NOU 2024:19 Ny boligleielov
1 Innledning
Advokatforeningens tillitsvalgte advokater utfører et omfattende frivillig og ulønnet arbeid for å ivareta rettsstaten, rettssikkerheten og menneskerettighetene. En del av dette arbeidet består i å utarbeide høringsuttalelser.
Advokatforeningens høringsarbeid er organisert i 28 lovutvalg, oppdelt etter særskilte rettsområder og rettslige interesseområder. Om lag hundre høringsuttalelser utarbeides av Advokatforeningens tillitsvalgte advokater hvert år.
Alle våre høringsuttalelser er forfattet av advokater med ekspertise innenfor det rettsområdet som lovforslaget gjelder. En ekspertise som ikke er hentet kun fra juridisk teori, men fra advokatenes praktiske erfaring med å bistå sine klienter – i den norske rettsstatens hverdag. Denne høringsuttalelsen er skrevet ut fra Advokatforeningens ønske om å bidra til gode lovgivningsprosesser, og gode lover.
2 Sakens bakgrunn
Vi viser til høringen til forslag om ny boligleielov i NOU 2024:19 fra Husleielovutvalget publisert den 18. oktober 2024, med høringsfrist den 31. januar 2025.
Høringen gjelder forslag om ny boligleielov for å styrke leiernes rettigheter og sikre grunnleggende botrygghet, og at loven samsvarer bedre med dagens situasjon på leiemarkedet i tråd med Stortingets anmodningsvedtak nr. 88.
Denne høringsuttalelsen er i hovedsak utarbeidet av Advokatforeningens lovutvalg for fast eiendom (tings- og leierett). Lovutvalget består av Olav Pedersen (leder), Kristine Devold, Thomas Rindahl Håkonsen, Tina Østreng Lund, Trude Gran Melbye, Per-Amund Uldalen og Tom Risa, som alle har lang erfaring og tung kompetanse innenfor det aktuelle rettsområdet.
3 Kommentarer til de enkelte forslagene
3.1 Innledning
Husleielovutvalget har i sitt lovutkast delt seg i et flertall og et mindretall i flere av forslagene til ny boligleielov. Begge alternativer gjengis i lovutkastet i rapportens kapittel 37. Advokatforeningen vil i denne høringsuttalelsen kommentere på kapitlene 12 til 34 i NOU 2024:19. Hva gjelder kapitlene 21 til 27 vises til Advokatforeningens høringsuttalelse til Husleielovutvalgets rapport "Kontraktslengde og oppsigelsesvern i boligleieforhold" datert 30. april 2024.
3.2 NOU kapittel 12 - Overordnede betraktninger
Høringsutvalget foreslår en ny boligleielov. Dette er begrunnet med at en ny lov er pedagogisk heldig både for boligleieforhold og lokalleieforhold. En ny boligleielov vil ifølge utvalget styrke rettssikkerhetene for partene ved at partene i boligleieforhold enklere kan forstå rettighetene og pliktene i leieforholdet, at de materielle endringene i boligleielovutkastet ville krevd vesentlige omredigeringer i eksisterende lov uten en ny lov for boligleie alene, og at en egen lov reduserer risikoen for utilsiktet endring i lokalleieforhold.
Advokatforeningens syn på et nytt kapittel 9 A, som ble foreslått i delrapport I, var at det var hensiktsmessig, dersom resultatet ble omfattende endringer i eksisterende kapittel 9 for boligleieforhold. Tilsvarende anser Advokatforeningen at en ny boligleielov er hensiktsmessig med samme forutsetning om omfattende endringer for reglene i boligleieforhold.
Advokatforeningen vil bemerke at innsigelsen fra forrige høringsuttalelse, at nummereringen av de enkelte bestemmelsene fremsto som tungvint når bokstaven "A" tilføyes, er hensyntatt med en ny boligleielov.
En boligleielov vil også forhindre at, det lovutvalget beskriver som utilsiktede endringer, inntrer i lokalleie. Lokalleie skiller deg vesentlig fra boligleie i selve gjenstanden for regulering og de forholdene som styrer bruken av boligleie i motsetning til lokalleie. Husleielovutvalgets mandat er også innrettet mot boligleie, lokalleie fremstår da også som utenfor mandatet. Endringer innenfor husleieloven ville også, som påpekt i NOU 2024:19, medført betydelig omredigering i eksisterende husleielov for å tilpasse loven til både boligleie og lokalleie. En separat boligleielov fremstår derfor som både hensiktsmessig og i tråd med mandatet.
