Forslag til lov om avtaler med forbrukere om leie av ting (leieloven)

1     Innledning

Advokatforeningens tillitsvalgte advokater utfører et omfattende frivillig og ulønnet arbeid for å ivareta rettsstaten, rettssikkerheten og menneskerettighetene. En del av dette arbeidet består i å utarbeide høringsuttalelser. 

Advokatforeningens høringsarbeid er organisert i 29 lovutvalg, oppdelt etter særskilte rettsområder og rettslige interesseområder. Om lag hundre høringsuttalelser utarbeides av Advokatforeningens tillitsvalgte advokater hvert år.

Alle våre høringsuttalelser er forfattet av advokater med ekspertise innenfor det rettsområdet som lovforslaget gjelder. En ekspertise som ikke er hentet kun fra juridisk teori, men fra advokatenes praktiske erfaring med å bistå sine klienter – i den norske rettsstatens hverdag. Denne høringsuttalelsen er skrevet ut fra Advokatforeningens ønske om å bidra til gode lovgivningsprosesser og gode lover. 

2    Sakens bakgrunn

Vi viser til høringen til Justis- og beredskapsdepartementet, publisert 22. desember 2025, med høringsfrist 30. mars 2026. 

Høringen gjelder ny lov om avtaler med forbrukere om leie av ting. 

Denne høringsuttalelsen er i hovedsak utarbeidet av Advokatforeningens lovutvalg for fast eiendom (tings- og leierett) med innspill fra lovutvalget for bank, finansiering og valuta. Lovutvalget for fast eiendom (tings- og leierett) består av Trude Gran Melbye (leder), Kristine Devold, Thomas Rindahl Håkonsen, Tina Østreng Lund, Kathrine Lien Mjell, Tom Olav Risa og Per Amund Uldalen. 

Lovutvalget for bank, finansiering og valuta består av Hilde Høksnes (leder), Eirik Solem, Elisabeth Eriksson, Hanne Sanne, Lene Kristin Hennø og Jørgen Keiserud. 

3    Kommentarer til lovforslaget – overordnede bemerkninger 

3.1    Innledende merknader

Advokatforeningen vil i dette punktet kommentere på de overordnede temaene som behandles i høringsnotatets innledende kapitler, herunder spørsmål om behovet for og rekkevidden av en lov om ting, lovens formål og rekkevidde mv. I denne delen belyses også sentrale spørsmål om lovens terminologi, begrepsbruk og systematikk, samt problemstillinger som etter Advokatforeningens syn ikke er tilstrekkelig drøftet i høringsnotatet. 

I punkt 4 vil Advokatforeningen gjøre nærmere rede for sine merknader til de enkelte bestemmelsene i lovforslaget.   

Advokatforeningen har for øvrig strukturert høringsuttalelsen slik at merknadene – så langt det er naturlig – følger lovforslagets kronologi. 

Høringsuttalelsen er begrenset til de delene av lovforslaget som fremstår som mest sentrale, og særlig der departementet uttrykkelig har bedt om innspill. 

3.2    Behovet for og rekkevidden av en lov om leie av ting 

Leiemarkedet har aktualisert et behov for klarere og forutsigbare regler ved leie av visse verdifulle løsøreobjekter, særlig ved leasing av bil hvor praksis har vist et behov for å styrke forbrukervernet. Dette på grunn av ulikheten i styrkeforholdet mellom partene og at avtalevilkårene ofte fremstår som utformet på den profesjonelle næringsdrivendes premisser og uten reelle forhandlinger. Som høringsnotatet påpeker, kan dette gi forbrukeren begrenset mulighet til å overskue avtalens reelle innhold og konsekvenser, jf. høringsnotatet side 17. Det samme gjør seg gjeldende for andre kostbare løsøreobjekter.

Ovennevnte taler for å innføre en lovregulering som etablerer minsterettigheter og øker forutsigbarheten for forbrukeren. Et mer oversiktlig og forutsigbart regelverk kan også bidra til et mer aktivt leiemarked ved at risikoen reduseres.

Lovforslaget legger imidlertid opp til at loven skal omfatte alt som defineres som «løsøre». Advokatforeningen vil allerede her bemerke at det i liten grad fremgår av høringsnotatet at det er et konkret behov for en lov om leie med et så vidt virkeområde som foreslått.

3.3    Er lovens nedslagsfelt for vidt?

Advokatforeningen er usikker på om det er et behov for en lov med et så vidt virkeområde som foreslått. Bakgrunnen er at det, selv uten en egen leielov, allerede finnes et grunnleggende forbrukervern gjennom preseptorisk forbrukerlovgivning og alminnelige kontraktsrettslige prinsipper. Høringsnotatet fremhever også at forbrukerkjøpsloven antas å angi en terskel for forbrukerbeskyttelsen, som subsidiær bakgrunnsrett i leieforhold, jf. høringsnotatet side 11. 

Det fremgår videre at flere bestemmelser i lovforslaget har tilsvarende regulering som forbrukerkjøpsloven, og at de er forutsatt forstått på samme måte. Kjøpsloven og forbrukerkjøpsloven benyttes dessuten ofte som modeller ved utforming av standardavtaler, og kjøpsrettslignende misligholdsbestemmelser anvendes derfor ikke sjelden analogisk i leieforhold. For mange leieforhold betyr dette at tvister i praksis allerede håndteres innenfor alminnelige kontraktsrettslige prinsipper og analogier. 

I HR-1992-36-B (Custos-dommen) tok Høyesterett stilling til hvem som var nærmest til å bære risikoen for uklarheter og mislighold i et sammensatt leie- og leasingforhold. Partene var en maskinentreprenør, et maskinfirma som leverandør og mellomledd og et finansieringsselskap som leasingselskap. Utgangspunktet var at det ikke forelå særlovgivning som ga en helhetlig regulering av den aktuelle typen komplekse kontraktsforhold. Høyesterett bygget på alminnelige kontraktsrettslige prinsipper, herunder risikoplassering og lojalitetsbetraktninger, supplert med analogier fra kjøpsretten, pengekravsretten og fullmaktsretten. Retten la også vekt på de konkrete avtalevilkårene mellom partene og relevante bestemmelser i avtaleloven.

På en side illustrerer Custos-dommen at domstolene kan løse komplekse leie- og leasingforhold, også i fravær av særskilt lovgivning, gjennom fleksible og konkrete vurderinger basert på alminnelige kontraktsrettslige prinsipper. På den annen side kan en ulovfestet og analogibasert regulering gi redusert forutsigbarhet og gjøre at rettstilstanden blir mindre tilgjengelig, særlig for forbrukere. Fravær av en lovregulering stiller videre høye krav til både partenes og domstolenes kontraktsrettslige kompetanse, og kan bidra til varierende praksis og svekket rettssikkerhet. Dette er sentrale argumenter som taler for en lovfesting. 

I Sverige og Danmark har det vært utredninger om egne regler for forbrukerleie av løsøre, uten at forslagene ble vedtatt. Finland har ikke en egen lov om leie av ting, men generelle regler i Konsumentskyddslagen kan få anvendelse. Alle de nordiske landene har derimot lovgivning om husleie og forbrukerkjøp, jf. høringsnotatet side 12. 

En mulig forklaring på at heller ikke andre nordiske land har vedtatt egne lover om leie av ting, er at generelle forbrukerregler dekker en stor del av behovet, og at «løsøre» som kategori er vidt og mangfoldig. Spennet går fra hverdagslige ting som innbo, hvite-/brunevarer og sportsutstyr, til mer komplekse produkter og tjenester, som leasing av bil eller andre mer kostbare løsøregjenstander. I tillegg kan løsøreleie være vanskelig å avgrense mot tjenester, finansiering og kjøp. Bransjepraksis og standardavtaler kan historisk ha fungert som praktisk regulering for de minste verdiene. Tvisteomfanget var kanskje ikke like stort som forventet ved alminnelig løsøre, og hensynet til privat autonomi ble muligens avgjørende. 

Det finnes heller ikke EØS- eller EU-regler som bare regulerer leie av ting. Leieavtaler påvirkes likevel av EØS-regler om forbrukeravtaler, særlig direktiv 2011/83/EU om forbrukerrettigheter. Direktivet stiller krav til forhåndsopplysninger, med ulike regler for fjernsalg og avtaler inngått utenom faste forretningslokaler, og for andre avtaler. Direktivet er totalharmoniserende og er gjennomført i norsk rett blant annet gjennom angrerettloven og avtaleloven kapittel 4. Disse opplysningskravene supplerer et eventuelt leielovsregime. Når europeisk regelverk i stor grad retter seg mot opplysninger, fjernsalg og angrerett kan dette bidra til at landene velger å implementere vernet i generelle forbrukerlover, og dermed redusere behovet for en egen, særskilt leielov. 

