Forslag om endringer i forskrift til avhendingslova

1    Sakens bakgrunn

Vi viser til høring til forslag til lov om endringer i forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel). 

Høringen gjelder forslag til endringer i forskriften som følger

• Oppdatering med henvisning til bransjestandarder
• Korrigering arealangivelser
• Presiseringer og korrigere feil i begrepsbruk og feil navngitt standard
• Presisering av bestemmelser der det ikke skal angis tilstandsgrader (TG)
• Korrigere skrivefeil
• Ikrafttredelse

Dette høringssvaret er utarbeidet av Advokatforeningens lovutvalg for fast eiendom og lovutvalget for eiendomsmegling. Lovutvalget for fast eiendom består av Olav Pedersen, Kristine Devold, Thomas Rindahl Håkonsen, Tina Østreng Lund, Trude Gran Melbye, Tom Risa og Per Amund Uldalen. Lovutvalget for eiendomsmegling består av Chriss Bjorøy (leder), Andreas Christensen, Øyvind Dahle og Knut Hodneland

2    Advokatforeningens merknader

2.1    Henvisning til bransjestandard 

Flere av forskriftens bestemmelser har en henvisning til «den til enhver tid gjeldende bransjestandard». DiBK foreslår dette endret slik at man nå henviser til en konkret og navngitt standard. 

Det er foreslått at de standarder som gjelder i dag tas inn i forskriften, herunder at NS 3600:2018 – Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, tas inn i bestemmelsene knyttet til kriterier for valg av tilstandsgrader § 2-23. Dette selv om det pågår revisjonsarbeid av denne standarden. 

Spørsmålet blir hvorvidt forskriften holdes oppdatert iht. nyere standarder forløpende der lovgiver mener dette er riktig, og om man får et etterslep hvor takstmann etter forskriften skal vurdere etter en eldre standard enn den gjeldende og hvorledes takstmannen skal forholde seg til dette. Særlig der det er motsetninger mellom gammel og ny standard, vil dette by på utfordringer. 

Advokatforeningen er likevel enig i at det prinsipielt er riktig at den til enhver tid underliggende standard ikke automatisk angir forskriftskrav, men at denne blir konkret innholdsmessig vurdert før den blir bestemmende.

2.2    Elektrisk anlegg

Advokatforeningen er enig i endringene som gjøres. Vi vil likevel påpeke at det bør vurderes om man bør innføre et annet system for vurdering av det elektriske anlegget, som gir kjøper en forventning om hvilken tilstand anlegget er i. Det ville gjøre mangelsvurderingen enklere, da kjøpers forventning er et helt sentralt vurderingskriterium. 

2.3    Areal – forskriftens § 2-20 / utsatt ikrafttredelse

Endringene som foreslås innebærer at bestemmelsen deles i to ledd, hvor dagens første setning med henvisningen til i samsvar med «den til enhver tid gjeldende bransjestandard» endres til «NS 3940:2023 Areal- og volumberegninger av bygninger», blir første ledd.

Annen setning flyttes inn i nytt annet ledd hvor begrepene «P-ROM» og «S-ROM» tas ut og erstattes med gjeldende begrepene – internt bruksareal (BRA-i), eksternt bruksareal (BRA-e) og innglasset balkong (BRA-b). 

Advokatforeningen er enig i at det er fornuftig å endre bestemmelsen ettersom begrepsbruken ikke er i tråd med gjeldende bransjestandard, herunder at begrepene «P-ROM» og «S-ROM» ikke lenger er en del av de arealbegreper som brukes i NS 3940:2023. 

Når det gjelder spørsmål om utsatt ikrafttredelse med bakgrunn i rapporteringsbehov til Eiendomsverdi, vil Advokatforeningen bemerke at dagens forskriftstekst i seg selv ikke regulerer angivelse av bruksareal fordelt etter de nye arealfordelingsbegrepene. Dette medfører at det er en motstrid mellom de oppgitte fordelingskategorier og kategorier etter gjeldende standard, noe som naturligvis er uheldig. 

Spørsmålet blir hvor lenge det vil være nødvendig å rapportere i henhold til de gamle angivelser mtp. boligstatistikken. Om det er tale om et lengre tidsperspektiv, stiller Advokatforeningen spørsmål om det er mulig å sikre rapportering av S-rom og P-rom på annet vis enn gjennom forskriften. 

2.4    Våtrom – forskriftens § 2-2

Advokatforeningen er enig i at endringene som foreslås delvis er klargjørende, men påpeker at uttrykket «nylig» byr på skjønnsmessige vurderinger som kan være utfordrende. Skal tidsperspektivet knyttes til badets forventede levetid, eller er det en mer generell betraktning som skal legges til grunn. Advokatforeningen mener man her med fordel kunne være konkret i tidsangivelsen – f.eks. «de siste 3 år» el. 

Utover dette har ikke Advokatforeningen merknader til endringene.

                                   Vennlig hilsen

Siri Teigum                                                                            Merete Smith
leder                                                                                       generalsekretær