Ett av de de overordnede betraktningene som utvalget har trukket frem er hensynet til barns beste og utleierspesifikke regler. For utvalgets konkrete lovforslag (flertallet) er det for barns beste vist til at boligen skal være trygg og ikke til skade for barns helse, at lengre minstetid og fornyelsesrett gir barnefamilier økt botrygghet, at leiernes private sfære særlig for barnefamilier skal ha et sterkt vern, og at en noe større innslag av justering til markedspris i leieforløpet kan bidra til flere tidsubestemte leieavtaler og dermed indirekte til barns fordel.
Dersom hensynet til barns beste skal utgjøre en særlig tilsiktet innskjerping av kravene om boligens tilstand, så bør også dette kommer tydeligere til uttrykk i lovutkastet. Dette kan skje ved at dette hensynet blir trukket frem i en tilføyelse til den foreslåtte bestemmelsen i § 3-3 om minstekrav til boligen. En slik tilføyelse kan typisk legge til grunn at dersom ikke det motsatte er bevist så vil helserisiko for mindreårige barn medføre brudd på minstekrav til boligen.
For de øvrige forholdene som er angitt som til barns beste, så er dette forhold som kan virke indirekte til barns beste. Dette gjelder ikke minst flertallets synspunkt om at husleieøkning til markedspris, fremfor dagens «gjengs leie», kan bidra til mer bruk av tidsubestemte leieavtaler. Markedsleie er i mangel av husleieregulering den hensiktsmessige leiepris ved inngåelse av nye leieavtaler, men ved fortsettelse av leieforhold så unngår utleier nettopp den ulempen som et bytte av leier innebærer, herunder at det oppstår en periode uten leieinntekt frem til ny leier overtar. Advokatforeningen viser til at tidsbestemte leieavtaler også kan gjøres gjenstand for økning til markedspris ved fornyelse. Det er lite trolig at økning av leiepris til markedsleie i løpet av leieforholdet vil medføre en dreining til tidsubestemte leieavtaler, så lenge tidsbestemte leieavtaler kan markedstilpasses [?] på samme måte ved en fornyelse av den tidsbestemte leieavtalen. Den sammenhengen som NOU 2024:19 viser til mellom justering til markedsleie og tidsubestemte leieavtaler, fremstår derfor som lite troverdig, og i hvert fall ikke til barns beste.
Husleielovutvalget har valgt å ikke ha nye utleiespesifikke regler i den nye husleieloven, ut over å videreføre husleielovens differensiering til fordel for utleiere som helt eller delvis leier ut egen bolig. Dette er i hovedsak fordi utvalget anser at en sondring mellom næringsdrivende og andre utleiere forutsetter en større likhet mellom næringsutleiere, enn den som faktisk foreligger. Det vil i tillegg føre til at en ny boligleielov må inneholde flere regelsett alt ettersom utleierens kategorisering, og dermed komplisere boligleieloven i strid med behovet for enkelhet. Hensynet til enkelhet har vært vektlagt innledningsvis i valget av en boligleielov. Sammen med dette hensynet viser også Advokatforeningen til at skiller mellom utleiekategorier vil kreve flere parallelle regelsett eller henvisninger for unntak eller tilføyelser, som motvirker hensynene bak en ny boligleielov.
Advokatforeningen er følgelig enig i å unnlate flere utleierspesifikke regler, enn slike som følger av en videreføring av dagens regler.
3.3 NOU kapittel 13 - Protokoll ved leierens innflytting og utflytting
Advokatforeningen er enig i at inn- og utflyttingsprotokoller kan redusere konflikter, avhengig av hvor grundig slike protokoller blir ført og hvilken dokumentasjon som inngår i protokollene. I tillegg kan både utleier og leier være forhindret fra å delta i utarbeidelsen. Det følger at Advokatforeningen er enig i at det ikke skal være en plikt, men at det i stedet blir oppfordret til slike protokoller.
