de tilfeller der ikke annet er avtalt og i tilfeller der det foreligger uenighet om leiens størrelse per overtakelse, bør være at leien skal justeres årlig basert på sist kjente indeks på avtaletidspunktet.        

Ad. merverdiavgift (Leieavtalen punkt 9.4)
- Høringsforslagets regulering av merverdiavgift er begrenset til én setning som sier at "[p]artene skal følge den til enhver tid gjeldende regulering av merverdiavgift for leieobjektet". Advokatforeningen påpeker at reguleringen av merverdiavgift er av sentral og tidvis av avgjørende betydning for utleie av næringsbygg, og da spesielt for nybygg eller bygg som er gjenstand for rehabilitering. Advokatforeningen stiller på denne bakgrunn spørsmål ved om den foreslåtte regulering er tilfredsstillende for å ivareta lovpålagte krav og utleiers behov for klarhet og forutsigbarhet for eventuell fradragsrett for inngående merverdiavgift på oppførings-/rehabiliteringskostnadene, samt for løpende kostnader til drift og vedlikehold i leieperioden. Høringsforslaget mangler også bestemmelser som sikrer utleier lovpålagt kontroll med bruken av leieobjektet/leietakers avgiftsstatus, samt bestemmelser som ivaretar utleiers potensielle krav mot leietaker som følge av manglende eller redusert fradragsrett og annet tap som følge av leietakers bruk/virksomhet, leietakers bruksendring, mv. I tillegg anbefaler Advokatforeningen at det vurderes inntatt en bestemmelse som presiserer at leietaker, i forbindelse med fraflytting, beholder egne justeringsforpliktelser for byggetiltak foretatt av leietaker på eller i leieobjektet i løpet av leieperioden. Sistnevnte for å sikre utleier mot krav om justering/tilbakebetaling av merverdiavgift som leietaker har fått fradrag for.     

Ad. opphør/forlengelse av leieperioden (Leieavtalen punkt 17)
- Leieavtalens punkt 17 første ledd inneholder en generell rett for leietaker til, ved leieforholdets utløp, å forlenge leieperioden for en avtalt periode på samme vilkår som i avtalen. Advokat-foreningen stiller spørsmål ved om leietakere generelt bør ha rett til ensidig å forlenge et leieforhold på samme vilkår i avtaler som er forutsatt benyttet i langvarige leieforhold, dvs. leieforhold med en varighet på 10 år eller mer. Det vises i denne sammenheng til at markedsleienivåene i Norge historisk har økt mer enn endringene i konsumprisindeksen og at en slik rett derfor vil kunne få negative økonomiske konsekvenser for utleiere. 
- Advokatforeningen stiller videre spørsmål ved om konsekvensene av utleiers unnlatelse av å sende en forespørsel til leietaker, om leietaker ønsker å forlenge leieperioden to år før leieavtalens utløp, er hensiktsmessig. Det vises i denne sammenheng til at den tidsmessige konsekvensen av utleiers unnlatte forespørsel vanskelig lar seg forene med leieavtalens utløpsdato og leietakers rett til forlengelse. Det stilles videre spørsmål ved om det er hensiktsmessig at forespørselen pliktes rettet til leietaker seks måneder før datoen for leietakers rett til å kreve forlengelse inntrer. 
- Dersom forlengelse først skal skje på uendrete vilkår, ser Advokatforeningen ikke grunn til at det skal settes en tidligste frist for leietakers varsling av forlengelsen. En slik tidligste frist brukes normalt når leien skal justeres til for eksempel markedsleie ved forlengelsen, og slik at partene ikke skal måtte ta stilling til markedsleie per forlengelsestidspunktet lenge før forlengelsestidspunktet faktisk inntrer.   
  
Ad. sikkerhetsstillelse (Byggblanketten punkt 11.1 og Leieavtalen punkt 9.3) 
- Høringsforslaget inneholder krav om at leietaker skal stille sikkerhet for sine forpliktelser overfor utleier, enten i form av en selvskyldnerkausjon, morselskapsgaranti eller en annen avtalt sikkerhet. Høringsforslaget inneholder ingen nærmere angivelse av eller krav til det materielle innholdet i leietakers sikkerhetstillelse, herunder om sikkerhetens størrelse kan kreves regulert i henholdt til konsumprisindeksen, eller om sikkerheten kan påberopes av utleier innen en angitt frist etter utløp av leieperioden – typisk slik at garantien løper til tre måneder etter leieavtalens utløp. Advokatforeningen stiller spørsmål ved om den foreslåtte regulering er tilstrekkelig og om ikke bestemmelsen også bør inneholde visse minimumskrav til sikkerhetsstillelsens nærmere innhold. 

