Forslag til forskrifter om boligkjøpsmodeller

1    Innledning

Advokatforeningens tillitsvalgte advokater utfører et omfattende frivillig og ulønnet arbeid for å ivareta rettsstaten, rettssikkerheten og menneskerettighetene. En del av dette arbeidet består i å utarbeide høringsuttalelser. 

Advokatforeningens høringsarbeid er organisert i 29 lovutvalg, oppdelt etter særskilte rettsområder og rettslige interesseområder. Om lag hundre høringsuttalelser utarbeides av Advokatforeningens tillitsvalgte advokater hvert år.

Alle våre høringsuttalelser er forfattet av advokater med ekspertise innenfor det rettsområdet som lovforslaget gjelder. En ekspertise som ikke er hentet kun fra juridisk teori, men fra advokatenes praktiske erfaring med å bistå sine klienter – i den norske rettsstatens hverdag. Denne høringsuttalelsen er skrevet ut fra Advokatforeningens ønske om å bidra til gode lovgivningsprosesser og gode lover. 

2    Sakens bakgrunn

Vi viser til Kommunal- og distriktsdepartementets høring publisert den 1. juli 2026 med høringsfrist den 16. oktober 2026. Høringen gjelder forskrifter til burettslagslova og eierseksjonsloven om boligkjøpsmodeller.

Denne høringsuttalelsen er utarbeidet av Advokatforeningens lovutvalg for fast eiendom (tings- og leierett), i samarbeid med lovutvalget for konkurs, akkord, panterett, tvangsfullbyrdelse og inkasso. Lovutvalget for fast eiendom (tings- og leierett) består av Trude Gran Melbye (leder), Kristine Devold, Thomas Rindahl Håkonsen, Tina Østreng Lund, Katrine Lien Mjell, Tom Risa og Per Amund Uldalen. Lovutvalget for konkurs mv. består av Frank C. Aase (leder), Faraz Ahmed Ali, Mira L. Bergsland, Ole Magnus Karlsen, Sven Krohn, Stine D. Snertingdalen, Ellen Synnøve S. Ulriksen og Sofie Vikse. Alle de forannevnte har lang erfaring og god kompetanse innenfor de aktuelle rettsområdene. 

3    Kommentarer til de enkelte forslagene

3.1    Overordnet

Advokatforeningen stiller seg positiv til at det kommer på plass forskrifter til de gjennomførte lovendringene i burettslagslova og eierseksjonsloven om boligkjøpsmodeller. Etter Advokatforeningens syn bør det fastsettes forskrift også for eierseksjonssameier. Det er allerede vide muligheter i dagens regelverk for å unngå ervervsbegrensningen og tilby utleie i slike sameier. 

Advokatforeningen mener forskriftene bør oppstille visse minstekrav til avtalens innhold hva gjelder reklamasjon og håndtering av mangler. Det bør også vurderes om det skal reguleres i forskriften om det skal være adgang til å avtale at deleieavtalen er strengt personlig. 

Det er fornuftig at det forskriftsfestes krav til tinglysing og at den juridiske personen skal sørge for dette. Advokatforeningen mener imidlertid at det bør stilles strengere krav til å sikre rettsvern for den fysiske personen, særlig gjennom regler om tidspunkt og frister for tinglysing og regulering av hvordan nye avtalevilkår skal håndteres. 

Advokatforeningen er enig i at den juridiske personen ikke bør kunne kreve deleiesameiet oppløst, men er usikker på om en slik avtale vil være bindende for konkursboet uten forankring i lov. Dette bør vurderes nærmere. En avtalebestemmelse som ikke binder konkursboet, vil gi forbrukeren en falsk trygghet. 

Slik vi også spilte inn i høringen for lovendringene, mener Advokatforeningen at den juridiske personen ved deleie bør sikres én eller to stemmer på henholdsvis generalforsamling eller årsmøte. 

For deleie i borettslag er Advokatforeningen usikker på hvor grensen for juridiske personers eierskap bør gå. Advokatforeningen har tidligere spilt inn at grensen kan settes på 50 %, men ser samtidig behovet for å redusere risiko ved konkurs. 

For leie til eie i eierseksjonssameier stiller Advokatforeningen spørsmål ved om ikke en eierbegrensning blir noe kunstig, all den tid det allerede i dag er mulig for en utbygger å beholde alle eller et større antall seksjoner for utleie. 