3.4 NOU kapittel 14 - Krav til boligen, boligleielovens kapittel 3
NOU kapittel 14 gjelder lovutkastets kapittel 3 om krav til boligen og hva som utgjør en mangel ved overleveringstidspunktet. Kapittel 3 i ny boligleielov har hensyntatt behovet for å forhindre at utrygge boliger kommer på markedet, at leieren får mer informasjon om boligen, at mangler som oppdages ved innflytting får en klarere følge, og følgelig at loven skal inneholde et ufravikelig minstekrav. Husleielovutvalget fremhever særskilt at det er bare bestemmelsen i § 3-2 som kan fravikes ved avtale, og at det ikke lenger skal være mulig å ta generelle forbehold slik at boligen leies ut «som den er», og lovfestet minstekrav.
Den innledende bestemmelsen i § 3-1 viser i utgangspunkt til alminnelig regler for overtakelse og avtaletolkning. Bestemmelsen er i tråd med gjeldende rett i husleieloven § 2-2 og 2-7. Advokatforeningen har ingen merknader til denne.
Bestemmelsen i § 3-2 presiserer når det foreligger en mangel ved levering av boligen. Her har boligleieloven beholdt avtalefriheten, slik at partene kan avtale en annen standard med hensyn til boligen enn det som ellers fremgår av de beskrevne forholdene ved boligen i § 3-2. Det er imidlertid en endring i forhold til husleieloven, ved at de generelle forbeholdene som at boligen leies ut «som den er» eller «slik som besiktiget» eller tilsvarende forbehold ikke har virkning. Denne innskrenkningen av virkningen for slike generelle forbehold, avskjærer likevel ikke utleier og leier fra å avtale andre forbehold. Slike forbehold må likevel være så spesifikke at den fremstår som et konkret forhold ved boligen. Slike generelle forbehold er også luket ut av annen forbrukerlovgivning som i avhendingsloven § 3-9. Advokatforeningen har ingen merknader til denne.
Paragraf 3-3 omhandler det i boligleieloven innførte minstekravet. Når det gjelder hva som er helseskadelig er dette angitt i NOU 2024: 19 å være der helseskaden følger av vanlig bruk. Det er i NOU-en angitt at det må være sannsynlighetsovervekt for at forholdet vil føre til helseskade for beboere. For forhold som setter sikkerheten i fare er det også for dette angitt at det siktes på alvorlige forhold. Det er ikke tatt sikte på å gjøre alle brudd på offentligrettslige krav til boligen til mangler etter boligleieloven. Advokatforeningen anser at det med fordel kunne vært gjort et større arbeid i anledning offentligrettslige krav og hvilke brudd på offentligrettslige krav som utgjør en mangel. Selve innføringen av et minstekrav er likevel en fordel i seg selv.
§§ 3-4, 3-5, 3-6 og 3-7 er videreføringer av eksisterende husleielov.
I forhold til dagens husleielov så er det dermed boligleielovens generelle forbehold om boligens tilstand og innføringen av et minstekrav som er nytt. Begge forhold styrker leierens generelle stilling, samtidig som det kan bidra til å høyne den alminnelige kvaliteten på leieboliger.
Advokatforeningen hadde ønsket et sterkere fokus på mangel som følge av brudd på offentligrettslige regler når en skal utarbeide en moderne boligleielov. Den eksisterende husleieloven fra 1999 baserte seg i mye på husleieloven av 1939, og utviklingen av offentligrettslig regulering har utviklet seg siden den gang. Når husleielovutvalget har redusert dette til en drøftelse om når offentligrettslige brudd utgjør en sikkerhetsrisiko for leieren eller gjør boligen helseskadelig, så etterlater boligleielovutkastet et tomrom. Advokatforeningen tilrår at boligleieloven får en konkret tilleggsbestemmelse om brudd på offentligrettslige regler som mangel.
3.5 NOU kapittel 15 – Leierens rett til privatliv
3.5.1 Leierens eksklusive bruksrett og utleiers tilgang
Utvalget ønsker å verne leierens eksklusive bruksrett til boligen gjennom regulering av utleiers adgang til denne. Heller ikke etter dagens lovverk har utleier anledning til å ta seg inn i boligen uten etter avtale. Advokatforeningen oppfatter at en lovfesting av eksklusiv bruksrett således ikke synes å innebære de store endringer.
