Forslag til endringer i eiendomsmeglingsforskriften
1 Innledning
Advokatforeningens tillitsvalgte advokater utfører et omfattende frivillig og ulønnet arbeid for å ivareta rettsstaten, rettssikkerheten og menneskerettighetene. En del av dette arbeidet består i å utarbeide høringsuttalelser.
Advokatforeningens høringsarbeid er organisert i 29 lovutvalg, oppdelt etter særskilte rettsområder og rettslige interesseområder. Om lag hundre høringsuttalelser utarbeides av Advokatforeningens tillitsvalgte advokater hvert år.
Alle våre høringsuttalelser er forfattet av advokater med ekspertise innenfor det rettsområdet som lovforslaget gjelder. En ekspertise som ikke er hentet kun fra juridisk teori, men fra advokatenes praktiske erfaring med å bistå sine klienter – i den norske rettsstatens hverdag. I denne saken uttaler Advokatforeningen seg som berørt bransjeorganisasjon.
2 Sakens bakgrunn
Vi viser til høringen til Finansdepartementet publisert 24. november 2025 med høringsfrist 26. januar 2026.
Høringen gjelder endringer i forskrift om eiendomsmegling.
Denne høringsuttalelsen er i hovedsak utarbeidet av Advokatforeningens lovutvalg for eiendomsmegling. Denne høringsuttalelsen er i hovedsak utarbeidet av Advokatforeningens lovutvalg for eiendomsmegling. Lovutvalget består av Chriss Bjorøy (leder), Andreas Christensen, Astri Ellegård-Jacobsen, Øyvind Dahle, Cecilie Langva og Knut Hodneland, som alle har lang erfaring og god kompetanse innenfor det aktuelle rettsområdet.
3 Kommentarer til de enkelte forslagene
Høringsnotatet inneholder forslag til endringer i eiendomsmeglingsforskriftens kapittel 2, 3, og 6. Advokatforeningen vil i det følgende benytte samme angivelse når det gjelder foreningens innspill til høringen.
3.1 Endringer i eiendomsmeglingsforskriften kapittel 2
3.1.1 Forskriften § 2-1 Rettshjelpere
I høringsnotatet er det foreslått at eiendomsmeglingsforskriften § 2-1 oppheves da det ikke er ønskelig å utvide kretsen av personer og foretak som kan yte bistand ved eiendomsmegling, i lys av advokatlovens bestemmelser.
Advokatforeningen støtter denne endringen.
3.1.2 Forskriften § 2-9 Politiattest
I høringsuttalelsen er det foreslått at de straffebud som skal omfattes av politiattest bør utvides noe.
Advokatforeningen er enig med Finanstilsynet når det gjelder seksuallovbrudd.
Når det gjelder narkotikaforbrytelser er Advokatforeningen enig med Finanstilsynet i at det er de mer grove overtredelsene som har relevans for eiendomsmegleres tillit. Advokatforeningen er derfor enig i at omtale av narkotikaovertredelser bør begrenses til straffeloven § 232 og bestemmelser om organisert kriminalitet.
Advokatforeningen er også enig med Finanstilsynet når det gjelder å omfatte overtredelser av bestemmelsene om lønnstyveri og hvitvaskingsloven, men stiller spørsmål ved om det er riktig at henvisning til straff etter hvitvaskingsloven skal omhandle alle bestemmelser i loven. I denne forbindelse minnes det om at hvitvaskingsloven § 48 inneholder en egen bestemmelse som ivaretar behovet for å gi forbud mot ledelsesfunksjoner for personer som har brutt loven grovt. I så tilfelle vil behovet for å omhandle denne type overtredelser i politiattest være ivaretatt allerede ved dette.
3.2 Endringer i anledning budgivning
3.2.1 Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 formidlingsforbudet
Det er foreslått at eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 om minste akseptfrist til kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning videreføres.
Advokatforeningen kan slutte seg til dette.
I tillegg er det også foreslått at reglene skal ha generell anvendelse, og ikke bare gjelde forbrukerforhold.
Advokatforeningen forstår det slik at dette gjelder alle oppdrag om eiendomsmegling uavhengig av oppdragsgivers status, men at hovedhensikten er å beskytte budgivere som er forbrukere.
I denne sammenheng antar Advokatforeningen at bestemmelsen dermed vil ha betydning for de såkalte forbrukerforholdene, og den såkalte mellomgruppen jf. eml. § 1-3, men at bestemmelsen ikke vil ha betydning ved næringssalg jf. eiendomsmeglingsforskriften § 1-2 hvor det fremgår at eml. § 6-8 kan fravikes.