3.2    Problemstillinger som forskriftene ikke regulerer – høringsnotatets punkt 2.4.1, 4.4 og 4.7

Advokatforeningen mener det er problematisk at forskriftene ikke har nærmere bestemmelser om reklamasjon og håndtering av mangler. Forslaget innebærer at forskriftene kun stiller krav om at dette reguleres i avtalen mellom partene. 

Vurderingene av reklamasjonsfrister, hvem reklamasjon skal rettes til og hvilke krav som må stilles til reklamasjonens innhold, kan være kompliserte. Det kan få store negative konsekvenser for kjøper/leier dersom det eksempelvis reklameres for sent. Dersom den juridiske personen ikke følger opp reklamasjonen, eller unnlater å videreformidle den til rette vedkommende, kan det oppstå uklarhet om ansvarsforholdene og hvem som må bære risikoen for reklamasjonstap. En annen mulig konsekvens av at det overlates til aktørene å avtaleregulere dette, er at det oppstår spørsmål om hvem som har ansvaret og må ta konsekvensene dersom informasjonen er uriktig eller ufullstendig. Etter Advokatforeningens syn virker det uheldig at slike sentrale problemstillinger i sin helhet overlates til partene å avtaleregulere.

Som nevnt under punkt 3.3.1.3 kan det også oppstå særlige problemstillinger dersom en leie til eie-avtale opphører uten at kjøpsretten benyttes, og det deretter inngås ny leie til eie-avtale for samme bolig. Det kan i disse overgangstilfellene oppstå uklarheter om ansvaret for mangler, vedlikehold, herunder ved endringer/tilpasninger foretatt av tidligere leier, samt hvilke krav den nye leieren/eieren kan gjøre gjeldende. 

Etter Advokatforeningens syn illustrerer dette at ansvars- og risikofordeling i leie til eie-avtaler kan være kompleks. For en forbruker kan det være særlig krevende å ha oversikt over de rettslige og praktiske konsekvensene av slike forhold. Dette tilsier at spørsmål om reklamasjon og håndtering av mangler ikke uten videre bør overlates til individuell avtaleregulering. 

Advokatforeningen anbefaler derfor at forskriftene oppstiller visse minstekrav til avtalens innhold hva gjelder reklamasjon og håndtering av mangler, herunder frister, hvem reklamasjon skal rettes til, og hvem som har ansvar for å følge den opp. Forskriftene kan også med fordel enten angi hvilke lovregler som gjelder på området, eller kreve at avtalen inneholder en tydelig henvisning til det relevante regelverket. En løsning her kan være å forskriftsfeste at reklamasjon til den juridiske personen alltid skal anses som rettidig reklamasjon overfor øvrige aktører i kontraktskjeden.  

3.3    Forslag til forskrift om boligkjøpsmodeller i borettslag i høringsnotatets punkt 4 

3.3.1    Leie til eie

3.3.1.1    Definisjon av leie til eie – høringsnotatet punkt 4.1

Advokatforeningen er enig i at det er fornuftig å definere "leie til eie" i forskriften. Advokatforeningen mener imidlertid at definisjonen bør være lik lovens definisjon. 

For det første er det prinsipielt uheldig og kan skape uklarhet med ulike definisjoner. For det andre er det språklig sett ikke naturlig, om riktig, å angi at en person leier en andel, slik forslaget til forskriftstekst lyder. Leieretten gjelder boligen, ikke andelen. Dette harmonerer også best med eksempelvis husleieloven, som gjelder bruksrett til husrom mot vederlag. Bruksretten, altså leien, gjelder selve husrommet og ikke andelen. 

3.3.1.2    Retten til å eie andeler ved leie til eie – høringsnotatets punkt 4.2 

Det foreslås at kun juridiske personer som skal tilby leie til eie kan kjøpe eller på annen måte erverve andeler fra aktører som er nevnt i borettslagsloven § 2-12. Dette omfatter "bustadbyggjelag eller ein annan yrkesutøvar, medrekna organisasjonar og offentleg verksemd, som skal stå for erverv eller oppføring av bustader for burettslaget".