Advokatforeningen mener det er positivt, rent pedagogisk, at vilkår for utleiers lovlige tilgang til leieobjektet, herunder frister for varsel mv., samles i en paragraf. Her angis unntakene fra hovedregelen om leierens eksklusive bruksrett. Det er, slik Advokatforeningen oppfatter det, videreført krav om at tilsyn må være saklig begrunnet. I merknadene er kontroll av behov for vedlikehold eller utskiftninger nevnt som saklig grunn, samt kontroll av om bruken er i samsvar med lov eller avtale.
Advokatforeningen har ellers ingen merknader til disse endringene.
3.5.2 Ordensregler og påbud
Når det gjelder begrensninger ved fastsettelse av ordensregler og påbud fra utleier, er det foreslått at det ikke kan avtales vilkår eller fastsettes påbud som griper inn i normal livsutfoldelse i boligen. Hva som menes med normal livsutfoldelse er eksemplifisert og det sies at hva som er en «normal» livsutfoldelse skal vurderes objektivt med utgangspunkt i hvilken atferd som er vanlig og at det forutsettes at dette skjer med hensyn til naboer, boligen og omgivelsene for øvrig.
Advokatforeningen mener at begrepet «normalt» i hovedsak er en subjektiv vurdering for den enkelte aktør og rent pedagogisk kan det være uhensiktsmessig å benytte et slikt begrep. Ordensreglene skal følge hva som er rimelig som før, og det kan være tilstrekkelig for å oppnå ønsket effekt.
3.6 NOU kapittel 16 – Vedlikehold
- Advokatforeningen oppfatter at endringene som foreslås er
Varmtvannsberedere tas ut fra det som leieren har ansvar for mht. vedlikehold - Presisering av at leier har ansvar for rensing av sluk og vannlås
- Tydeliggjøring av bestemmelsen om ansvar for utskifting av gjenstander som tilhører utleieren og utbedring av tilfeldige skader
Advokatforeningen oppfatter ikke at endringene er av vesentlig betydning, og mener det også er positivt at det konkret angis rensing av sluk og vannlås.
Advokatforeningen viser likevel til at utvalget i sitt arbeid ikke har vurdert leiers plikt til løpende vedlikehold grundig nok med tanke på lengre leieforhold. Advokatforeningen viser til at det uttalte ønske om lange leieavtaler, bør korrespondere med krav til leiers vedlikehold utover minstekravene som foreslås i ny boligleielov § 4-4. Selv om regelen er fravikelig, og partene ved lengre leieforhold slik kan avtale økte plikter for leietaker, mener Advokatforeningen at dette bør komme til uttrykk i ny boligleielov.
Ved lange leieforhold kan det være naturlig at ansvar for vedlikehold av overflater påligger leier og ikke utleier, typisk grundig rengjøring (for eksempel av fuger), maling av overflater mv. mtp. å sikre bygningsdelens levetid og redusere utleiers risiko.
3.7 NOU kapittel 17 – Tilpasning av boligen
Slik Advokatforeningen leser utvalgets beskrivelse av dagens regler og dagens situasjon, sammenholdt med de innspill som er mottatt både fra leiere og utleiere, stiller Advokatforeningen spørsmål ved hvorvidt de foreslåtte endringer i ny boligleielov § 4-5 er forankret i et reelt behov. De foreslåtte endringene åpner også for en rekke vanskelige grensetilfeller. Overordnet oppfatter Advokatforeningen at de foreslåtte endringene, særlig basert på at det ikke synes å foreligge et tilkjennegitt behov, urimelig innskrenker utleiers rettigheter og forutsigbarhet tilknyttet boligens tilstand ved opphør av leieforholdet.
Utvalget har vurdert hvordan leier kan gis større adgang til å forandre eller tilpasse boligen etter egne preferanser og behov. Følgende tre ulike innretninger er vurdert:
- Utleiers adgang til å nekte forandringer innskrenkes, gjennom krav til saklig grunn.
- Leieren får en lovfestet rett til å gjøre forandringer, med negativ avgrensing av tiltak leieren ikke kan gjøre uten utleierens samtykke.
- Leieren får en lovfestet rett til å gjøre visse forandringer som er uttrykkelig angitt, uten utleierens samtykke.
I tillegg er leiers adgang til å utføre energiøkonomiserende tiltak i boligen vurdert, samt behovet for å styrke leierens rett til å tilpasse boligen på grunn av nedsatt funksjonsevne.