Etter Advokatforeningens syn bør det vurderes å avgrense leielovens virkeområde til enten leieavtaler om ting over en viss verdi, eller til bestemt angitte ting, slik som biler og andre kostbare løsøregjenstander der behovet for lovregulering har markert seg. Begrunnelsen er at behovet for preseptorisk vern typisk gjør seg sterkest gjeldende der den økonomiske risikoen og avtalekompleksiteten er høy, slik som ved leasing. Det kan for slike løsøregjenstander være til fordel for forbrukerne å etablere preseptoriske regler for å ivareta balansen i avtaler av stor økonomisk betydning. Samtidig bør regelverket utformes med tilstrekkelig fleksibilitet, slik at det ikke blir så omfattende eller rigid at det på en urimelig måte begrenser næringslivets handlingsrom. Når det gjelder leiefinansiering, bør det imidlertid utredes nærmere om det er grunnlag for å avvike etablerte bransjestandarder, se punkt 3.4 under. 

Med det svært vide virkeområdet lovforslaget legger opp til, er det vanskelig å se for seg alle leieforhold loven vil gripe inn i og hvilke konsekvenser lovforslaget kan få. Dette taler for å avgrense lovens virkeområde til de tilfeller det er identifisert et behov for lovregulering. I samme retning taler det at en vidt utformet lov vanskeligere vil passe alle typer leieforhold og leieobjekter.

Vi ser at departementet kan gi forskrift om særskilte regler, og helt eller delvis unnta visse avtaler om små verdier, jf. § 2 nr. 6. Etter Advokatforeningens syn bør det i stedet vurderes å avgrense lovens virkeområde ved å positivt angi hvilke ting og leieforhold loven skal omfatte.

3.4 Særlig regulering av leiefinansiering 

Leiefinansiering / leasing er særskilt regulert i lovforslaget grunnet spesielle særtrekk ved denne avtaletypen. Departementet antar at det vil gjøre det vanskelig å drive leasingvirksomhet om avtaler om leiefinansiering underlegges lovforslagets alminnelige regler om utleie. Advokatforeningen deler denne vurderingen, og støtter at det innføres særskilte regler for leiefinansiering.

Samtidig kan det stilles spørsmål ved om reglene om leiefinansiering i lovforslagets kapittel 12 er tilstrekkelig grundig utredet. Forslaget avviker på sentrale punkter fra Finansieringsselskapenes Forenings mønsteravtale for leiefinansiering, som er utviklet over lang tid (blant annet basert på innspill fra forbrukermyndighetene) og i stor utstrekning benyttes av leasingselskapene. For eksempel foreslås det innført en beløpsbegrensning på startinnskuddet tilsvarende folketrygdens grunnbeløp og et lavere øvre tak på erstatningen kunden skal betale ved oppsigelse i bindingstiden. Slike endringer kan få betydning for tilbudet av leiefinansieringstjenester, noe som etter Advokatforeningens oppfatning kunne vært grundigere vurdert.

3.5    Bør det være adgang til å fravike loven?

Høringsinstansene er særskilt bedt om å vurdere i hvilken grad lovforslaget bør kunne fravikes ved avtale. 

Forbrukerlovgivning kjennetegnes ved ufravikelighet, i den forstand at det ikke kan avtales vilkår som er mindre gunstige for forbrukeren enn det som følger av loven. Dette gjelder for eksempel forbrukerkjøpsloven § 3, håndverkertjenesteloven § 3, digitalytelsesloven § 3, bustadoppføringslova § 3 og finansavtaleloven § 1-9 første ledd. En tilsvarende bestemmelse foreslås i lovforslaget § 3 for forbrukerleie. Samtidig fremgår det at ufravikeligheten bare gjelder som utgangspunkt, og at enkelte bestemmelser er utformet slik at de kan fravikes ved avtale. 

Dersom loven i stor grad blir deklaratorisk, kan det svekke forbrukervernet man ønsker å oppnå. Næringsdrivende kan detaljregulere avtalene i en slik grad at forbrukervernet loven er ment å ivareta, blir svekket. Det kan videre svekke hensynet til forutberegnelighet og attraktive leiemarkeder, som er oppgitt som motiverende hensyn for lovgivningen. 

Samtidig kan en generelt ufravikelig regulering for all leie av løsøre, uavhengig av tingens verdi og risikoprofil, være uheldig. En slik løsning innebærer at forbrukeren kan påberope lovens regler i alle typer tvister, også i saker av liten økonomisk betydning. Dette kan igjen bidra til økt sakstilfang og belastning for tvisteløsende organer. Det kan også være uhensiktsmessig ikke å ha adgang til å tilpasse avtalevilkår i de enkelte leietilfellene.

Dersom loven i for stor grad blir fravikelig, er det uansett grunn til å tro at dette vil svekke muligheten til å oppnå formålene med loven. Det taler imot en vid adgang til å fravike loven. Som det fremkommer i foranstående punkt, bør det etter Advokatforeningens syn vurderes å avgrense lovens virkeområde. Behovet for å avgrense lovens nedslagsfelt bør fortrinnsvis søkes imøtekommet ved å avgrense virkeområdet fremfor å innføre deklaratoriske bestemmelser. 

3.6    Lovens anvendelsesområde – særlig om leie av dyr

Advokatforeningen har vurdert departementets forslag om at leieloven også skal gjelde for leie av dyr, jf. høringsnotatets punkt 2.2 og 6.1, og mener flere sentrale hensyn taler mot at loven gis et så vidt anvendelsesområde. Det vises i denne sammenheng til at flere av lovforslagets kontrakts- og tingsrettslige bestemmelser generelt synes utformet med sikte på leie av "døde objekter" – ikke levende vesener. 

Etter Advokatforeningens oppfatning reiser innlemmelse av leie av dyr i lovens virkeområde særlige etiske og velferdsmessige spørsmål. Dyr er levende vesener med velferdsbehov som ikke lar seg ivareta på en tilfredsstillende måte gjennom et regelverk som i hovedsak er for leie av andre bruksobjekter. Leie av dyr krever særskilte rammer som sikrer forsvarlig dyrehold, herunder krav til kompetanse, egnet miljø, løpende tilsyn og nødvendig veterinæroppfølging. Dyr kan også være sårbare og uforutsigbare, slik at helsetilstand og atferd kan endre seg raskt gjennom avtaleperioden, noe som reiser helt særegne spørsmål om hva som er etisk og faglig forsvarlig for dyret. 

Advokatforeningen er i forlengelsen av dette av den oppfatning at leie av dyr bør holdes utenfor lovens virkeområde. 

Dersom dyr likevel skal omfattes av loven, foreslår Advokatforeningen at det inntas en bestemmelse om at dyrevelferdsloven har forrang dersom virkningen av leieloven kommer i strid med dyrets velferd. 

3.7    Begrepsbruk – særlig om lovens korttittel 

Departementet foreslår i høringsnotatet punkt 2.2, Begrepsbruk, at den nye loven gis korttittelen “leieloven”. 

Advokatforeningen har vurdert navnevalget og konkludert med at kortnavnet “leieloven”, både for utleiere og forbrukere, lett kan forveksles med husleieloven (lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler), noe som kan skape rettslig og praktisk uklarhet. Advokatforeningen anbefaler derfor at departementet vurderer å innføre en mer presis og avgrensende korttittel, som for eksempel “tingleieloven”. Dette for å unngå sammenblanding med husleieloven og på den måten fremme større begrepspresisjon.  

3.8    Særlig om diskrimineringsforbud 

Lovforslaget inneholder verken særlige bestemmelser om forbud mot diskriminering eller drøfter behovet for slike regler. Advokatforeningen oppfordrer departementet til å vurdere å lovfeste bestemmelser om ikke-diskriminering og likebehandling, også på området for leie av ting. Dette fordi slike avtaler vil kunne omfatte gjenstander av stor velferdsmessig og sosial betydning for den enkelte, som hjelpemidler, fritidsutstyr, biler og annet.  

Både husleieloven og flere spesiallover har inntatt eksplisitte bestemmelser om forbud mot diskriminering eller henviser til det generelle forbudet i likestillings- og diskrimineringsloven. Som eksempel kan vises til husleieloven § 1-8, som forbyr diskriminering på en rekke grunnlag i leieforhold. Departementet oppfordres til å vurdere om et konkret forbud mot usaklig eller ulovlig diskriminering bør presiseres, enten med en selvstendig bestemmelse eller gjennom en konkret henvisning til likestillings- og diskrimineringsloven. Dette for å:
- synliggjøre og styrke bevisstheten rundt diskrimineringsforbudet også for utleie av løsøre,

- forebygge urimelig forskjellsbehandling eller utilgjengelighet, i nasjonale og spesielt i internasjonale digitale delingstjenester, og

- sikre bedre harmoni og sammenheng mellom leieloven og husleieloven når det gjelder avtalekomplekser som kombinerer boligleie og utleie av andre gjenstander til forbruker.

