Forslag til endringer i forskrift om Husleietvistutvalget
1 Innledning
Advokatforeningens tillitsvalgte advokater utfører et omfattende frivillig og ulønnet arbeid for å ivareta rettsstaten, rettssikkerheten og menneskerettighetene. En del av dette arbeidet består i å utarbeide høringsuttalelser.
Advokatforeningens høringsarbeid er organisert i 29 lovutvalg, oppdelt etter særskilte rettsområder og rettslige interesseområder. Om lag hundre høringsuttalelser utarbeides av Advokatforeningens tillitsvalgte advokater hvert år.
Alle våre høringsuttalelser er forfattet av advokater med ekspertise innenfor det rettsområdet som lovforslaget gjelder. En ekspertise som ikke er hentet kun fra juridisk teori, men fra advokatenes praktiske erfaring med å bistå sine klienter – i den norske rettsstatens hverdag. Denne høringsuttalelsen er skrevet ut fra Advokatforeningens ønske om å bidra til gode lovgivningsprosesser og gode lover.
2 Sakens bakgrunn
Vi viser til høringen av forslag om endringer i forskrift 21. juni 2016 nr. 765 om Husleietvistutvalget (HTU-forskriften), vedrørende sammenslåing av Husleietvistutvalget (HTU) og Husbanken, publisert den 8. desember 2025 og med høringsfrist 1. februar 2026.
Denne høringsuttalelsen er i hovedsak utarbeidet av Advokatforeningens lovutvalg for fast eiendom (tings- og leierett). Lovutvalget består av Trude Gran Melbye (leder), Kristine Devold, Thomas Rindahl Håkonsen, Tina Østreng Lund, Kathrine Lien Mjell, Tom Olav Risa og Per Amund Uldalen, som alle har lang erfaring og kompetanse innfor det aktuelle rettsområdet.
3 Kommentarer til de enkelte forslagene
3.1 Innledning
Forskriftsendringene er begrunnet med et ønske om å slå sammen Husbanken og Husleietvistutvalget. Sammenslåingen er begrunnet i Prop. 168 L (2024–2025) og har til hensikt å samle og styrke virkemidlene på leiemarkedet, bidra til å forebygge tvister i leieforhold og samtidig sette HTU bedre i stand til å løse flere tvister.
Advokatforeningen har vurdert høringsnotatet og er stort sett enig i de endringer som foreslås. Høringssvaret er derfor begrenset til høringsnotatets punkt 3 om utvalgets sammensetning i den enkelte sak og punkt 4 om saker som skal behandles i fullt utvalg og for muntlig partsmøte, se punktene 3.2 og 3.3 under.
I tillegg ønsker Advokatforeningen å knytte enkelte bemerkninger til hensynet til HTUs uavhengighet, som Advokatforeningen ikke kan se er tilstrekkelig kommentert i departementets høringsnotat se punkt 3.4 under.
3.2 Ad. beslutning om utvalgets sammensetning i den enkelte sak
Det følger av HTU-forskriften § 4 tredje ledd fjerde punktum at det er HTUs kontorleder som avgjør hvilke saker som skal avgjøres av fullt utvalg.
Under henvisning til at kontorlederne ikke lenger har sin egen portefølje og at de regionale utvalgene er gjort om til landsdekkende utvalg, foreslår departementet at bestemmelsen endres slik at det er Husleietvistutvalget som avgjør sammensetningen i den enkelte sak.
Advokatforeningen er enig i at dette er en nødvendig og hensiktsmessig endring.
3.3 Ad. saker som skal behandles i fullt utvalg og for muntlig partsmøte
I HTU-forskriftens § 4, sjette ledd er det foreslått å endre bestemmelsene om hvilke sakstyper som skal behandles obligatorisk i fullt utvalg. Forslaget innebærer at den diskresjonære adgangen til å fravike behandling i fullt utvalg fjernes i saker om utleiers oppsigelse eller heving, samt i saker om fastsettelse av gjengs leie. Samtidig foreslår departementet å gi retningslinjer for saksleders skjønnsutøvelse ved vurderingen av om en sak kan avgjøres uten fullt utvalg. Forslaget innebærer at saksleder fortsatt kan beslutte behandling uten fullt utvalg i saker om leiers heving, mens saker om utleiers hevingsadgang skal behandles i fullt utvalg.
Advokatforeningen er av den oppfatning at endringsforslaget representerer en uheldig forskjellsbehandling av saker som materielt sett reiser de samme problemstillingene og som berører ideelle interesser, med inngripende og stor velferdsmessig betydning. Advokatforeningen foreslår derfor at den foreslåtte endringen blir modifisert, slik at siste setning i HTU-forskriften § 4, sjette ledd kommer til anvendelse både ved utleiers og leiers heving. HTU-forskriften § 4, sjette ledd siste setning kan eksempelvis lyde:
Saker med krav om oppsigelse etter husleieloven § 9-8, heving etter § 9-9 eller § 2-12 jf. § 5-7 og fastsettelse av gjengs leie etter § 4-3 skal alltid behandles av fullt utvalg, unntatt når den innklagede i tilsvar uttrykkelig har erkjent kravet.