Advokatforeningen støtter utvalgets vurdering av at krav til saklig grunn for å nekte forandringer vil være prosessdrivende, og at en slik regel ikke vil være hensiktsmessig. Videre er Advokatforeningen enig i at en negativt avgrenset rett til å gjøre forandringer uten samtykke, heller ikke vil være en hensiktsmessig regel.
Advokatforeningen støtter utvalgets mindretall i at det ikke er grunn til å lovfeste en rett til å gjøre forandringer i boligen. Advokatforeningen tilføyer at om det likevel skulle være et reelt behov for å innføre en regel som gir rett til å gjennomføre forandringer, bør utleier gis rett til å kreve forandringer tilbakestilt. Dette særlig hensyntatt at den foreslåtte ordlyden i § 4-5(2) «bilder, hyller og liknende» åpner for ulike tolkninger av hvilket omfang og hvilke typer forandringer som rent faktisk kan gjennomføres. Som eksempel kan nevnes montering av veggfeste for oppheng av tv/skjermer, tyngre bilder og hyller, som ikke nødvendigvis vil gjenbrukes av en ny leier. En slik regel vil påføre utleier økonomiske kostnader til fjerning av innretninger og sparkling/maling av hull mv. i boligen, for å klargjøre boligen for ny utleie. En regel hvor leier plikter å tilbakeføre endringer, med mindre utleier samtykker til annet, er ikke i konflikt med formålet om å tilrettelegge for lengre leieforhold ved at leier gis frihet til å tilpasse boligen til egne preferanser og behov. Advokatforeningen støtter således også utvalgets mindretall sin tilråding om at utleieren kan kreve tilbakeføring av de forandringene som leieren har rett til å utføre uten utleierens samtykke, mens andre forandringer bare kan kreves tilbakeført hvis det er avtalt.
Advokatforeningen støtter utvalgets flertall i at det er hensiktsmessig at leier gis en rett til å gjøre mindre energiøkonomiserende forandringer i boligen, og er enig i at leier bør ha mulighet til å påvirke strømforbruk og utgifter uten utleiers samtykke. Advokatforeningen påpeker at energiøkonomiserende forandringer som skal kunne gjennomføres uten utleierens samtykke må begrenses til tiltak som ikke krever fysiske inngrep i boligen.
Advokatforeningen støtter utvalgets konklusjon om at dagens regler om forandringer på grunn av nedsatt funksjonsevne, er hensiktsmessige. Advokatforeningen er videre enig i at estetiske hensyn ikke vil være en akseptert grunn til å nekte nødvendige tiltak, så lenge den estetiske forandringen er midlertidig.
Advokatforeningen påpeker at bestemmelsene om rett til tilpasninger samt tilbakeføringer også bør ses i sammenheng med vedlikehold av boligen. Advokatforeningen oppfatter at utvalget underkommuniserer forhold som gjelder leiers plikt til løpende vedlikehold. All den tid det ønskes å tilrettelegge for lange leiekontrakter, vil det også være fornuftig å sikre utleiers interesser i form av visse minstekrav til vedlikehold av boligen ut over spesifikasjonene i forslag til ny boligleielov § 4-4. I lengre leieforhold vil eksempelvis en plikt til å vedlikeholde vegger og tak med både nedvask og maling sikre en lenger levetid, med tilsvarende trygghet og reduksjon av utleiers risiko for større og uventede vedlikeholdsutgifter ved leieforholdets opphør.