Ad. overdragelse av Leieavtalen og selskapsmessige endringer (Leieavtalen punkt 8)
- Leieavtalen inneholder i punkt 8 en bestemmelse som gir leietaker rett til å nekte utleier å overdra Leieavtalen dersom det foreligger saklig grunn til slik nektelse. I bestemmelsens andre ledd etableres tilsvarende samtykkekrav fra leietaker for overdragelse av aksjer og andeler i utleier (såkalt "change of control"). Det fremkommer videre av bestemmelsens tredje ledd, at leietaker kan nekte selskapsmessige endringer av enhver art i utleier på fritt grunnlag, uavhengig av om dette svekker utleiers stilling til å oppfylle sine forpliktelser overfor leietaker. Advokatforeningen stiller spørsmål ved om bestemmelsen, slik den er utformet, har fått motsatt betydning og om bestemmelsen egentlig var tilsiktet å ramme overdragelser og selskapsmessige endringer i leietaker (ikke utleier). Dersom reguleringen er tilsiktet, påpekes at Leieavtalen synes å mangle tilsvarende regulering for overdragelser og selskapsmessige endringer i leietaker. Advokatforeningen anbefaler videre at det vurderes om terskelen for utleiers samtykke endres, slik at utleier kan nekte samtykke på fritt grunnlag. Bakgrunnen er at bestemmelsen representerer en meget viktig sikkerhet for utleiere til å kunne nekte overdragelser (direkte og indirekte) som potensielt vil kunne svekke leietakers evne til å oppfylle sine forpliktelser under Leieavtalen. I forlengelsen av dette bør det i tillegg angis om samtykkekravet også skal gjelde ved såkalte indirekte eierskifter i utleier og/eller leietaker, dvs. eierskifter som finner sted høyere opp i utleiers/leietakers konsern.   

Ad. felleskostnader 
- Til tross for at høringsforslaget også er tenkt benyttet til utleie av leieobjekter som inngår i et flerbrukerbygg, inneholder forslaget ingen regulering av leietakers plikt til å betale felleskostnader. Det er riktignok inntatt en tekst i Veilederen side 7 hvor partene oppfordres til å ha en nøye gjennomgang av fordelingen og fastsettelsen av felleskostnadene. Veilederen gir imidlertid verken en anvisning på hvordan felleskostnadene bør fordeles eller forslag til hvordan dette bør reguleres i avtalen. Advokatforeningen stiller spørsmål ved om den foreslåtte måten å regulere felleskostnadene på er tilfredsstillende. Det vises i denne forbindelse til at manglende avtalerettslig hjemmel til å kreve felleskostnader dekket av leietaker, vil kunne medføre økte eierkostnader for utleier, noe som også vil kunne påvirke verdien av utleieeiendommen. Advokatforeningen er av den oppfatning at standarden bør inneholde forslag til regulering av leietakers forpliktelse til å dekke eiendommens felleskostnader for det tilfelle leieobjektet på avtaletidspunktet inngår i, eller i løpet av leieperioden vil kunne inngå i, et flerbrukerbygg.   

Som eksemplene over viser er Advokatforeningen av den oppfatning at flere av høringsforslagets standardbestemmelser fremstår som mangelfulle eller ufullstendige. 

Fremstillingen er ikke ment å være uttømmende og flere av eksemplene gjør seg også gjeldende under Driftsavtalen. Som eksempel kan vises til bestemmelsene om varighet, pris, sikkerhetsstillelse, overdragelser og selskapsmessige endringer.  

3.2.3  Bransjepraksis

Det kommersielle leiemarkedet i Norge er i stor utstrekning standardisert gjennom bransjeaktørenes bruk av standardavtaler utarbeidet av blant annet Forum for Næringsmeglere, Norges Eiendomsmeglerforbund m.fl., standardkontraktene publisert på Rettsdata, etc. Standardene har blitt til gjennom en årrekke, og er løpende oppdatert og tilpasset rettsutviklingen både med hensyn til rettspraksis, kommersielle trender og nye offentligrettslige krav. Advokatforeningen opplever at de etablerte standardene langt på vei oppfattes å gi uttrykk for gjeldende bransjepraksis, inneholdende både markedsmessige og i hovedsak balanserte avtalebestemmelser. Som fremstillingen i punkt 3.2.2 viser, avviker høringsforslaget på flere punkter fra de bestemmelser som er utviklet i bransjepraksis gjennom flere år. I tillegg fremstår høringsforslaget også på enkelte punkter som mer unyansert og ubalansert enn det Advokatforeningen oppfatter som akseptert bransjepraksis.  

Advokatforeningen anbefaler derfor at høringsforslaget i større utstrekning tar opp i seg de avtalereguleringer som har utviklet seg gjennom bransjepraksis. 

4  Oppsummering

Advokatforeningen stiller seg positiv til at det tas initiativ til utarbeidelse av en standardavtale som har til formål å regulere langvarige leie- og driftsavtaler for bygg. Advokatforeningen er ikke er kjent med at det eksisterer standarder som innehar forslag til reguleringer for utviklings- og byggefasen med den samme detaljeringsgrad som forslaget som er fremsatt av Standard Norge.   

Advokatforeningen er imidlertid av den oppfatning at høringsforslaget i sin nåværende form fremstår som noe mangelfullt og ufullstendig. Det anbefales på denne bakgrunn at høringsforslaget bearbeides ytterligere, og at forslaget i større utstrekning tar opp i seg de avtalereguleringer som har utviklet seg gjennom bransjepraksis.

                                                    Vennlig hilsen 

Jon Wessel-Aas                                                                    Merete Smith
leder                                                                                      generalsekretær