Hvis bestemmelsen skal ha betydning også ved næringssalg antas det at forskriftens § 1-2 også må endres, noe Advokatforeningen ikke tror Finanstilsynet har hatt til hensikt. Advokatforeningen vil for sin del derfor be om en avklaring av dette, og vil for sin del motsette seg at reglene om minste budfrist skal ha betydning ved næringssalg da hensynene bak en minste budfrist ikke slår til i like stor grad ved næringssalg.
3.2.2 Minste akseptfrist
I høringsnotatet er det foreslått at det skal settes en minste akseptfrist på bud til 30 minutter for at megler skal kunne formidle budet.
Advokatforeningen deler her Finanstilsynets skepsis til om dette vil påvirke budrunden i nevneverdig grad, men er også enig i at det vil kunne være praktisk fordelaktig for partene i en budrunde at en får noe lengre tid til å områ seg. Advokatforeningen støtter dermed forslaget.
Det er imidlertid uklart for Advokatforeningen om den aktuelle regel skal gjelde bare i forbrukertilfellene eller også i andre tilfeller. Advokatforeningen ser ikke behov for en minste akseptfrist ved næringssalg, av samme grunner som nevnt i pkt. 3.2.1.
3.2.3 Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 plikter ved budgivningen
I høringsnotatet er det foreslått å fjerne de bestemmelser i forskriften som er videreført i loven. Advokatforeningen slutter seg til dette.
3.3 Endringer i eiendomsmeglingsforskriften kapittel 3
3.3.1 Forskriften § 3-5 - Journalføring
I høringsnotatet er det foreslått å presisere at plikten til journalføring også omfatter bud som ikke kan formidles. Advokatforeningen slutter seg til dette.
Når det gjelder forslaget om at selger ikke skal ha rett til innsyn i bud-journalen før handel er kommet i stand, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-4, er Advokatforeningen enig med Finanstilsynet i at selgers kunnskap om at det har kommet bud som ikke kan formidles vil kunne undergrave forbudet mot slike bud.
Advokatforeningen er imidlertid usikker på om tilføyelsen av et nytt ledd egentlig innebærer noe annet enn det som allerede står i forskriften i dag.
I tillegg er Advokatforeningen usikker på om det vil være rett å nekte selger innsyn i en bud-journal kun fordi handel ikke er kommet i stand, helt frem til oppdraget er løpt ut. Dette kan være nokså lenge etter budrunden.
Slik Advokatforeningen ser det vil også bud som ikke kan formidles måtte ha en akseptfrist. På det tidspunktet fristen er utløpt, vil budet være bortfalt og dermed er dette uansett ikke noe som kan aksepteres av selger.
Slik Advokatforeningen ser det, bør det derfor vurderes om retten til innsyn heller skal være knyttet til at budrunden er avsluttet og akseptfristen på alle innkomne bud er utløpt, enn til at oppdraget som sådan er utløpt.
3.4 Sikring av klientmidler
I høringsnotatet er det foreslått å øke sikkerhetsstillelsen for eiendomsmeglingsforetak og advokater som driver eiendomsmegling til 100 mill. kroner fra dagens krav om 45 mill. kroner.
Advokatforeningen deler ikke Finanstilsynets konklusjoner på dette punktet, selv om Advokatforeningen kan ha forståelse for tilsynets synspunkt når det gjelder meglerforetak. Advokatforeningens hovedinnvending er at det i høringsnotatet ikke i tilstrekkelig grad er drøftet eller hensyntatt forslagets betydning for advokater som driver eiendomsmegling.
Innledningsvis finner Advokatforeningen grunn til å knytte enkelte merknader til forståelsen av sikkerhetsstillelsens funksjon. Det synes etter foreningens vurdering å foreligge en viss uklarhet i Finanstilsynets fremstilling, tilsvarende det som tidligere kom til uttrykk i eiendomsmeglingsutvalgets arbeid nedsatt av Finansdepartementet, når det gjelder hvordan sikkerhetsstillelsen faktisk virker.
Formålet med sikkerhetsstillelsen er at denne sikrer en tredjepersons krav mot megler, men ikke sikrer megler selv. Ved eventuelle utbetalinger under sikkerhetsstillelsen vil sikkerhetsstiller ha full regress mot megler/meglerforetaket/advokaten, i praksis profesjonsansvarsforsikringen. Det er derfor foretaket/megler/profesjonsansvarsforsikringen som i siste omgang vil svare for tapet. Sikkerhetsstiller påtar seg en risiko ved å stille sikkerhet for at en ikke får tilbake sine utlegg ved regress.
For å sikre seg selv tegner meglerforetaket/advokaten ansvars-/formueskadeforsikring som dekker krav fra tredjepersoner, og i praksis sikkerhetsstillers regresskrav. I all hovedsak er det derfor ansvarsforsikringen som dekker et krav fra tredjemann, og ikke sikkerhetsstillelsen siden et krav mot sikkerhetsstillelsen i så fall vil medføre full regress mot ansvarsforsikringen. Siden disse to ordningene som regel ligger i samme forsikringsselskap er dette mer et internt forhold for selskapet, men der det er forskjeller i beløp på dekningene, eller dekningene er i forskjellige selskaper (kan tenkes) kan dette ha betydning.