3.8 NOU kapittel 18 – Reklamasjon og sanksjoner
Slik Advokatforeningen leser kapittel 18, ser ikke utvalget grunn til å gå inn på sanksjoner knyttet til forsinkelse, partenes hevingsadgang eller utleiers sanksjoner ved mislighold fra leieren. Det kommer ikke frem av utredningen om det var kommet noen innspill til denne delen av husleieloven, eller om det er mange tvister knyttet til dette. Dette er forhold det hadde vært interessant å se noen ord om, særlig ettersom det er relativt mye informasjon om tvister, undersøkelser og tilbakemeldinger generelt i utredningen. Det er altså kun leiers sanksjoner som er behandlet, og Advokatforeningen ser på følgende punkter:
- Pedagogikk og språk
- Reklamasjonsreglene
- Retting
- Leieavslag
- Erstatning
- Tilbakeholdsrett og deponering
- Standardkompensasjon når utleier tar seg inn i husrommet
Advokatforeningen er enig i at det fremstår fornuftig å synliggjøre sanksjonsreglene ved å samle dem i et eget kapittel og å synliggjøre at sanksjonsreglene også kan få anvendelse ved brudd på alle lovens bestemmelser så langt det passer. Den foreslåtte endringen i loven, hvor «partenes krav ved avtalebrudd» er samlet i kapittel 5, fremstår logisk, men det er nok ikke til å komme bort fra at noen brukere av loven vil lese §3-2 om mangel og ikke komme videre derfra når resterende bestemmelser står i et annet kapittel. De språklige forenklingene og tydeliggjøringene fremstår i all hovedsak hensiktsmessige.
Kombinasjonen av at reklamasjonsfristen for mangler som boligen hadde ved overlevering settes til «innen rimelig tid» og aldri kan være kortere enn to måneder, fremstår som en hensiktsmessig løsning. Det er kun bestemmelse om reklamasjonsfrist for mangler som boligen hadde ved overleveringen (§5-2), og ingen bestemmelse om reklamasjon av mangler som oppstår i leieforholdet. Øvrig reklamasjon ser ut til å dekkes av §5-3 følgende, men heter da ikke reklamasjon, men å kreve retting (§5-4(1) eller gjøre mangelen gjeldende (§5-5(5)). Denne variasjonen i ordbruk kan fremstå som forvirrende. Advokatforeningen foreslår at §5-2 heter «reklamasjon» og omhandler reklamasjon både av mangler som boligen hadde ved overleveringen og reklamasjon på forhold som oppstår etter overleveringen. Hvis det ikke skal være en to-måneders-frist på reklamasjon på forhold som oppstår i leieforholdet, kan det lages et eget punkt for denne reklamasjonen.
Advokatforeningen har ingen innspill til forslaget knyttet til retting eller leieavslag, utover at vurderingen til utvalgets flertall knyttet til forhold utleier kjente eller burde kjenne til støttes.
Når det gjelder erstatning, bemerker Advokatforeningen at utvalget burde vurdert forholdet til erstatningsloven, utleiers plikt til å begrense leietapet hvis leier flytter ut og bedre struktur på erstatningsbestemmelsene i loven. Det fremstår som om denne – svært viktige delen av husleieloven – ikke har fått den prioriteten den fortjener. Advokatforeningen støtter for øvrig at det ikke gjøres endringer i bestemmelsene knyttet til erstatning som følge av tingsskade.
Advokatforeningen støtter at prosedyrene knyttet til deponering forenkles og at det tilrettelegges for at bankene lettere kan opprette og forvalte ordningen. Advokatforeningen er imidlertid enig med mindretallet i at deponeringsregelen bør suppleres med en rett for leieren til å sette det tilbakeholdte beløpet på en separat, ordinær konto i eget navn dersom forhold som ikke skyldes leieren gjør at det ikke er mulig å deponere i henhold til regelen. Det har vært en deponeringsregel i husleieloven siden 1999 uten at det har kommet på plass en ordning hvor deponering etter husleieloven er gjennomførbart. Det er derfor hensiktsmessig med en sikkerhetsventil som gjør at leier kan sikre seg mot oppsigelse eller heving selv dersom finansinstitusjonene ikke får opp en deponeringsmulighet eller den blir midlertidig utilgjengelig.
Advokatforeningen er enig med flertallet i at det ikke bør innføres en rett for leierne til å kreve standardkompensasjon for utleierens urettmessige inntreden i boligen. Tydeliggjøringen av at leier kan fremme krav mot utleier ved brudd på kapittel 4 synliggjør leiers rett til mangelsbeføyelser/sanksjoner i disse tilfellene, noe som ikke har vært like lett å lese ut av loven tidligere.