Videre mener Advokatforeningen, som fremholdt i høringssvaret til lovendringene, at juridiske personer bør kunne eie inntil 50 % av andelene også for leie til eie. Så lenge det settes en tydelig tidsbegrensning og samtidig er slik at andeler må selges i markedet dersom forbrukeren ikke kjøper ved utløpet av opsjonsperioden, vil brukereierprinsippet etter Advokatforeningens syn forsvarlig opprettholdes. 

3.3.1.3    Tidsbegrensning og frister ved leie til eie – høringsnotatet punkt 4.3

Advokatforeningen er enig i at femårsfristen for å kjøpe andelen bør løpe fra overtakelse, slik vi også ga innspill om i anledning lovendringene. 

Advokatforeningen er videre enig i at det bør kunne inngås én ny leie til eie-avtale dersom kjøpsretten ikke benyttes i løpet av den første avtaleperioden. 

Det kan være tilfeller hvor et leie til eie-forhold opphører før det har gått fem år. Det kan dermed være hensiktsmessig å presisere at heller ikke den etterfølgende avtalen kan gjelde for mer enn fem år, uavhengig av varigheten til foregående avtale. 

Det kan være uklart når den nye femårsperioden skal begynne å løpe. Ved forlengelser løper den nye avtaleperioden fra opphøret av den foregående. Ved opphør av den første avtalen og inngåelse av ny avtale med en ny leier, kan det oppstå et opphold mellom avtaleperiodene. Dette bør ikke være til hinder for at den nye leieren får inngå en femårig avtale, selv om det eventuelt skulle føre til at den totale perioden fra første innflytting til siste avtaleforhold opphører, blir noe lenger enn 10 år. Samtidig er det naturlig å vurdere om det bør gjelde en maksimal frist for når en ny avtale skal tre i kraft. 

3.3.1.4    Krav til leie til eie-avtalen – høringsnotatets punkt 4.4

Om bokstav c

Etter forslaget skal leie til eie-avtalen fastsette at tilbyderen skal tinglyse leierens rett til å leie og kjøpe andelen, kjøpesummen og opsjonsperiodens lengde. Departementet legger til grunn at tinglysning vil sikre rettsvern slik at konkursboet ikke kan selge andelen uten at leieren får benytte opsjonen.

Tinglysning er et viktig virkemiddel for å sikre rettsvern og vil kunne styrke forbrukerens stilling, særlig ved insolvens eller konkurs hos den juridiske personen. Advokatforeningen er derfor gjennomgående positiv til at forskriftene stiller krav om at avtalen skal pålegge den juridiske personen å sørge for tinglysning som nevnt. 

Advokatforeningen mener imidlertid at for å unngå rettsvernsproblematikk bør det stilles krav om at tinglysning skal skje før eventuelle avtalepant registreres av tilbyderen. Ettersom forslaget er ment å gjelde nye boligprosjekter, vil det nok trolig bare i teoretiske tilfeller kunne hende at tilbyderen får registrert avtalepant i sin ideelle andel før avtalen med leieren. Advokatforeningen mener likevel at det er fornuftig å innta dette som en presisering til § 1-4 bokstav c. Det bør videre vurderes om forskriften i større grad bør regulere konsekvensene av manglende eller forsinket tinglysning.

Forskriften bør også presisere hvordan senere endringer i avtaleforholdet skal håndteres for å sikre fortsatt rettsvern. For leie til eie er det foreslått en tidsbegrensning for avtalen på fem år, med mulighet for å forlenge med ytterligere fem år. Departementet skriver at ved "inngåelse av en ny avtale står partene fritt til å forhandle om nye vilkår". En ny leieavtale vil da være underlagt vilkårene i § 1-4, og tilbyderen blir forpliktet til å tinglyse den nye leieavtalen. Når avtalen tinglyses, kan tilbyderen ha etablert frivillig avtalepant, eller det kan ha blitt etablert utleggspant. Det er ikke automatisk slik at den nye leieavtalen får forrang for disse rettsstiftelsene, og det kan i praksis dukke opp tilfeller der det kan være utfordrende å få innhentet samtykke fra panthaverne, særlig når det gjelder utleggspant, og deretter få tinglyst samtykket for å få etablert rettsvern for leieavtalen. I tillegg kan en ny leieavtale som er inngått kort tid forut for konkurs hos tilbyderen reise en rekke problemstillinger, spesielt i tilfeller der den nye leieavtalen vurderes å være svært fordelaktig for leietakeren. Advokatforeningen ber departementet vurdere dette nærmere.    