Det kan tenkes at ansvarsforsikringen ikke vil gjelde, pga. f.eks. forsett hos megler. Her vil selvsagt sikkerhetsstillelsen komme inn som primærdekning for tredjeperson. I praksis er det således i hovedsak ved forsettlige forhold i form av f.eks. underslag, eller annen økonomisk kriminalitet, av meglerforetaket/advokaten selv, at sikkerhetsstillelsen vil ha en egenverdi. Dette vil være et veldig begrenset antall saker. I de fleste tilfeller er det også tegnet kriminalitetsforsikring (f.eks. for advokater gjennom advokatforeningens fellesordning) som dekker et slikt tilfelle, dersom underslaget begås av en arbeidstaker.
Dette er også noe av grunnen til at utbetalinger under sikkerhetsstillelsen i sin rene form sjeldent skjer, og at Finanstilsynet ikke er kjent med saker der sikkerhetsstillelsen ikke har vært tilstrekkelig. I praksis er det nemlig lite sannsynlig at sikkerhetsstillelsen ikke er tilstrekkelig, fordi det som regel ikke er denne som dekker tapet.
Det kan være fornuftig å øke kravet til sikkerhetsstillelse for foretak med spesielt høye beløp på klientkonto, men Advokatforeningen mener kravet må differensieres og at kravet må hensynta verdien til transaksjonene som faktisk foretas. Det blir etter Advokatforeningens syn feil å argumentere for en stor økning av sikkerhetsstillelsen ved å vise til at innestående på klientkonto til de store eiendomsmeglingsforetakene til enhver tid er høyere enn sikkerhetsstillelsen.
Advokatforeningen savner en nærmere drøftelse av sammenhengen mellom ansvarsforsikringen og sikkerhetsstillelsen, herunder f.eks. en nærmere gjennomgang av i hvilke tilfeller ansvarsforsikringen og kriminalitetsforsikringen ikke gjelder, og hvor sikkerhetsstillelsen er eneste dekningsmulighet. Disse forholdene er nevnt i høringsnotatet, men uten at det er konkretisert hvor mange foretak som har de forskjellige dekningene, hvor mange saker det har vært knyttet til sikkerhetsstillelsen hos forskjellige selskaper, eller hvor mye som er dekket i de forskjellige sakene.
Først ved en slik grundig gjennomgang ville en hatt korrekte forutsetninger for å vurdere behovet for en økning av sikkerhetsstillelsen og hvor stor denne i så fall bør være. Advokatforeningen antar at dette ville gitt en grundigere vurdering, noe som blant annet kunne bidratt til å differensiere kravet til sikkerhetsstillelse for foretak og advokater.
Advokater kan på visse vilkår drive eiendomsmegling i kraft av sin advokatbevilling. Advokatene har imidlertid generelt et svært begrenset antall eiendomsmeglingsoppdrag, og har dermed generelt begrenset med innestående på klientkonto.
Det at advokatene har få eiendomsmeglingsoppdrag, skriver også Finanstilsynet. I Finanstilsynets årsrapport for 2023 står det følgende om foretak og advokater som driver eiendomsmegling:
Ved utgangen av første halvår 2023 var det 5921 årsverk i eigedomsmeklingsføretaka. I tillegg var 701 advokatar registrerte med eigedomsmekling i eigen praksis, ein nedgang frå 782 eitt år tidlegare. Mange av advokatane tar likevel berre sporadisk på seg eigedomsmeklingsoppdrag og/eller oppgjersoppdrag. Basert på rapporterte omsetningstal for 2022 hadde berre 252 advokatar ti eller fleire formidlingar og/eller oppgjersoppdrag i løpet av året.
Følgende står i Finanstilsynets årsrapport for 2024:
Ved utgangen av første halvår 2024 var det 6275 årsverk i eigedomsmeklingsføretaka. Ved utgangen av 2024 var 649 advokatar registrerte med eigedomsmekling i eigen praksis, ein nedgang frå 701 advokatar eitt år tidlegare. Mange av advokatane tar likevel berre sporadisk på seg eigedomsmeklingsoppdrag og/eller oppgjersoppdrag. Basert på rapporterte omsetningstal for 2023 hadde berre 188 advokatar ti eller fleire formidlingar og/eller oppgjersoppdrag i løpet av året.