3.9 NOU kapittel 19 – Leieprisvernet
Advokatforeningen støtter utvalgets flertall i at det er behov for å kunne justere leien utover KPI-justering i løpet av leietiden dersom minstetiden i tidsbestemte kontrakter økes fra tre til fem år og/eller dersom leietaker gis rett til forlengelse. I motsatt fall vil utleiere kunne bli låst til svært langvarige avtaleforhold med leienivåer som etter hvert vil avvike betydelig fra markedsleie. Dette kan føre til ubalanserte avtaleforhold, og kan også gi utleiere insentiver til å få avsluttet løpende leieforhold til fordel for nye leieforhold med markedstilpasset leie. Advokatforeningen er også enig i flertallets betraktninger knyttet til utredning av bostøttemulighetene. Det bør primært være det offentliges oppgave, og ikke en utleieroppgave, å sikre personer med lav inntekt økonomisk evne til å betale for bopel.
Advokatforeningen er videre enig i at det bør utredes alternativer til dagens ordning med justering til gjengs leie som alternativ til KPI-justering. Som utvalget påpeker, har ordningen med justering til gjengs leie svakheter. Gjengs leie er for mange et fremmed begrep, med vanskelig tilgjengelig kildegrunnlag. Som utvalget påpeker, vil svakhetene komme tydeligere frem dersom minstetiden for tidsbestemte leiekontrakter økes fra tre til fem år og det innføres en forlengelsesrett for leietaker.
Dersom ordningen med justering til gjengs leie skal beholdes, må det, slik utvalget påpeker, settes inn tiltak for å forenkle ordningen. Advokatforeningen mener imidlertid at disse tiltakene må være på plass innen de eventuelle lovendringene trer i kraft.
De foreslåtte endringene i loven knyttet til leietakers forlengelsesrett, innebærer at et leieforhold kan løpe i potensielt svært lang tid. Dersom også ordningen med justering til gjengs leie beholdes, bør det etter Advokatforeningens syn vurderes om det etter et visst antall år, eller et visst antall forlengelser, uansett skal gis adgang til å markedsjustere leien. Som allerede nevnt, kan dette motvirke at utleiere søker å få avsluttet løpende leieforhold og erstattet dem med nye. For øvrig viser Advokatforeningen til sine kommentarer knyttet til leietakers forlengelsesrett, pkt. 3.3.5 i høringsuttalelsen av 30. april 2024.
3.10 NOU kapittel 20 – Foreldelse av irregulært depositum
Advokatforeningen er enig i utvalgets anbefalinger.
3.11 NOU kapittel 21 til 27
Når det gjelder kapitlene 21 til 27 vises det til Advokatforeningens høringsuttalelse av 30. april 2024 til Husleielovutvalgets rapport "Kontraktslengde og oppsigelsesvern i boligleieforhold".
3.12 NOU kapittel 28 – Beboermedvirkning
3.12.1 Innledning
I dag har husleieloven regler om dette i kap. 6. Det er regler om beboerrepresentasjon som gjelder for hus hvor utleieren leier ut flere enn fire utleieboliger, jf. § 6-1 første ledd. Kjernen i reglene er at leierne kan la seg representere av en tillitsvalgt som skal ivareta deres interesser. Både kommuner, stiftelser og næringsdrivende utleiere driver i dag med andre former for beboermedvirkning enn det husleieloven regulerer.
Dagens regler er lite brukt.
3.12.2 § 8-1 Virkeområde
Utvalget er her delt. Den ene halvparten foreslår et utvidet virkeområde i forhold til dagens regel:
«Kapittelet gjelder der utleieren leier ut flere enn fire boliger i samme hus, boligstiftelse, eierseksjonssameie, borettslag eller boligaksjeselskap.»
Den andre halvparten foreslår å innsnevre dagens regel:
«Kapittelet gjelder der utleieren leier ut flere enn fire boliger i samme hus og utleieren eier hele huset.»
Advokatforeningen støtter det siste forslag og viser til begrunnelsen, som tiltres. Det vises her særlig til rettstekniske hensyn og behovet for klare regler. Dette sikres best der utleieren eier hele bygget eller eiendommen. Om utleier ikke eier hele bygget eller eiendommen vil det kunne oppstå krevende avgrensninger, f.eks. flere beboerråd, beregningen av en prosent av årlige samlede leieinntekter, jfr. forslagets § 8-5 m.m.
3.12.3 § 8-2 Utleierens plikt til å gi informasjon om adgangen til å danne et beboerråd
Forslaget lyder:
«Utleieren skal skriftlig informere leierne om adgangen til å danne et beboerråd etter § 8-3 og om hvilke rettigheter en slik ordning utløser.»