Det oppstår også spørsmål om salg av leierens andel, og hvilken betydning dette får for adgangen til å endre den allerede tinglyste avtalen som er ment å løpe videre på dagens vilkår. 

3.3.2    Deleie

3.3.2.1    Definisjon av deleie – høringsnotatet punkt 4.5

Advokatforeningen er enig i at det er fornuftig å definere "deleie" i forskriften. Selv om det vil gi ulik ordlyd i lov og forskrift, er Advokatforeningen i dette tilfellet enig i at begrepet "andel" bør brukes i forskriften i stedet for "bolig", slik Advokatforeningen også spilte inn i lovens høringsrunde. Bakgrunnen er at det er formelt riktig at det dreier seg om eierskap til andelen. 

Ellers står det "eigarskap av ein andel" i forslaget, som bør vurderes endret til "eigarskap til ein andel". 

I bestemmelsens andre setning benyttes begrepet "eksklusiv bruksrett" til en andel. Igjen påpeker Advokatforeningen at dette fremstår som språklig unaturlig, om riktig. Bruksretten gjelder boligen, ikke andelen. Andre setning bør derfor justeres til "[…] og ha ein eksklusiv bruksrett til bustaden som er knytt til andelen". Dette er også i tråd med borettslagslovens terminologi. 

3.3.2.2    Retten til å eie andeler ved deleie – høringsnotatets punkt 4.6

Advokatforeningen har samme merknad til denne bestemmelsen som i punkt 3.3.1.2 over. 

Advokatforeningen er usikker på hvor grensen for juridiske personers eierskap ved deleie bør gå. 

Jo høyere andel en juridisk person eier, jo større konsentrasjonsrisiko vil det være ved konkurs. Departementet peker selv på at dersom en andelseier med stor eierandel misligholder felleskostnader, vil borettslaget kunne få problemer med betaling av sine forpliktelser. Legalpantet på 2G per andel, jf. burettslagslova § 5-20, gir en viss sikkerhet, men tvangssalgsprosessen tar tid, og dersom et stort antall boliger i samme borettslag skal selges samtidig, er det "ikke nødvendigvis så lett å få solgt alle". Departementet peker på at dette i verste fall kan føre til at borettslaget selv går konkurs. Det er en alvorlig konsekvens som tilsier en forsiktig tilnærming. Det solidariske ansvaret for felleskostnader mellom den fysiske og juridiske deleieren demper risikoen noe, men bare så lenge den fysiske deleieren er betalingsdyktig. Forslaget om at den fysiske deleieren betaler felleskostnadene til borettslaget er fornuftig, særlig sett hen til at den fysiske deleieren også kan trekke fra/motregne kravet på dekning av den juridiske personens andel av felleskostnadene, i vederlaget for bruksretten. Det må imidlertid vurderes om disse bestemmelsene i tilstrekkelig grad eliminerer systemrisikoen ved en stor konsentrert konkurs.

3.3.2.3    Krav til deleieavtalen – høringsnotatet punkt 4.7

Om bokstav d

Advokatforeningen har samme merknad til denne bestemmelsen som tilsvarende merknad for leie til eie-avtaler, se punkt 3.3.1.4 over. 

Om bokstav f

Generelt

Det er foreslått at den juridiske personen ikke kan kreve sameiet oppløst etter sameigelova § 15 de første 10 årene fra inngåelse av avtalen. Hvis hensynet er å skjerme den fysiske personen i 10 år etter at den betaler kjøpesummen for deler av andelen, bør det vurderes om perioden skal regnes fra overtakelse og ikke avtaleinngåelse. Dette vil også gjøre at regelen harmonerer med reglene for frister og tidsbegrensninger for leie til eie. 

Det er ikke foreslått samme forbud for fysiske personer. Advokatforeningen er enig i dette. 

Blir skyldners konkursbo bundet?