4    Kommentarer til de enkelte lovbestemmelsene i lovforslaget  

4.1    Lovforslaget §§ 1 og 2 – Hva loven gjelder og virkeområde 

Som allerede kommentert på i punkt 3.2 til 3.5 over, reiser Advokatforeningen spørsmål ved hensiktsmessigheten av å gi loven et så vidt virkeområde som lovforslaget legger opp til.  

I lovforslagets § 2 (4) er det inntatt en bestemmelse som har til hensikt å regulere lovens anvendelse på tilfeller der forbrukeren har rett til å kjøpe tingen, hvor departementet foreslår at leieloven i slike tilfeller gjelder frem til "kjøpsretten blir gjort gjeldende". 

Det fremstår som uklart hvordan bestemmelsen skal forstås der en opsjon på kjøp gjøres gjeldende (påkalles) på et tidligere tidspunkt enn tidspunktet som kjøpet gjennomføres på (overtakelsestidspunktet). Under henvisning til at tingen, på det tidspunktet kjøpsretten påberopes, som regel vil være underlagt leietakers rådighet og omsorg, vurderer Advokatforeningen det som mest hensiktsmessig om leieloven gjelder frem til kjøpet faktisk er gjennomført. Advokatforeningen anbefaler derfor at det i lovteksten presiseres at leielovens regler gjelder frem til eierrådigheten til tingen har gått over fra selger til kjøper (overtakelse), så langt dette ikke er i strid med annen lovgivning.   

4.2    Lovforslaget § 3 – Ufravikelighet 

Vi viser til Advokatforeningens merknader inntatt i punkt 3.5 over.

4.3    Lovforslaget § 4 – Krav om skriftlig avtale 

Advokatforeningen støtter forslaget om at leieavtaler som på avtaletidspunktet er ment å overstige 30 dager, skal inngås skriftlig for å være bindende for forbrukeren. Rettsvirkningen av manglende skriftlighet kan riktignok fremstå som streng, men er en pedagogisk og effektiv løsning, sett fra et forbrukerperspektiv. 

Samtidig skaper bestemmelsen en viss risiko for tvister, blant annet i tilfeller hvor tingen allerede er levert og benyttet av forbrukeren. Advokatforeningen anbefaler derfor at departementet vurderer behovet for en lovregel om hvordan slike situasjoner skal håndteres i praksis, herunder spørsmålet om utleier har krav på rimelig vederlag for faktisk bruk, forbrukerens plikt til tilbakelevering, forbrukerens tilbakeholdsrett frem til tilbakebetaling har funnet sted og forbrukerens ansvar for eventuell verdiforringelse/skade på tingen. Det kan også vurderes et unntak i favør av utleier dersom årsaken til manglende skriftlighet er forhold på forbrukerens side.

4.4    Lovforslaget § 8 – Leveringsstedet 

Lovforslaget § 8, annen setning, fremstår som noe utilsiktet streng for utleier. Dersom avtale inngås på utleiers forretningssted, men leveringssted ikke er angitt, bør det kunne legges til grunn at leveringssted er stedet der avtale ble inngått. 

4.5    Lovforslaget § 11 – Forbrukerens plikt til å overta tingen 

I lovforslaget § 11 er det inntatt en bestemmelse som konkret angir at tingen anses overtatt når tingen er "i samsvar med det som er avtalt eller følger av kapittelet her". Bestemmelsen bygger på forbrukerkjøpslovens medvirkningsplikt, jf. forbrukerkjøpsloven § 40 og modelloven artikkel 5: 103. 

Advokatforeningen ber departementet vurdere om lovforslagets ordlyd bør legges tettere opp mot forbrukerkjøpslovens ordlyd. Bakgrunnen er at forbrukerens medvirkningsplikt er underkommunisert i lovforslagets ordlyd, samt at lovforslaget gjennom bruken av begrepene "[f]orbrukeren plikter å overta tingen" kan forstås slik at forbrukeren ikke kan nekte å overta tingen dersom denne lider av vesentlige mangler.  

4.6    Lovforslaget § 12 – Tingens egenskaper ved leveringen 

Advokatforeningen finner det hensiktsmessig at lovforslaget § 12, Tingens egenskaper ved leveringen, systematisk bygger på forbrukerkjøpslovens krav til tingens egenskaper. Advokatforeningen støtter videre at reglene tar utgangspunkt både i det avtalte, i normalforventningen og i spesifikke krav til funksjon, tilbehør, veiledning og frihet fra tredjepartsrettigheter eller rettsmangler.  

Advokatforeningen mener at lovforslagets § 12 (3), bokstav e og f, bør tydeligere angi partenes ansvar og risiko for avvik fra offentlige krav eller tredjemanns rettigheter i tingen. Advokatforeningen er i denne sammenheng av den oppfatning at utleier på objektivt grunnlag bør bære ansvaret for alle privat- og offentligrettslige forhold og krav, uavhengig av hvor grunnløse tredjemanns krav eller innsigelser måtte være. Unntak bør kun gjøres dersom forbrukeren har fått særskilt skriftlig informasjon om risikoen og konsekvensene forut for avtaleinngåelsen og skriftlig har akseptert å påta seg risikoen og selv bære konsekvensene. Dette for å unngå at det overlates til forbrukeren å vurdere tredjemanns krav, noe utleier er nærmest til å vurdere og bør bære risikoen for.   

4.7    Lovforslaget § 17 – Forbrukerens omsorg for tingen i leieperioden 

Advokatforeningen støtter forslaget om at forbrukeren pålegges en plikt til å behandle leieobjektet med nødvendig aktsomhet og å utføre bevarende og rimelige tiltak, jf. § 17 første og annet ledd. Det er videre positivt at vurderingen av omsorgspliktens innhold tilpasses leieperiodens lengde, formålet med leieavtalen og tingens art. Det er likevel viktig å tydeliggjøre grensen mellom utleiers og forbrukers risiko for skade eller forringelse, og at forarbeidene gir illustrative eksempler på aktsomhetsnivå for ulike typer leieobjekter og bruksmønstre. 

Advokatforeningen etterlyser en bestemmelse om forbrukerens rett til og konsekvensene av at forbrukeren integrerer, sammenføyer eller fastmonterer leietingen i fast eiendom eller i en annen løsøregjenstand på en slik måte at utleier risikerer ekstrakostnader eller at tingen helt eller delvis vil kunne gå tapt. Dette vil typisk kunne være situasjonen dersom en leiet ting (maskin, hvitevare, teknisk utstyr, varmepumpe, elbil-lader mv.) blir bygget inn eller fysisk/teknisk knyttet til fast eiendom (eller til en annen ting) på en slik måte at den ikke kan demonteres uten vesentlig verditap. Problemstillingen reiser både rettslige og praktiske spørsmål. 

Utgangspunktet er at eiendomsretten til ting som varig sammenføyes med fast eiendom, vil kunne gå tapt for eier av tingen og at eiendomsretten overføres til gårdeier, jf. prinsippet inntatt i husleieloven § 10-2 fjerde ledd. Bestemmelsen innebærer at dersom forbruker bygger den leide tingen inn i fast eiendom eller annen løsøregjenstand, kan utleier av tingen utilsiktet tape eiendomsretten ved leieforholdets opphør. Lovforslaget har ikke egne bestemmelser om dette, og forarbeidene omtaler heller ikke problemstillingen. 

Advokatforeningen er av den oppfatning at det er behov for at det i lovforslaget § 17 - eller i en egen lovbestemmelse - lovfestes at forbrukeren ikke uten skriftlig samtykke fra utleier kan sammenføye, integrere eller fastmontere den leide tingen i fast eiendom eller annen løsøregjenstand, dersom dette kan medføre risiko for tap av utleiers eiendoms-/separatistrett, eller dersom demontering og tilbakelevering ikke lar seg gjøre uten urimelig omkostning eller skade. Tilsvarende bør det presiseres at forbrukeren, dersom slik integrasjon skjer uten forutgående skriftlig samtykke fra utleier av tingen, plikter å svare for kostnadene med å demontere og tilbakelevere tingen så langt dette lar seg gjøre, samt å erstatte utleiers tap dersom tingen helt eller delvis blir skadet eller går tapt som følge av slik integrering av tingen. Det bør samtidig inntas som et unntak at slikt skriftlig forutgående samtykke ikke er nødvendig dersom alminnelig bruk eller lovlig bruk av gjenstanden forutsetter sammenføyning, integrering eller fastmontering i fast eiendom eller løsøregjenstand.

