Endringer i reglene om søknad og dokumentasjon i byggesaker

Generelt om de foreslåtte endringene

Advokatforeningen stiller seg positiv til direktoratets forslag om å tydeliggjøre kravene til dokumentasjon i byggesaker. Dagens bestemmelser fremstår som lite presise, noe som skaper usikkerhet for tiltakshavere, ansvarlige søkere og kommunale saksbehandlere. Dette fører til at det er vanskelig for søker å gi tilstrekkelige opplysninger i søknaden, noe som igjen bidrar til lengre saksbehandlingstid.

Etter Advokatforeningens vurdering vil klarere og uttømmende krav til søknader og tilhørende dokumentasjon kunne redusere omfanget av mangelfulle søknader og bidra til likebehandling av søknader. Dette vil igjen være et viktig tiltak for å effektivisere saksbehandlingen, redusere ressursbruken knyttet til oppfølging av mangler og styrke forutsigbarheten i byggesaksprosesser. Advokatforeningen anmoder samtidig lovgiver om å fremheve (i forarbeidene) at dokumentasjonskravene som stilles ikke skal overstige det nødvendige. Felles innsats for mer effektiv saksbehandling og reduserte byggekostnader er nylig etterspurt av Kommunal- og distriktsdepartementet, jf. brev av 15. september 2025, sak 25/748.

Oppsummert støtter Advokatforeningen hovedtrekkene i de foreslåtte forskriftsendringene og mener at tydeligere krav til søknad og dokumentasjon vil fremme mer effektive og forutsigbare byggesaksprosesser.  Det foreslås likevel at ordlyden i enkelte av bestemmelsene endres, slik at formålet bak endringen blir i tråd med forskriftens ordlyd.

Konkrete merknader

Kommentar til ny § 5-2 fjerde ledd– nabovarsel 

Advokatforeningen stiller seg positiv til at kravet til nabovarsel presiseres og legger til rette for fremtidige digitale prosesser. Av høringsnotatet fremkommer det at for tiltak som er avhengig av dispensasjon, så skal nabovarselet inneholde opplysninger om dispensasjon «bare i de tilfellene dispensasjonen berører interessene til naboer eller gjenboere, i tråd med plan- og bygningsloven § 19-1». 

Advokatforeningen mener at det kan være utfordrende for søker å vurdere om det er nødvendig å sende nabovarsel med en begrunnet dispensasjonssøknad, slik § 5-2 fjerde ledd er foreslått formulert. I motsetning til pbl. § 19-1, hvor vurderingstema er om søknaden «åpenbart ikke berører naboens interesser», så er vurderingstema etter den foreslåtte fjerde ledd om dispensasjonen «berører interessene til naboer eller gjenboere». Advokatforeningen mener terskelen for når nabovarsel etter § 5-2 fjerde ledd skal gi opplysninger om dispensasjon ikke sammenfaller med terskelen i pbl. § 19-1, slik fjerde ledd er formulert. Direktoratet for byggkvalitet bes vurdere hvorvidt ordlyden i fjerde ledd bør endres, dersom dette er en utilsiktet forskjell.  

Generelt til §§ 5-3 til 5-5 - rammetillatelse, igangsettingstillatelse og ett-trinnssøknad 

Advokatforeningen støtter at dokumentasjonskravene deles opp for henholdsvis rammetillatelse, igangsettingstillatelse og ett-trinnssøknad (§§ 5-3 til 5-5), samt forslaget om en utvidet oppdeling av bestemmelsen, avhengig av hva det søkes om. Dette gir bedre oversikt for både tiltakshavere, ansvarlige søkere og kommunene. Videre støtter Advokatforeningen at søknadsdokumentasjonen er utformet som uttømmende lister. Dette vil sikre likebehandling og forenkle både søknadsprosessen og saksbehandlingen i kommuner.

Kommentar til ny § 5-3 tredje ledd bokstav r – nødvendige privatrettslige rettigheter 

Paragraf 5-3 tredje ledd omhandler tilfeller hvor søknad om rammetillatelse skal inneholde bestemte opplysninger, dersom de er relevante for tiltaket og nødvendige for at kommunen skal kunne behandle søknaden. Etter bokstav r skal slik søknad også inneholde «dokumentasjon av at tiltakshaver har de nødvendige privatrettslige rettighetene til å gjennomføre tiltaket, der det er reist spørsmål om dette i saken».

Ifølge høringsnotatet er tredje ledd bokstav r ment å gjelde tilfeller der det er lagt frem opplysninger som tilsier at det er «åpenbart» at tiltakshaver ikke har nødvendige privatrettslige rettigheter. Bokstav r er i slike tilfeller ment å gi søker anledning til å sende supplerende informasjon som viser at tiltakshaver likevel har nødvendige rettigheter. Det er altså kun i disse tilfellene at dokumentasjonskravet i bokstav r gjør seg gjeldende.  

Advokatforeningen mener at ordlyden «der det er reist spørsmål om dette i saken», ikke er treffende, men favner videre enn hva som synes å være tiltenkt. Direktoratet bes derfor vurdere å endre ordlyden, slik at denne samsvarer med pbl. § 21-6 og formålet bak bokstav r.

Generelt til §§ 5-8 til 5-10 – situasjonskart, situasjonsplan og tegninger

Advokatforeningen støtter forslaget om å innføre egne bestemmelser for krav til situasjonskart, situasjonsplan og tegninger (§§ 5-8 til 5-10). Endringene i § 5-8 (situasjonskart) og § 5-9 (situasjonsplan) vil bidra til å sikre at situasjonsplanen inneholder nødvendige opplysninger, slik at kommunen kan vurdere om tiltaket er i samsvar med regelverket. Kravet om at situasjonskartet skal legges til grunn for situasjonsplanen i søknaden, vil både sikre tilstrekkelig informasjon og redusere risikoen for mangelfulle søknader. Videre mener Advokatforeningen at det å samle kravene til tegninger i § 5-10 vil bidra til en enklere og mer oversiktlig søknadsprosess, samt en mer effektiv saksbehandling i kommunene.