Et særskilt spørsmål er om et avtalt forbud mot å kreve oppløsning av sameiet, binder tilbyderens konkursbo. Etter dekningsloven § 7-3 har konkursboet rett til å tre inn i skyldnerens gjensidig bebyrdende avtaler. Trer boet inn, blir det "berettiget og forpliktet på avtalens vilkår", jf. dekningsloven § 7-4. Men det er ikke gitt at boet vil anse seg tjent med å tre inn i deleieavtalen – boet kan velge å la være, og i stedet kreve realisasjon av den ideelle eierandelen. Det følger av rettspraksis at et konkursbo kan benytte eierbeføyelser som følger av sameielova § 15 for å kreve sameie oppløst, jf. bl.a. LG-1999-02024 der konkursboet fikk medhold i krav om oppløsning av sameie i andelsleilighet. Også LE-2008-081161 gjaldt et konkursbo som krevde tvangssolgt skyldnerens ideelle andel av bolig gjennom oppløsning etter sameielova § 15 tredje ledd.  LB 2017-012278 er direkte relevant: lagmannsretten kom der til at en avtale mellom ektefeller om ikke å selge en boligeiendom var til hinder for at mannens konkursbo kunne kreve tvangsoppløsning. Dette gjaldt imidlertid en konkret avtale med visse særlige omstendigheter, og det er usikkert om resultatet uten videre kan overføres til en standardisert deleieavtale der formålet er å beskytte en kommersiell modell. Det er også uavklart om en senere erverver av tilbyderens eierandel (for eksempel kjøper på tvangssalg) vil være bundet av oppløsningsforbudet dersom dette kun fremgår av en avtale som ikke er tinglyst.

Advokatforeningen mener at departementet bør vurdere om oppløsningsforbudet bør gis en uttrykkelig lovforankring (fremfor bare å være et avtalevilkår) slik at det utvilsomt binder konkursboet og senere erververe. Dersom begrensningen fortsatt skal følge av avtalen, bør departementet vurdere om den kan og bør tinglyses på andelen med rettsvern overfor tredjepersoner.

Hva skjer ved oppløsning av sameie ved deleie?

Høringsnotatet peker på at risikoen for konkurs hos tilbyderen ved deleie er større enn ved ordinært boligkjøp, og at konsekvensene kan innebære at den fysiske deleieren "blir tvunget til å kjøpe den resterende delen av andelen, eventuelt risikere å få inn en ukjent sameier eller at hele boligen blir (tvangs)solgt". Ved oppløsning av sameie etter sameielova § 15 annet ledd skal tingen selges etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven når den ikke kan deles uten skade. Høringsnotatet presiserer at en borettslagsandel i sameie ikke kan deles, slik at hele sameiet – altså både den juridiske og den fysiske deleierens andeler – selges samlet. Departementet uttaler at dette er "noe annet enn ved konkurs", og at Justis- og beredskapsdepartementet, i samarbeid med andre departementer, skal "arbeide videre med" spørsmålet. 

Advokatforeningen mener det er viktig at regelverket gir den fysiske deleieren forutsigbarhet om hva som skjer dersom tilbyderen går konkurs. Forskriften bør som minimum avklare hvorvidt den fysiske deleieren skal ha forkjøpsrett eller en rett til å kjøpe ut tilbyderen / konkursboet innen en frist, regler om håndtering av felleskostnader i overgangsperioden mellom konkursåpning og endelig avklaring i den grad dette kan bli gjenstand for diskusjon, og en klargjøring av om konkursboet kan selge den ideelle eierandelen til en hvilken som helst tredjepart, eller om den fysiske deleieren har et "vern" mot å få en ukjent sameier.

Rett til overdragelse?

Avslutningsvis påpeker Advokatforeningen at et alternativ til oppløsning av sameiet kan være at den fysiske personen overdrar sin eierandel til tredjepart. Vi kan ikke se at loven eller forskriften tar stilling til om avtalen mellom partene skal kunne forby slik overdragelse, med andre ord om det kan avtalefestes at deleieavtalen er strengt personlig. Det bør vurderes om dette skal reguleres i forskriften.

3.3.2.4    Stemmerett på generalforsamlingen ved deleie – høringsnotatet punkt 4.8

Advokatforeningen er enig i departementets vurderinger om at det ved deleie i borettslag er den fysiske personen som bør ha stemmerett på generalforsamlingen, men mener at det bør gjøres en språklig endring i den foreslåtte bestemmelsen i § 2-4. Den foreslåtte ordlyden er at dersom en andel er eid i sameie, "har den fysiske deleigaren røysterett på generalforsamlinga". Dette er ikke feil, og meningsinnholdet blir tydelig når man sammenholder med brl. § 7-10, men Advokatforeningen foreslår likevel en av følgende ordlyder for økt språklig presisjon:

    "[…] er det kun den fysiske deleigaren som har røysterett på generalforsamlinga"
    "[…] er det den fysiske deleigaren som utøver andelens røysterett på generalforsamlinga"

For øvrig fastholder Advokatforeningen at den juridiske personen bør sikres én stemme, slik vi også spilte inn i lovens høringsrunde.  