Advokatforeningen har ingen merknader til forslaget.
3.12.4 § 8-3 Felles representasjon gjennom beboerråd
Advokatforeningen har ikke merknader til dette.
3.12.5 § 8-4 Beboerrådets oppgaver
Advokatforeningen har ikke merknader til dette.
3.12.6 § 8-5 Bomiljøtiltak og husordensregler
Også her er utvalget delt. Den ene halvparten foreslår
«1) Hvis det er opprettet et beboerråd etter § 8-3, skal utleieren hvert år sette av en rimelig sum på sitt budsjett til bomiljøtiltak og kompetansehevingstiltak. Summen skal tilsvare minst én prosent av de årlige samlede leieinntektene som utleieren mottar fra boligutleie i huset, boligstiftelsen, eierseksjonssameiet, borettslaget eller boligaksjeselskapet. Senest innen utgangen av januar i budsjettåret skal utleieren informere beboerrådet om hvilken sum som er satt av.
(2) Beboerrådet kan foreslå bomiljøtiltak og kompetansehevingstiltak som beløpet etter første ledd kan brukes til. Utleieren skal gjennomføre forslag fra beboerrådet med mindre hen har saklig grunn til å nekte det.
(3) Beboerrådet kan foreslå endringer i husordensreglene. Utleieren skal implementere forslagene i husordensreglene med mindre hen har saklig grunn til å nekte det»
Den andre halvparten foreslår å kutte punkt 1 og 2.
Advokatforeningen støtter det siste. Det vises her til den begrunnelse som gis av utvalget. Dette bør overlates til «markedet». Det kan fort bli krevende både økonomisk og praktisk å gjennomføre punktene 1 og 2 i forslaget over.
Når det gjelder husordensregler og muligheten til å endre disse, er Advokatforeningen av den oppfatning at dette bør reguleres av det aktuelle regelverk som gjelder for huset. Her kan det for eksempel oppstå motstrid mellom de aktuelle regelverk.
3.12.7 Utleierens plikter overfor beboerrådet
Advokatforeningen har ingen merknader til dette.
3.12.8 Sanksjonsmuligheter
Utvalget har ikke utredet særskilte sanksjonsregler. Dette typisk ved brudd på plikt til avsetning av midler. Dette understreker kompleksiteten i dette og underbygger at dette er et krevende regelverk å praktisere og taler etter Advokatforeningens syn for å unnlate å vedta regler om avsetning av midler (som er avhengig av sanksjoner).
3.13 NOU kapittel 29 – Bofellesskap
Advokatforeningen er enig med utvalgets flertall i at dette er komplekst og eventuelt må utredes ytterligere om en ønsker å gjøre endringer. Utvalgets merknad om at informasjon er viktig, og støttes.
3.14 NOU kapittel 30 – Elektronisk kommunikasjon
Utvalget foreslår ingen endringer av gjeldende rett. Advokatforeningen har ingen merknader til dette.
3.15 NOU kapittel 31 - Tiltak for å sikre at loven følges
Utvalget drøfter en rekke problemstillinger. Det foreslås ingen endringer. Advokatforeningen har ikke merknader til dette.
3.16 NOU kapittel 32 - Alternative virkemidler
Utvalget kommer her med en del forslag til tiltak. Det foreslås ingen konkrete endringer i gjeldende rett. Advokatforeningen har ikke merknader til dette.
3.17 NOU kapittel 33 – Problemstillinger som ikke er behandlet
Advokatforeningen støtter å tydeliggjøre rettsgrunnlaget for oppsigelse ved leierens død og tvangsfravikelse av boligen, jfr. NOU pkt. 33.1.
Advokatforeningen har for øvrig ikke merknader.
3.18 NOU kapittel 34 - Ikrafttredelse og overgangsregler
Advokatforeningen finner det vanskelig å mene noe helt konkret om dette, da en ikke vet hva som blir vedtatt. Generelt ligger det inne forslag som er inngripende for eksisterende leieforhold og for utleier spesielt. Advokatforeningen ber lovgiver være seg ikrafttredelse og overgangsregler svært bevisst på det tidspunkt det er avklart hva som eventuelt blir vedtatt.
Vennlig hilsen
Siri Teigum Merete Smith
leder generalsekretær