4.8    Lovforslaget § 18 – Forbrukerens plikter ved skade på tingen 

Bestemmelsen gjelder bare skader som forbrukeren faktisk oppdager, og ikke skader forbrukeren burde ha, men ikke faktisk har, oppdaget. Dette er en forbrukervennlig bestemmelse da det er vanskelig for utleier å dokumentere at forbrukeren har oppdaget skaden. Advokatforeningen ber departementet vurdere om bestemmelsen også burde favne skader som forbrukeren "måtte" ha oppdaget. 

4.9    Lovforslaget § 21 – Tilleggskostnader 

Advokatforeningen ser positivt på at leieloven åpner for at forbrukeren kun kan pålegges å betale tilleggskostnader dersom disse er “bruksbaserte”, jf. første punktum, og at det samtidig innføres et krav om at eventuelle administrasjonsgebyrer ikke kan overstige utleierens faktiske kostnader, jf. annet punktum.  

Definisjonen av begrepet “bruksbaserte tilleggskostnader” vil imidlertid stå sentralt, idet ordlyden vil kunne omfatte alt fra opplagte variable utgifter som drivstoff, strøm, kilometer-, minutt- eller databruk, til “tillegg” som kodegebyr, rengjøring, etterfakturering mv. Lovteksten bør derfor, med støtte i grundigere eksempler i forarbeidene, konkretisere hvilke tillegg som normalt kan kreves og hvilke som må anses som en del av hovedytelsen og dermed inngå i leien. 

Særlig i korte leieforhold og abonnement er det viktig å sikre at sentrale funksjoner som henting, adgang, klargjøring mv. ikke kan oppstykkes som bruksbaserte tillegg for å omgå forbudet i leieloven § 20 (3). For bruk av standard-prisede løsninger, eksempelvis “fast pris for utlevering” eller “sluttrengjøring”, bør det presiseres at slike kun kan kreves dersom de faktisk er forbundet med variabel bruk eller særskilt etterspørsel fra kunden. 

Begrensningen mot å avtale administrasjonsgebyrer eller liknende kostnader som overstiger de faktiske kostnadene til administrering av leieavtalen, er et viktig vern i forbrukerforhold. Erfaring viser at profesjonelle utleiere ikke sjelden bruker standardgebyrer langt ut over faktiske administrasjonskostnader. Dette representerer en skjult ekstra "leieinntekt" for utleier. Som eksempel kan nevnes at mange leasingselskaper opererer med standardgebyrer på kr. 200 til 250 inkl. mva. for prosessering av enkeltfakturaer som kommer inn til leasingselskapet, men som skulle gått direkte til forbrukeren. Dette skjer til tross for at en viss grad av administrasjon og viderefakturering bør innkalkuleres i leieprisen dersom man driver utleie av ting som er registrert i utleiers navn. Gebyr belastes også med full sats, til tross for at viderefaktureringen ofte skjer basert på automatiserte digitale løsninger og selv om administrasjonsgebyret overstiger den underliggende fakturaens pålydende. Advokatforeningen anbefaler at både gebyrenes art og størrelse fastsettes i lov eller forskrift, samt at det innføres en plikt til å dokumentere at gebyrene ikke overstiger utleiers faktiske kostnader.  

Det bør videre vurderes å stille skjerpede krav til informasjon om og aksept for tilleggskostnader ved avtaleinngåelsen, etter modell fra angrerett-, avtale- og markedsføringslovens regler om forhåndsopplysning og særskilt separat aksept. Advokatforeningen noterer at husleieloven § 3-7 er langt mer restriktiv, og uttrykkelig avgrenser hvilke tillegg som kan avtales, enn det som legges til grunn i lovforslaget. Selv om tilsvarende opplisting ikke nødvendigvis er hensiktsmessig for leie av ting, anbefaler Advokatforeningen at det gis klar veiledning i loven og forarbeidene for hvordan man skiller mellom leie og tilleggskostnader, samt at det vurderes en forenklet tvisteløsning dersom det oppstår uenighet om innholdet av “faktiske kostnader” eller “bruksbaserte tillegg”. 

4.10    Lovforslaget § 22 – Endringer i avtalevilkårene 

Hva gjelder lovforslagets § 22 om endringer i avtalevilkårene, stiller Advokatforeningen spørsmål ved om det overhodet bør være mulighet for å gi utleier adgang til å endre avtalevilkårene, slik lovforslaget § 22 (2) legger opp til. Spesielt betenkelig vurderes forslaget om at det kan avtales at slike endringer vil kunne gjennomføres basert på passivitet fra forbrukerens side.  

Det er positivt at lovforslaget legger opp til at forbrukeren skal ha to måneders skriftlig varsel før endring til ugunst kan settes i kraft, og at det kreves at utleier i varselet gir opplysning om leietakers oppsigelsesrett. Advokatforeningen frykter imidlertid at utleiers endringsadgang vil kunne misbrukes til å presse forbrukeren til å akseptere vilkårsendringer, eller at ordningen benyttes som en ekstraordinær oppsigelsesadgang for utleier. Dette gjennom at utleier, spekulativt og for å komme seg ut av en ugunstig avtale, kan presentere nye avtalevilkår som fremtvinger en oppsigelse fra leietaker. I ytterste konsekvens vil dette kunne tvinge leietakere til å si opp avtaler som fra forbrukerens ståsted er gunstige, og resultere i at forbrukeren er nødt til å inngå nye og mindre gunstige avtaler for leie av den samme tingen fra andre. Når lovgiver har valgt en modell der utleiere av husrom har en svært begrenset adgang til å endre avtalevilkårene etter avtaleinngåelsen – til tross for at utleie av husrom normalt vil ha en varighet og et omfang som i vesentlig grad overstiger normalen for utleie av ting – har Advokatforeningen vanskelig for å se at det foreligger et større behov for endringsadgang ved utleie av ting. 

Dersom lovforslaget blir stående, anbefales at loven stiller strengere krav til utleiers varsel, herunder at varselet konkret angir hva som endres, hvorfor endringen skjer og den økonomiske/faktiske konsekvensen for forbrukeren.

For å sikre at forbrukeren faktisk settes i posisjon til å ivareta sine interesser, bør det videre inntas et særskilt unntak fra lovutkastets § 5 om risiko for sending av meldinger. Varslingsfristen for når endringene tidligst trer i kraft og forbrukerens frist for oppsigelse, bør først løpe fra det tidspunkt varselet har kommet frem til forbrukeren. Dette for å motvirke utilsiktet rettstap for forbrukere. 

Etter en samlet vurdering av de hensyn som gjør seg gjeldende, er Advokatforeningen av den klare oppfatning at utleier ikke bør ha anledning til å endre avtalevilkårene i leieperioden. Dette med unntak for endringer som går ut på en årlig justering av leien og andre betalingsforpliktelser som følge av endringene i prisutviklingen (konsumprisindeksen). Alternativt kan endringsadgangen begrenses til også å omfatte endringer grunnet forhold utleier ikke hadde rimelig grunn til å forutse ved avtaleinngåelsen. 

4.11    Lovforslaget § 23 – Sikkerhetsstillelse 

Advokatforeningen er enig i lovforslaget § 23, som åpner for at utleier kan avtale sikkerhetsstillelse fra forbrukeren for leie, skader på tingen eller andre krav etter leieavtalen. Dette gir utleier nødvendig beskyttelse og er i samsvar med blant annet husleieloven §§ 3-5 og 3-6. Samtidig har bestemmelsen enkelte svakheter og uklarheter som bør rettes opp for reelt å sikre forbrukerens økonomiske interesser og rettsvern. 

Advokatforeningen mener det er positivt at sikkerheten “ikke kan overstige tingens verdi” og “må stå i et rimelig forhold til den avtalte leien”, jf. lovforslaget § 23 (2). Advokatforeningen mener imidlertid at det, etter husleielovens modell, bør innarbeides en lavere grense for sikkerhet, eksempelvis slik at sikkerheten begrenses til 3 måneders leie.

Advokatforeningen mener videre at det er behov for klarere rammer for etablering av depositum/sikkerhet. Dette for å unngå at depositum/sikkerhet oppbevares sammenblandet med utleiers øvrige midler eller ikke kan spores tilbake til forbruker, med tilhørende risiko for at forbrukerens depositum/sikkerhet kan gå tapt som følge av kreditorbeslag. Advokatforeningen anbefaler et lovfestet krav om at depositum/sikkerhet som minimum settes inn på en separat konto, at innbetalingen merkes i forbrukerens navn og at den holdes adskilt fra utleiers øvrige midler. Dersom sikkerheten stilles i form av annet enn penger, typisk ting eller annet formuesobjekt, bør det stilles tilsvarende krav til identitetsmerking og adskillelse fra utleiers midler. Dette for å sikre notoritet og kreditorvern i tråd med praksis fra husleieloven, Husleietvistutvalget og domstolene. 