I 2023 var det 507 advokater som benyttet Advokatforeningens individuelle tilbud om sikkerhet og profesjonsansvarsforsikring for eiendomsmegling. I 2024 var det 438 advokater og i fjor var det 398 advokater som benyttet tilbudet. I Advokatforeningens individuelle tilbud er sikkerhetsstillelsen på 45 mill. kr mens forsikringssummen tilknyttet profesjonsansvarsforsikringen er på minimum 45 mill. kroner per forsikringstilfelle og per år.
Tall fra Advokatforeningens kollektive sikkerhetsstillelse og profesjonsansvarsforsikring for eiendomsmegling viser at det i perioden 2023-2025 totalt bare var 17 oppgjør med transaksjonssum på over 45 mill. kroner. Av de 17 var 7 oppgjør på mellom 45-55 mill. kr, 7 var på mellom 55-100 mill. kr og bare 5 var på over 100 mill. kroner. De største av disse er antatt å være innen næringsmegling, hvor det tidligere til og med har blitt foreslått å fjerne sikkerhetsstillelsen.
Tallene Advokatforeningen har hentet ut, viser at Finanstilsynets forslag om å øke sikkerhetsstillelsen til 100 mill. kr i svært liten grad vil være nødvendig for advokater som driver eiendomsmegling, og at en sikkerhetsstillelse på 100 mill. kr derfor ikke burde bli påkrevd for advokatene. De fleste advokater som driver eiendomsmegling har oppgjørsoppdrag, hvor transaksjonssummene er begrenset og antall oppdrag er få. I de tilfellene transaksjonssummene er større, er disse relatert til næringsmegling.
Antallet advokater som driver eiendomsmegling, og antallet som har mer enn 10 oppgjør per år, ref. Finanstilsynets årsrapporter, viser også at sikkerhetstillelsen som Finanstilsynet foreslår ikke passer for advokater som driver megling og at dagens sikkerhetsstillelse mer enn tilstrekkelig sikrer klientmidlene.
Slik Advokatforeningen ser det burde forslaget vært utredet nærmere og det burde vært foreslått en differensieringsordning som i større grad ivaretar mindre aktører, f.eks. ved at krav til sikkerhetsstillelse er koblet opp mot gjennomsnittlig innestående på klientkonto ved årsskiftet, eller det totale omfanget av transaksjoner i løpet av et år. På denne måten kunne foretak/advokater med innestående langt under 100 mill. kr per år ha en lavere sikkerhetsstillelse, men fortsatt en sikkerhetsstillelse som ville dekket innestående klientmidler fullt ut og ivaretatt tredjepersoners interesser.
Et unødvendig høyt krav om sikkerhetsstillelse for advokatene vil medføre betydelige ekstrakostnader for mindre foretak og enkeltstående advokater. Økte driftskostnader medfører igjen en risiko for at enda flere advokater slutter å ta eiendomsmeglingsoppdrag, herunder tvangssalg. Dette vil kunne gi et mye dårligere tilbud enn i dag, særlig i distriktene.
Advokatforeningen vil også påpeke at forsikringsselskapene ikke tilbyr sikkerhetsstillelse som er høyere enn foretaket/advokatens ansvarsforsikring og eventuelle kriminalitetsforsikring. Dermed må advokaten/foretaket som følge av et krav om høyere sikkerhetsstillelse også tegne en ansvarsforsikring og eventuelt kriminalitetsforsikring med minst samme forsikringssum, med tilsvarende høyere forsikringspremie. Dersom alle foretak og advokater pålegges å stille sikkerhet på 100 mill. kr, vil et lite foretak/en enkeltstående advokat bli belastet med en vesentlig økning i forsikringspremie.
I tillegg kommer at det kan være vanskelig eller umulig å få tegnet slike dekninger i praksis. Dette kan særlig være problematisk for advokater med svært få formidlinger per år, typisk advokater på små steder eller advokater som bare gjennomfører oppgjørsoppdrag. En løsning som foreslått i høringsnotatet blir da et konkurransefortrinn for meglerforetakene som i større grad kan pulverisere en slik kostnad på kundene. I og med at meglerforetakene regelmessig vil ligge høyere i pris på typisk oppgjørsoppdrag, vil dette slå negativt ut for kundene.
3.5 Arkivering
Advokatforeningen slutter seg til Finanstilsynets forslag.
4 Avslutning/Oppsummering
Som det fremkommer over er de fleste foreslåtte endringene i eiendomsmeglingsforskriften i stor grad forslag som Advokatforeningen kan tiltre. Advokatforeningen har imidlertid noen innspill, særlig knyttet til sikkerhetsstillelsen, hvor det burde vært en grundigere vurdering av behovet for økning og ordninger med differensiering av sikkerhetsstillelsen.
Advokatforeningen stiller gjerne på et møte eller en samtale med Finanstilsynet om behovet for økt sikkerhetsstillelse, dersom det er ønskelig.
Vennlig hilsen
Siri Teigum Merete Smith
leder generalsekretær