3.4    Forslag til forskrift om boligkjøpsmodeller i eierseksjonssameier – høringsnotatet punkt 5

3.4.1    Bør det fastsettes forskrift til eierseksjonsloven? – høringsnotatet punkt 5.1

Departementet stiller spørsmål ved om det bør innføres en forskrift som utvider adgangen til bruk av boligkjøpsmodeller i eierseksjonssameier. Departementet peker på at en aktør som tilbyr leie til eie-kontrakter, vil få en sterk maktposisjon i eierseksjonssameiet fordi seksjonseiere har stemmerett ut ifra antall seksjoner de eier (enten per seksjon eller etter brøk). 

Etter Advokatforeningens syn bør det åpnes for økt bruk av boligkjøpsmodeller også i eierseksjonssameier, herunder leie til eie. 

Advokatforeningen bemerker at det allerede er vide muligheter i dagens regelverk for å unngå ervervsbegrensningen, for eksempel der en utbygger beholder flere seksjoner etter seksjoneringen eller selger videre en utleieportefølje gjennom salg av et single purpose-selskap som eier et flertall seksjoner. I disse tilfellene er formålet dessuten gjerne mer langsiktig utleie. I leie til eie-kontrakter er det hensikten at leietaker skal bli eier på sikt, og maktbalansen vil dermed rettes opp med tiden. Advokatforeningen tar for øvrig til orde for at forskriften regulerer stemmeretten, se punkt 3.4.3.3.

3.4.2    Leie til eie

3.4.2.1    Definisjon av leie til eie – høringsnotatet punkt 5.2

Advokatforeningen er enig i at det er fornuftig å definere "leie til eie" i forskriften. Advokatforeningen mener imidlertid at definisjonen bør være lik lovens definisjon. For det første er det prinsipielt uheldig og kan skape uklarhet med ulike definisjoner. For det andre er det språklig sett upresist å si at en person leier en boligseksjon, slik forslaget til forskriftstekst lyder. Definisjonen av en eierseksjon i eiersl. § 4 er (vår understreking): "eierandel i […]  seksjonert eiendom, med enerett for eieren til å bruke en bestemt bruksenhet i eiendommen". Systemet er parallelt til borettslag og forskjellen på andel og bolig, selv om en eierseksjon er noe mer fysisk enn en andel fordi man som seksjonseier er direkte eier av en del av eiendommen. 

Leieretten gjelder like fullt den fysiske bruksenheten, og ikke eierandelen. Dette harmonerer også best med eksempelvis husleieloven, som gjelder bruksrett til husrom mot vederlag. Bruksretten, altså leien, gjelder selve husrommet og ikke eierseksjonen.  

3.4.2.2    Retten til å erverve boligseksjoner ved leie til eie – høringsnotatet punkt 5.3 

Det er foreslått en grense på 30 % eierandel for tilbydere av leie til eie-kontrakter. All den tid reglene kun skal gjelde for nye eierseksjonssameier der 30 % av seksjonene kun kan erverves "fra utbygger eller den som er hjemmelshaver på seksjoneringstidspunktet", vil Advokatforeningen løfte spørsmålet om regelen om maksgrense for eierskap blir noe kunstig. Ettersom den som er eier på seksjoneringstidspunktet lovlig kan fortsette å eie et høyt antall eller samtlige eierseksjoner, og et kjøp av samtlige aksjer i eierselskapet ikke anses som "erverv" etter eiersl. § 23, kan en utbygger i praksis velge å tilby leie til eie av alle eller langt flere enn 30 % av seksjonene, uavhengig av forskriften. Departementet er også inne på dette i siste avsnitt i punkt 5.3.2 i høringsnotatet, men Advokatforeningen er ikke enig i at det kun er "en viss adgang". 