Lovforslaget legger opp til at forbrukeren kan kreve forsinkelsesrente dersom stilt sikkerhet i form av penger ikke er tilbakebetalt innen 30 dager etter at forbrukeren har tilbakelevert tingen. Advokatforeningen ber departementet vurdere om fristen bør være kortere. Bestemmelsen bør også omtale forbrukerens krav der sikkerhet i form av annet enn penger, ikke blir tilbakelevert innen rimelig tid. 

4.12    Lovforslaget § 24 – Angrerett. Avbestilling 

Advokatforeningen støtter forslaget om at det innføres regler om angrerett og avbestilling, jf. lovforslaget § 24 (1) og (2), slik at leieloven harmonerer med øvrig forbrukerlovgivning (forbrukerkjøpsloven, digitalytelsesloven).

Når det gjelder avbestilling, jf. lovforslaget § 24 (2) til (4), mener Advokatforeningen at det bør vurderes om adgangen til å avtale “normalerstatning”, jf. lovforslaget § 24 (3), bør strammes inn ytterligere. Dette gjelder særlig for kortvarige og/eller små leieforhold, der vanlige avbestillingsgebyrer lett kan bli uforholdsmessige i forhold til totalprisen. Advokatforeningen anbefaler at loven klargjøres, slik at normalerstatning bare kan avtales for reelt økonomisk tap og ikke for "normalt forventet tap". 

Advokatforeningen savner en tydeliggjøring av om det i praksis vil være tillatt å avtale en kombinasjon mellom normalerstatning og individuell erstatningsutmåling, eksempelvis slik at det avtales at forbrukeren plikter å betale det høyeste eller laveste av disse alternativene. Dersom en slik kombinasjon tillates, er Advokatforeningen av den oppfatning at forbrukeren bør være forpliktet til å betale det laveste av disse alternativene. 

4.13    Lovforslaget § 25 – Leieavtalens opphør 

Advokatforeningen støtter hovedregelen om at tidsbestemte avtaler løper ut uten oppsigelse, jf. lovforslaget § 25 (1), samt at leieavtaler uten bestemt leietid kan sies opp av begge parter med (rimelig) varsel, jf. lovforslaget § 25 (3). Dette gir fleksibilitet i et marked med stor variasjon både med hensyn til kontraktslengder- og typer. 

Det registreres at departementet har vurdert om det bør oppstilles krav om skriftlig oppsigelse fra utleier eller forbruker, men konkludert med at dette ikke bør innføres. På samme tid foreslår departementet at avtaler med en varighet på mer enn 30 dager skal gjøres skriftlig for å være gyldige, jf. lovforslaget § 4.  

For å skape harmoni mellom bestemmelsene og for å skape bevis rundt partenes oppsigelse av leieforhold av et visst omfang, foreslår Advokatforeningen at det innføres et krav om skriftlig oppsigelse for leieavtaler i tilfeller der det gjelder et tilsvarende krav om skriftlighet for leieavtalen, jf. lovforslaget § 4. 

Advokatforeningen påpeker at den foreslåtte ordlyden om oppsigelse fremstår som uklar og kan åpne for misforståelser. Det vises i denne sammenheng til lovforslaget § 25 (2), hvor det står at forbrukeren "kan si opp avtalen med varsel innen rimelig tid". Tilsvarende ordlyd er inntatt i lovforslaget § 25 (3). Etter foreningens syn kan ordlyden forstås slik at selve oppsigelsen/oppsigelseserklæringen må gis innen rimelig tid etter en forutgående begivenhet. Advokatforeningen antar at hensikten har vært at den etterfølgende oppsigelsesfristens lengde skal være “rimelig”, slik at det skal løpe en rimelig tid fra oppsigelsen er gitt til leieforholdet opphører. For å unngå uklarhet, og i tråd med terminologi brukt i tilgrensende lovverk, foreslår Advokatforeningen at § 25 (2) og (3) endres slik at det klart fremgår at oppsigelsesvarselet må gis med en “rimelig oppsigelsesfrist” – ikke “innen rimelig tid”. 

Forslag til endret ordlyd: 

(2) “Er det avtalt en bestemt leieperiode, kan utleieren ikke si opp avtalen. Forbrukeren kan si opp avtalen med en rimelig oppsigelsesfrist. Hvis det avtales en oppsigelsesfrist, kan fristen ikke overstige én måned. Er det avtalt bindingstid, gjelder reglene i § 26.” 

(3) “Er det ikke avtalt en bestemt leieperiode, kan begge parter si opp avtalen med en rimelig oppsigelsesfrist. Annet ledd tredje og fjerde punktum gjelder tilsvarende. Første punktum begrenser ikke adgangen til å bringe avtalen til opphør på annet lovbestemt grunnlag.” 

4.14    Lovforslaget § 26 – Avtale om bindingstid 

Advokatforeningen støtter at det kun kan avtales bindingstid dersom forbruker faktisk gis en økonomisk fordel og at maksimal bindingstid settes til 12 måneder, jf. lovforslaget § 26. Dette gir fleksibilitet, men også nødvendig forbrukervern. 

Advokatforeningen påpeker at begrepet “økonomisk fordel som står i forhold til bindingstidens lengde” er svært skjønnspreget. Loven gir liten veiledning på hvordan dette skal fastsettes i praksis. Det anbefales at det tydeliggjøres at den økonomiske fordelen skal være reell og etterprøvbar, fremgå særskilt av leieavtalen samt at dokumentasjonsansvaret bør ligge på utleier. 

4.15    Lovforslaget § 27 – Tilbakelevering ved avtalens opphør 

Advokatforeningen stiller seg i hovedsak positiv til at lovforslaget § 27 (1) om tilbakelevering bygger på husleieloven og avhendingslovens systematikk. 

Lovforslaget § 27 (4) og (5) om at tingen skal tilbakeleveres i samme stand som på levering, med unntak av normalt slit og elde, og at forbruker kun kan holdes ansvarlig for avvik som skyldes pliktbrudd etter lovforslaget §§ 16 til 18, er saklig og gir god balanse, forutsatt at forbrukeren kun kan holdes ansvarlig for utleiers faktiske kostnader/tap.  

Advokatforeningen mener at bevisbyrdeplasseringen på forbruker inntatt i lovforslaget § 27 (5) er betenkelig, særlig for delingstjenester og ved korttidsleie. Bakgrunnen er at utleiere, som den profesjonelle part, er nærmest til å sørge for rutiner i forbindelse med tilbakelevering som sikrer bevis for tingens tilstand på tilbakeleveringstidspunktet. Tilsvarende bør gjelde dersom utleier har innrettet sin virksomhet slik at tilbakelevering kan skje utenfor utleiers forretningssted. Advokatforeningen begrunner dette med at utleier er den profesjonelle part, den som har økonomisk interesse i sin virksomhetsinnrettelse og dessuten har de beste forutsetningene for å forsikre tingen mot skade. Utleier bør derfor pålegges bevisbyrden, kombinert med en streng reklamasjonsplikt med korte frister.  

Hva gjelder Advokatforeningens merknader til problemstillingen knyttet til ansvar og risiko forbundet ved integrasjon eller sammenføyning av den leide tingen i fast eiendom eller annet løsøre, vises det til punkt 4.7 over. 

4.16    Lovforslaget kapittel 7. Forbrukerens krav som følge av utleierens kontraktsbrudd

4.16.1    Særlig om bruken av begrepet "kontraktsbrudd"  

Departementet har i sitt høringsbrev oppfordret høringsinstansene til særskilt å uttale seg om bruken av begrepet "kontraktsbrudd", fremfor det mer innarbeidede begrepet "mangel" som koblingsord for mangler og forsinkelse som vil kunne utløse misligholdsanksjoner. I det følgende redegjøres for hvorfor bruken av "kontraktsbrudd", etter Advokatforeningens syn, fremstår mindre intuitivt for forbrukeren enn de allerede innarbeidede koblingsordene "mangel" og "forsinkelse". 