HTU-forskriften § 12, fjerde ledd er foreslått endret ved at det blir presisert at oppsigelsessaker etter husleieloven § 9-8 skal vurderes for muntlig partsmøte. Advokatforeningen er av den oppfatning at det også vil kunne være behov for muntlig partsmøte hvor det er påberopt vesentlig mislighold og heving. Bakgrunnen er at det ved utleiers heving, i like stor grad som ved oppsigelse, er et spørsmål om leierens ideelle interesser, som både vil være inngripende og ha stor velferdsmessig betydning for leier. Det bør heller ikke være slik at leieren ved utleiers heving kan kreve muntlig partsmøte, mens utleieren blir avskåret fra det ved leiers heving. De samme argumenter om likebehandling gjør seg gjeldende også her, som ved HTU-forskriften § 4, sjette ledd.
Advokatforeningen foreslår på denne bakgrunn at forskriftsforslaget modifiseres, slik at nest siste setning i HTU-forskriften § 12, fjerde ledd også omfatter utleiers og leiers heving. HTU-forskriften § 12, fjerde ledd nest siste setning kan eksempelvis lyde:
I saker med krav om oppsigelse etter husleieloven § 9-8 eller heving etter § 9-9 eller § 2-12 jf. § 5-7 skal saksleder særlig vurdere om det er behov for å gjennomføre muntlig partsmøte.
3.4 Særlig om HTUs uavhengighet etter sammenslåingen med Husbanken
Advokatforeningen noterer at høringsnotatet i begrenset utstrekning kommenterer eller tar høyde for utfordringer knyttet til HTUs uavhengighet, utover at det fremgår som et premiss at saksbehandlingen skal være "faglig uavhengig". Advokatforeningen anser det uheldig at det ikke er foretatt en mer inngående omtale av HTUs uavhengighet i høringsnotatet, ettersom sammenslåingen reiser sentrale spørsmål om grensen mellom Husbankens og HTUs virksomheter.
HTU er et domstollignende tvisteløsningsorgan som skal sikre en effektiv, rimelig og kompetent løsning på boligleietvister. Ordningen forutsetter høy tillit til at avgjørelsene treffes på et saklig og objektivt grunnlag. Etter Advokatforeningens syn vil en organisatorisk innplassering i et organ som forvalter boligpolitiske virkemidler, og som har løpende kontakt med aktører i leiemarkedet, kunne gi økt risiko for interessekonflikter og inhabilitet.
Interessekonfliktspørsmål aktualiseres særlig der Husbanken yter virkemidler til utleieaktører, herunder gjennom ordninger som startlån og tilvisningsavtaler. Det er ved slike tilfeller en risiko for at utleieaktører som mottar virkemidler, senere vil opptre som parter i husleietvister. Utad vil dette kunne oppfattes som en uheldig nærhet mellom Husbanken og utleieaktører i saker som behandles av HTU.
Advokatforeningen oppfordrer departementet til å vurdere behovet for ytterligere presiseringer i forskriftsverket og/eller øvrige styringsrammer for å ivareta disse hensyn. Dette slik at hensynet til uavhengighet og habilitet blir ivaretatt, og slik at det skapes absolutt trygghet for at Husbanken ikke kan instruere HTU i enkeltsaker. I lys av den betydelige økningen i antall saker for HTU de senere årene (fra 1783 saker i 2019 til 4303 saker i 2024), er det særlig viktig med klare rammer for HTU som et tvisteløsningsorgan hvis dette blir organisert i Husbanken. Den store økningen av saker i HTU vitner om en veletablert ordning som benyttes og respekteres, noe som gjør det desto viktigere at tilliten til utvalgets uavhengighet ivaretas gjennom forskriftsendringen. En tydelig føring på grensen mellom Husbankens virkemiddelrolle og HTUs dømmende virksomhet, vil dessuten kunne bidra til en mer effektiv og forutsigbar saksbehandling, med positive prosessøkonomiske virkninger for partene og husleietvistsystemet som helhet.
3.5 Øvrig
Advokatforeningen vil avslutningsvis påpeke at med den betydelige økningen i antall saker for HTU de senere år, er det sentralt at HTU sikres tilstrekkelig finansiering slik at saksbehandlingstiden kan reduseres.
4 Oppsummering
Med unntak av endringsforslagene kommentert i punktene over, vurderer Advokatforeningen de foreslåtte endringene som fornuftige og hensiktsmessige.
Advokatforeningen oppfordrer imidlertid departementet til å behandle spørsmålet knyttet til HTUs uavhengighet og habilitet nærmere, herunder å vurdere om det bør inntas tydelige retningslinjer som angir et klart skille mellom Husbankens virkemiddelrolle og HTUs dømmende rolle i husleietvister mellom utleiere og leietakere.
Vennlig hilsen
Siri Teigum Merete Smith
leder generalsekretær