Ervervsbegrepet, slik det skal forstås i eierseksjonsloven, omfatter ikke aksjekjøp. Advokatforeningen mener det bør presiseres i forarbeidene til forskriften at aksjekjøp heller ikke omfattes av ervervsbegrepet i denne sammenhengen. Det er ikke uvanlig at hele porteføljer skifter eier gjennom overdragelse av aksjer i et single purpose-selskap som eier eiendom. 

Ellers viser Advokatforeningen til punkt 3.3.2.2 over. 

Advokatforeningen vil også knytte en kommentar til foreslått ordlyd i forslag til forskrift § 1-2 om at de som skal tilby leie til eie kan erverve inntil 30 % "fra utbygger eller den som er hjemmelshaver på seksjoneringstidspunktet". Det er uklart for Advokatforeningen hvorfor hjemmelshaver trekkes inn, og hvilken selvstendig betydning en slik henvisning er ment å ha. Ervervet må nødvendigvis skje fra reell eier, ikke formell hjemmelshaver. 

Også begrepet "utbygger" kan for øvrig være uklart da det ikke har en definert betydning. Et mer treffende begrep kan være "tiltakshaver" eller "byggherre", men igjen trenger ikke dette sammenfalle med den faktiske, reelle eier. 

3.4.2.3    Tidsbegrensning og frister ved leie til eie – høringsnotatet punkt 5.4

Departementet skriver at det ikke er behov for en samlet tidsbegrensning i eierseksjonssameier slik som for borettslag, fordi det ikke gjelder et brukereierprinsipp og fordi det allerede er mulig å leie ut eierseksjoner uten tidsbegrensning. Like fullt er det foreslått at den tidsbestemte perioden der den fysiske personen kan kjøpe boligseksjonen, ikke kan overstige fem år. Samtidig kan det tilbys leie til eie i flere enn to omganger. Det er dermed ingen maksimal tidsbegrensning på hvor lenge boligen kan leies ut. 

Ovennevnte reiser spørsmålet om det er behov for en 5-års tidsbegrensning for hver enkelt avtaleperiode. Dersom det er ønskelig for både den juridiske og den fysiske personen å inngå eksempelvis en 10 års leiekontrakt med opsjon på kjøp, kan dette være bedre for bomiljøet enn at leietaker skiftes hvert femte år. Det er i høringsnotatet vist til vurderingene i punkt 4.3.2 i høringsnotatet, som gjelder borettslag og særlig hensynet til brukereierprinsippet. Dette gjør seg ikke gjeldende i eierseksjonssameier. 

3.4.2.4    Krav til leie til eie-avtalen – høringsnotatet punkt 5.5

Advokatforeningen viser til punkt 3.2 over om manglende regulering av reklamasjon. 

Når det gjelder forslaget til § 1-4 bokstav c om tinglysing, viser Advokatforeningen til punkt 3.3.1.4 over, som får tilsvarende anvendelse.

3.4.3    Deleie

3.4.3.1    Definisjon av deleie – høringsnotatet punkt 5.7

Advokatforeningen viser til punkt 3.3.2.1 over. 

Det er samtidig ikke helt presist å snakke om eksklusiv bruksrett til en boligseksjon i andre setning. Bruksretten gjelder bruksenheten, ikke eierandelen. Andre setning bør derfor justeres til "[…] og ha en eksklusiv bruksrett til hele bruksenheten som eierandelen gir enerett til". Dette er i tråd med eierseksjonslovens terminologi. 

3.4.3.2    Krav til deleieavtalen – høringsnotatet punkt 5.9

Om bokstav d

Advokatforeningen viser til punkt 3.3.1.4 over.

3.4.3.3    Stemmerett på årsmøtet ved deleie – høringsnotatet punkt 5.10

Advokatforeningen har de samme merknadene til dette forslaget som for tilsvarende forslag for borettslag, se punkt 3.3.2.4 over, men da slik at den juridiske personen bør sikres to stemmer dersom den er deleier i to eller flere boligseksjoner. Dette vil sikre tilbyder en viss innflytelse, samtidig som antall stemmer ikke overstiger det antall en juridisk person lovlig kan ha i tråd med ervervsbegrensningen i § 23. På denne måten vil man unngå å forrykke maktbalansen. 

Om bokstav f

Advokatforeningen viser til punkt 3.3.2.3 over.

                                        Vennlig hilsen

Siri Teigum                                                                         Merete Smith
leder                                                                                    generalsekretær