Lovforslaget kapittel 7 om «kontraktsbrudd» er inndelt i «forsinkelse» og «andre brudd», jf. § 28 første ledd nr. 1 og 2. Denne strukturen forutsetter at forbrukeren selv må ta stilling til hva som ligger i begrepet «kontraktsbrudd», og hva som omfattes av kategorien «andre brudd». Regelverket fremstår dermed ikke som mer oversiktlig, men snarere mindre tilgjengelig for forbrukeren. Høringsnotatet peker selv på side 8 på at kontraktslovgivningen som regel anvender begrepene «mangler» og «forsinkelse» som koblingsord for oppfyllelsesavvik ved hovedforpliktelsen:

"Det er vanlig at kontraktslovgivningen bruker koblingsordene "mangel" og "forsinkelse" om oppfyllelsesavvik ved det som regnes som hovedforpliktelsen etter loven. Begrepene kobler sammen oppfyllelsesavviket (som ikke skyldes kreditor selv) og de kontraktsbruddsvirkningene eller misligholdsbeføyelsene som kreditor kan gjøre gjeldende. Er tingen i et forbrukerkjøp ikke levert eller levert for sent, og dette ikke skyldes forbrukeren, angir forbrukerkjøpsloven hvilke krav forbrukeren kan gjøre gjeldende. Det tilsvarende gjelder der det foreligger en mangel ved tingen. Begrepet "mangel" i forbrukerkjøpsloven viser tilbake til hvilke egenskaper tingen skal ha, og det foreligger en mangel dersom tingen ikke er i samsvar med disse egenskapene. Begrepet "mangel" i håndverkertjenesteloven knytter seg ikke til mangler ved en ting, men mangler ved den tjenesten som utføres, jf. håndverkertjenesteloven § 17."

Det kan i lys av dette stilles spørsmål ved om begrepet «kontraktsbrudd» er et mer egnet begrep enn «mangel» og «forsinkelse» ut fra lovens system. 

Begrepet «mangel» har dessuten allerede et vidt anvendelsesområde i annen lovgivning. Begrepet «mangel» benyttes i flere sentrale kontraktsrettslige lover, herunder kjøpsloven, forbrukerkjøpsloven, avhendingsloven og husleieloven. Disse lovene er også modeller for foreslått lov. En innføring av begrepet «kontraktsbrudd» tilfører derfor ikke et nødvendig nytt innhold, ettersom de aktuelle kontraktsavvikene allerede fanges opp av mangelsbegrepet.

Bruken av begrepet «kontraktsbrudd», som skal omfatte både forsinkelse og «andre kontraktsbrudd», kan også skape unødvendig uklarhet. Vurderingen som loven legger opp til under «andre kontraktsbrudd», er i realiteten sammenfallende med mangelsvurderingene man er kjent med under annen lovgivning. Det er et viktig hensyn at utleieloven harmoniseres med f.eks. forbrukerkjøpsloven der dette er mulig. En slik begrepsmessig samordning vil styrke forutberegneligheten i forbrukerens rettsstilling, ved at rettsspørsmål lettere kan gjenkjennes og relevante tolkningskilder enklere identifiseres. Dersom det derimot benyttes ulike begreper, vil dette lett kunne gi grunnlag for anførsler om at lovgiver har ment å endre innholdet, og at innholdet i "kontraktsbrudd" er et annet enn etter mangelsbegrepet.

Departementet viser videre til at leie av ting kombinerer "ting" og "tjenesteelement". Tjenesteelementet kan være fraværende i deler av leietiden, eksempelvis ved vedlikehold og reparasjoner, og mer fremtredende i andre jf. s. 8 og 9.  Hovedregelen er imidlertid at "tingen" utgjør hovedelementet i avtalen. Departementet mener i forlengelsen av dette at det er passende å omtale avvik ved leveringen som mangler ved "tingen", men at det ikke passer like godt å omtale brudd på utleierens plikter underveis som mangler, fordi pliktbruddet ikke nødvendigvis gir seg utslag i fysiske avvik ved tingen jf. s. 9:

"Brudd på utleierens plikter underveis i leietiden kunne man ha omtalt som mangler ved tjenesten. Dette er imidlertid egnet til å forvirre fordi forslaget da vil bruke et mangelsbegrep som henviser til ulike kategorier av plikter. Et siste alternativ kunne være å også omtale mangler ved tingen som mangler ved tjenesten, og med det anlegge et vidt mangelsbegrep, men dette innebærer etter departementets syn at lovens hovedfokus skifter fra å handle om tingen til å handle om tjenesten."

Høringsnotatet viser likevel til at husleieloven og andre kontraktsmessige lover opererer med et vidt mangelsbegrep jf. s. 9. Det er altså ikke nødvendig at mangelen har gitt utslag i fysiske avvik på tingen, jf. Ot.prp.nr.82 (1997-98) s. 184. (husleieloven § 5-7). Husleieloven bygger eksempelvis på at misligholdsbeføyelser kan gjøres gjeldende når en av partenes "plikter" er brutt, forutsatt at den aktuelle "mangelen" ikke skyldes forhold på leierens side. En slik plikt kan blant annet være leierens plikt til å opptre slik at det opprettholdes vanlig ro og orden i eiendommen jf. husleieloven § 5-2. 

Selv om leierens hovedytelse er å betale leie og disponere husrom, viser dette at mangelsbegrepet allerede benyttes som koblingsord for løpende forpliktelser som knytter seg til gjennomføringen og opprettholdelsen av leieforhold. Slike plikter retter seg i mindre grad mot egenskaper ved det fysiske husrommet, og i større grad mot partenes opptreden underveis i avtaleforholdet. Dette fremstår som et naturlig utgangspunkt også for leieloven.

At utleieforholdet også kan omfatte enkelte sekundære tjenesteelementer, kan derfor håndteres innenfor et tradisjonelt mangelsbegrep. Dette kan gjøres uten at det skaper uklarhet om at det er disposisjonsretten til løsøret som utgjør hovedelementet i utleieavtalen. Husleieretten håndterer dette allerede ved at også brudd på lovpålagte plikter i leietiden omfattes.

Det er dessuten viktig å understreke at vurderingen av tingens egenskaper i stor grad bygger på alminnelige kontraktsrettslige prinsipper, som uansett ordlyd vil kunne gjøres gjeldende også i leieforhold. Dette taler for at hensynet til sammenheng og forutberegnelighet indikerer at de rettslige standardbegrepene som utløser denne vurderingen, ikke bør variere unødig.

Advokatforeningen foreslår at departementet vurderer å benytte «mangel» og «forsinkelse» som begrep for avvik fra kontraktsmessig stand. Det kan eventuelt presiseres uttrykkelig i lovtekst at «mangel» i denne loven omfatter både avvik ved tingen ved levering og brudd på utleiers løpende plikter i leietiden. Slik sett oppnås bedre harmonisering på tvers av lovgivning og kontraktstyper.

4.16.2    Sondringen mellom forsinkelse og «andre brudd»

I forlengelsen av forrige punkt, bemerker Advokatforeningen også at det kan oppstå uklarhet ved grensedragningen mellom "forsinkelse" og "andre brudd" som lovforslaget nå opererer med. Dette knytter seg særlig til innlevering av tingen til service eller reparasjon. Lovforslaget deler som nevnt utleierens mislighold i to hovedkategorier, kontraktsbrudd i form av forsinkelse og "andre brudd på utleierens plikter".

Forsinkelse omfatter at "tingen ikke blir levert, eller blir levert for sent". Høringsnotatet presiserer at forsinkelsesbegrepet er knyttet til leveringen ved leieforholdets start. Kontraktsbrudd som oppstår underveis i leieperioden, skal vurderes etter reglene om «andre brudd» jf. s. 74.

Samtidig er det et grunnleggende trekk ved leieforhold at utleieren har en løpende plikt til å stille tingen til disposisjon for leieren gjennom hele leietiden jf. s. 45. Høringsnotatet beskriver dette som en plikt til å sørge for at tingen er "tilgjengelig", slik at verken utleieren selv eller tredjepersoner hindrer bruken.

Denne systematikken skaper imidlertid uklarhet i praktisk viktige situasjoner, særlig når en allerede levert ting tas inn til service, reparasjon eller vedlikehold og ikke blir tilbakelevert til avtalt tid. Problemet oppstår fordi utleieren ikke bare har plikt til å levere tingen én gang, men også til å sørge for at leieren faktisk kan bruke den gjennom hele leieperioden.

Forbrukeren opplever i slike tilfeller et tidstap fordi tingen ikke anses tilgjengelig. Dette passer imidlertid ikke inn i lovens forsinkelsesbegrep, da "forsinkelse" etter systemet kun gjelder ved leveringen ved leieforholdets start. Konsekvensen er at et tap som i realiteten er av samme art som ved forsinkelse, tap av bruksrett over tid, må behandles som et "annet brudd".

Departementet søker å håndtere dette gjennom reglene om leieavslag. Det legges til grunn at § 32 første ledd om tidstap også kan anvendes der tingen etter levering er ute av forbrukerens besittelse, for eksempel under vedlikehold. Leieavslaget da skal beregnes ut fra tidsperioden tingen ikke er tilgjengelig jf. Høringsnotatet s. 79.

Videre presiseres det at § 32 også er ment å omfatte tilfeller der tingen underveis i leieperioden ikke er "tilgjengelig", og at den må ses i sammenheng med reglene om leieavslag mens retting eller avhjelp pågår jf. s. 164. Dette bidrar til en viss avklaring når det gjelder betalingsplikten, men etterlater fortsatt uklarhet når det gjelder hvordan misligholdet rettslig skal klassifiseres.

Det trekkes frem særlig tre svakheter ved denne systematikken. For det første er manglende tilgjengelighet i leietiden ikke regulert som en egen kontraktsbruddstype, men håndteres indirekte gjennom flere bestemmelser. § 32 første ledd er i hovedsak utformet som en prisreduksjonsregel og gir derfor begrenset veiledning om den rettslige klassifiseringen av tilfeller der tingen ikke tilbakeleveres etter service, eller der andre faktiske hindringer gjør tingen utilgjengelig og dermed ubrukelig for leieren. Når løsningen i stor grad må forankres i forarbeidsuttalelser om at ordlyden er «vid nok», kan dette svekke forbrukerens forutberegnelighet. 

For det andre kan rettighetsbildet bli uklart fordi «forsinkelse» utløser særskilte beføyelser som ikke uten videre gjelder ved «andre brudd». Ved forsinkelse kan forbrukeren blant annet kreve oppfyllelse. Ved «andre brudd» er derimot oppfyllelse eller fastholdelse ikke uttrykkelig regulert. Departementet legger i stedet til grunn at forbrukerens behov kan ivaretas gjennom «retting». I tilgjengelighetstilfellene er det imidlertid ofte ikke tale om å rette en mangel ved tingen, men om å gjenopprette selve disposisjonsadgangen, for eksempel ved å levere tingen tilbake etter service eller reaktivere tilgangen til en digital ytelse. Dette kan skape unødige tvister om forbrukerens krav rettslig sett er et krav om retting, eller om situasjonen i realiteten ligger nærmere forsinkelse fordi kjerneproblemet ofte ikke er at tingen har en kvalitativ feil, men at forbrukeren ikke får disposisjon over ytelsen til avtalt tid.

For det tredje blir grensedragningen enda mer krevende i leieforhold som forutsetter digitale tilgangsløsninger, som apper for opplåsing eller aktivering av tingen. Når slik tilgang svikter, blir konsekvensen i praksis ofte den samme som ved forsinkelse. Leieren mister bruken av tingen. Likevel er lovens system og beføyelsesstruktur i hovedsak bygget opp rundt skillet mellom levering ved leieforholdets start og øvrige brudd underveis, uten at disse digitale forutsetningene og praktiske virkninger er tilstrekkelig innarbeidet.

For å styrke forutberegneligheten og redusere risikoen for tvist om både klassifisering og rettsvirkninger, kan det vurderes å tydeliggjøre "manglende tilgjengelighet i leietiden” som en egen underkategori av utleierens kontraktsbrudd (forsinkelse) i forarbeidene.

En slik presisering bør knyttes til utleierens løpende plikt til å stille tingen til disposisjon. Den bør som et minimum omfatte typetilfeller der tingen er levert, men senere blir utilgjengelig fordi den tas inn til reparasjon eller vedlikehold og ikke tilbakeleveres til avtalt tid. Presiseringen bør også omfatte situasjoner der tingen i praksis ikke kan brukes som følge av svikt i nødvendige digitale tilgangsløsninger som er en forutsetning for bruken.

4.16.3    Høringsnotatet kapittel 18.7 – Erstatning for ikke-økonomisk tap 

Departementets forslag går ut på at loven skal åpne for kompensasjon av konkrete ulemper forbrukeren påføres, også i form av ikke-økonomisk tap.

Det er vist til at en tilsvarende bestemmelse er innført i forbrukerkjøpsloven § 33 tredje ledd, i forbindelse med innsnevring av adgangen til å kreve prisavslag, altså i en situasjon der forbruker skal forbli eier av tingen, men få redusert plikten til å betale kjøpesummen. Advokatforeningen kan ikke se at de samme hensyn gjør seg gjeldende i et leieforhold. 

Advokatforeningen mener som utgangspunkt at utleiers erstatningsansvar må være begrenset til det økonomiske tapet som forbrukere påføres. 

I lovforslaget § 37 første ledd, andre setning er det foreslått at fristen for å reklamere aldri kan være kortere enn to måneder fra det tidspunktet forbrukeren oppdaget mangelen. Advokatforeningen mener denne fristen i enkelte tilfeller kan være for lang. Det vises til høringsnotatet s. 166 som omhandler at det i vurderingen av hva som er rimelig tid, vil kunne ha betydning om eventuelle feil eller skader på tingen kan utvikle seg til å bli mer omfattende, eller om det kan oppstå følgeskader dersom forbrukeren ikke melder fra raskt. Dette oppfattes å være i motstrid til foreslåtte § 37 første ledd, andre setning. Videre vil en reklamasjon som er fremsatt lenge etter tilbakelevering av tingen, kunne by på bevismessige utfordringer. Den lange reklamasjonsfristen kan i så måte innebære en felle for forbrukeren. 

4.17    Lovforslaget kapittel 8 – Utleierens krav som følge av forbrukerens kontraktsbrudd 

4.17.1    Lovforslaget § 40 – Vederlag for fortsatt bruk 

Utgangspunktet er at utleieren kan kreve vederlag dersom tingen ikke leveres tilbake på tidspunktet leieforholdet opphører, i tillegg til erstatning. 

Departementet fremsetter på s. 71 at § 40 skal tilsvare husleieloven § 10-3:

"Departementet foreslår i § 40 en bestemmelse tilsvarende husleieloven § 10-3 første ledd. I samsvar med Høyesteretts uttalelser i HR-2019-781 legges det til grunn at bestemmelsen skal forstås som et naturaloppfyllelseskrav, hvor det ikke kreves at de alminnelige vilkårene for erstatning, herunder kravet til økonomisk tap, er oppfylt. 

Det er den uhjemlede, fortsatte bruken (vår utheving) av tingen som utleieren skal kompenseres, og denne kommer i tillegg til et eventuelt øvrig økonomisk tap på utleierens hånd. Ut fra dette foreslås det at bestemmelsen inntas som et spesifikt krav utleieren kan gjøre gjeldende, i lovens kapittel 8 om utleierens krav ved kontraktsbrudd fra forbrukeren side."

I praksis kan det imidlertid være vanskelig å avgjøre om forbrukeren "fortsatt bruker" tingen etter leieforholdet er avsluttet. Denne problemstillingen er ikke like relevant ved utleie av hus, da det er enklere å fastslå når bruken opphører i slike tilfeller. 

Ved løsøregjenstander kan den eksempelvis være stjålet eller mistet. § 40 gir imidlertid bare utleieren rett til å kreve vederlag frem til tingen blir levert tilbake dersom det faktisk er mulig å levere tingen tilbake. Dersom tingen forsvinner eller blir ødelagt slik at den ikke kan leveres tilbake, gjelder ikke regelen om vederlag for fortsatt bruk inntil tingen er tilbakelevert jf. s. 168. Andre misligholdsbeføyelser kan i slike tilfeller likevel være aktuelle. 

En mulig løsning er å presisere grensen mellom tilfeller der utleier kan kreve fortsatt vederlag fordi tilbakelevering ikke har skjedd i henhold til avtale, og tilfeller der kravet i stedet må bygge på erstatningsreglene fordi tingen er gått tapt eller ødelagt. 

En slik avklaring kan motvirke at reglene om fortsatt leievederlag anvendes uriktig som en generell tapsregel, også i situasjoner som reelt sett hører hjemme under erstatningsbeføyelsene.

4.18    Lovforslaget kapittel 9 – Virkninger av heving 

4.18.1    Lovforslaget § 46 – Særlige regler om virkninger av heving

Lovforslaget bygger på det alminnelige kontraktsrettslige prinsipp om at heving av leieavtaler som utgangspunkt har virkning fremover i tid, også kalt heving ex nunc.

Hensynet bak hovedregelen i lovforslaget er at selve bruksretten til tingen utgjør realytelsen i leieforholdet. Et slikt brukselement lar seg ikke restituere der bruken allerede har funnet sted. Dette prinsippet fremgår gjennomgående i annen sammenlignbar kontraktslovgivning jf.  husleiel. §§ 2-12 og 9-9 og hvtjl. §§ 15 og 26. 

Lovforslaget åpner likevel for et snevert unntak for heving ex tunc. Heving kan skje med tilbakevirkende kraft, dersom formålet med leieavtalen er blitt vesentlig forfeilet som følge av kontraktsbruddet. Adgangen er forbeholdt de groveste tilfellene, jf. HR-2025-823-A. Høringsnotatet viser til at dette typisk vil gjelde tilfellene der leieobjektet har vært tilnærmet verdiløst i forhold til det avtalte formålet. Eksemplet som ble vist til er dersom et partytelt kollapser i forkant av et bryllupsarrangement. 

Departementet fremhever på s. 108 at slik ex tunc-heving kan gi særlige og krevende oppgjørsspørsmål ved leie av løsøre, særlig der leieobjektet faktisk har vært brukt. Det kan ha oppstått slitasje, verdifall, eller forbrukeren kan ha hatt "vesentlig nytte" av tingen i perioden, se side 108:

"Det bemerkes i den forbindelse at forbrukerkjøpslovens bestemmelser om forbrukerens restitusjonsforpliktelse er begrenset til å godskrive selgeren avkastning og gi rimelig vederlag for ‘vesentlig’ nytte, jf. § 50 første ledd. Det er vanskelig å se at forbrukeren vil kunne ha hatt ‘vesentlig’ nytte av tingen når vilkåret for heving er at formålet med leieavtalen har blitt vesentlig forfeilet. Det kan likevel ikke utelukkes at forbrukeren kan ha hatt noe nytte av tingen dersom tingen ... kunne brukes til andre formål. Et alternativ er at loven bygger på håndverkertjenestelovens løsning, og at utleieren kan kreve dekket et rimelig vederlag for den nytten forbrukeren har hatt av tingen."

Departementet konkluderer imidlertid på samme side med at det ikke foreslås særskilt hjemmel for utleier til å kreve vederlag for faktisk nytte i ex tunc-tilfellene:

"Departementets foreløpige forslag er at det i leieloven ikke tas inn noen bestemmelse om at forbrukeren ved full heving må betale vederlag til utleieren for den nytten forbrukeren har hatt av tingen i leietiden."

Problemstillingen vil sjelden ha betydning ved alminnelige forbrukerleieavtaler, da utleier ofte lider et beskjedent tap. 

Dette kan imidlertid stille seg annerledes ved mer kostbare/verdifulle løsøregjenstander eller langvarige avtaler. Forbrukeren kan da ved heving ex tunc, potensielt få tilbake all betalt leie selv om tingen har vært brukt i lang tid og blitt påført slitasje. Det samme gjelder f.eks. ved blandede ytelser som eksempelvis ved leasing eller maskin- og bilavtaler med tilknyttede tjenester. Selve bruken kan også ha påvirket løsørets verdi, før kontraktsbruddet utløser heving.

Høringsnotatet viser videre på s. 108 til at regelen begrunnes i forbrukervernehensyn, og at vilkåret om at "formålet må være vesentlig forfeilet", ofte utelukker at forbrukeren drar en "vesentlig nytte" av tingen som legitimerer at fradrag tilkjennes utleier. Departementet påpeker også at det ikke kan utelukkes at forbrukeren har fått "noe nytte" selv når hovedformålet er forfeilet, men vil likevel ikke foreslå å kreve rimelig vederlag i slike tilfeller.

Forbrukeren har allerede et sterkt vern gjennom forbrukervernreglene, og det kan oppstå urimelige utslag for utleier dersom forbrukeren kan heve avtalen i sin helhet selv om tingen har vært benyttet i en lang periode i forkant. Siden leieavtaler kan være både omfattende og langvarige, bør balansen i avtaleforholdet og utleiers interesser ivaretas bedre.

Der det for eksempel er tale om langvarig leie eller leasing av bil, kan det tenkes at forbrukeren har nytte av tingen selv om vilkårene for å heve er oppfylt. I en slik situasjon åpner leieloven for at forbrukeren, selv etter lang tids kontraktsforhold, kan heve avtalen med tilbakevirkende kraft (ex tunc). Forbrukeren vil da ha krav på tilbakebetaling av all betalt leie og eventuelle innskudd for hele perioden, uten plikt til å yte vederlag for faktisk nytte.

En mulig løsning kan være å innføre en adgang for utleier til å nedlegge krav om et rimelig og forholdsmessig nyttefradrag ved heving ex tunc av forbruker. Særlig der vurderingstema er om formålet "vil kunne bli" vesentlig forfeilet. En slik fremtidsrettet vurdering kan utgjøre en viss bruk av forbrukeren i forkant, selv om vilkåret for heving oppfylles. 

En slik regel kan også avgrenses til kostbare, langvarige leieforhold eller der det klart fremgår at forbrukeren har hatt noe nytte, som kan ha forringet leiegjenstandens verdi, tross hovedformålets bortfall.

4.19    Lovforslaget kapittel 12 - Særlige regler om leiefinansiering

4.19.1    Lovforslaget § 54 – Virkeområde for reglene om leiefinansiering

I lovforslaget § 54 annet ledd foreslås det en definisjon av leiefinansiering. Fjerde ledd fastslår at utleier etter annet ledd må være et finansforetak med tillatelse til å drive finansieringsvirksomhet etter reglene i finansforetaksloven eller tilhørende regelverk.

Ut fra omtalen i høringsnotatet punkt 21.2.2 er det ikke klart om definisjonen av leiefinansiering i lovforslaget samsvarer med forståelsen av finansiell leasing i definisjonen av finansieringsvirksomhet i finansforetaksloven § 2-1 annet ledd bokstav a. Etter Advokatforeningens oppfatning bør det være samsvar mellom disse definisjonene. Dette vil gi god sammenheng med kravet om at det bare er finansforetak med tillatelse til å drive finansieringsvirksomhet som kan tilby leiefinansiering etter leieloven. Konsekvensen av å samordne definisjonene vil også være at operasjonell leasing, som ikke krever tillatelse til å drive finansieringsvirksomhet, vil bli regulert av de alminnelige reglene om leieavtaler.

4.19.2    Lovforslaget § 66 – Endringer i finansavtaleloven

Departementet foreslår at de særskilte reglene om leiefinansiering i finansavtaleloven oppheves og erstattes av reglene i leieloven. I lovforslaget § 66 foreslås det derfor enkelte endringer i finansavtaleloven. Det er imidlertid ikke foreslått endringer i finansavtaleloven § 1-7 annet ledd, som inneholder en henvisning til finansavtaleloven § 5-23, som foreslås opphevet.  

5    Oppsummering av høringsinnspillet 

Advokatforeningen støtter forslaget om å etablere et mer oversiktlig og forutsigbart regelverk for å styrke forbrukervernet ved leie og leasing av kostbare løsøreobjekter, slik som leasing av bil. Samtidig pekes det på at en lovregulering bør treffe der behovet faktisk er størst, og at det fremstår som uklart om høringsnotatet dokumenterer et tilstrekkelig behov for en lov som omfatter "alt løsøre", slik forslaget legger opp til.

Det er tilsynelatende et fungerende leiemarked i dag. De andre nordiske landene har ikke innført egen leielov. Lovforslaget her skal omfatte både kostbare og lite verdifulle objekter, kortsiktige og langsiktige avtaler og alt av løsøreobjekter, inklusive dyr. Det er vanskelig å overskue konsekvensene av et lovforslag med så vidt anvendelsesområde som foreslått. Det vil videre være tilsvarende vanskelig å lage en lov med hensiktsmessige reguleringer som treffer alle de tilfellene loven skal omfatte. Det bør derfor vurderes å avgrense forslaget til de tilfeller der det er et konkretisert behov for lovregulering. Når det spesielt gjelder dyr, fremhever Advokatforeningen at lovforslaget i stor grad er utformet for leie av "døde objekter", og at innlemmelse av leie av dyr i loven reiser særskilte etiske og dyrevelferdsmessige problemstillinger som ikke fanges opp på en tilfredsstillende måte. 

Advokatforeningen ber avslutningsvis departementet vurdere om lovens virkeområde bør avgrenses – enten ved terskel knyttet til verdi, eller ved positiv angivelse av bestemte typer ting/typetilfeller (som leasingbiler og andre kostbare gjenstander). En slik avgrensing vil også gjøre det enklere å utforme regelverket med tilstrekkelig fleksibilitet, slik at det unngås reguleringer som på enkelte områder kan virke så rigide at de urimelig begrenser næringslivets handlingsrom. For leiefinansiering er det imidlertid allerede etablerte bransjestandarder, og det bør utredes nærmere om det er grunnlag for å fravike disse ved lov. Videre bør leie av dyr holdes utenfor lovens virkeområde, alternativt bør det inntas en klar forrangsregel som sikrer at dyrevelferdsloven går foran ved motstrid.

 

                                               Vennlig hilsen

 

Siri Teigum                                                                    Merete Smith
leder                                                                              generalsekretær