Advokatens plikter som oppgjørsansvarlig for nybygg

Oppgjørsoppdrag med eller uten skriving av kontrakt er omfattet av eiendomsmeglingsloven, jf. eiendomsmeglingsloven (emgll.) § 1-2 annet ledd. Advokater kan drive eiendomsmegling i kraft av sin advokatbevilling, men må stille ekstra sikkerhet for slik virksomhet, jf. emgll. § 2-7 og eiendomsmeglingsforskriften § 2-2. 

Kontroll av oppgjørsforutsetninger

Det følger av emgll. § 6-3 første ledd at oppdraget skal utføres i overensstemmelse med god meglerskikk og med omsorg for begge parters interesser. I tråd med formålsbestemmelsen om sikker, ordnet og effektiv omsetning av fast eiendom gjennom mellommann, jf. emgll. § 1-1, forutsetter god meglerskikk at handelen gjennomføres på en slik måte at ingen av partene utsettes for økonomisk risiko forbundet med dette.

Som oppgjørsansvarlig skal man kontrollere om alle lovbestemte og avtalte oppgjørsforutsetninger er oppfylt. Gjennomføring av det økonomiske oppgjøret innebærer normalt at advokaten som megler sørger for overføring av kjøpesummen fra kjøper til selger, og samtidig sørger for at kjøper får tinglyst hjemmel til eiendommen, uten andre heftelser enn de som etter avtalen skal overtas. I dette ligger det at advokaten også utarbeider nødvendige tinglysingsdokumenter og garanterer overfor kjøpers långivere for tinglysing av pant med forutsatt prioritet, jf. emgll. § 6-9. Advokaten plikter også å utferdige oppgjørsoppstillinger til kjøper og selger, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-13.

Her følger en ikke uttømmende oversikt over forhold som det er viktig å merke seg når det gjelder oppgjør av boliger under oppføring.

Bustadoppføringslova § 12-garanti

Oppgjør for nybygg (prosjektoppgjør) bygger på de samme grunnprinsippene som oppgjør ved salg av bruktbolig. Bustadoppføringslova (buofl.) inneholder imidlertid ufravikelige bestemmelser for hvordan oppgjøret skal utføres. Loven gjelder for avtaler mellom entreprenør og en forbruker om oppføring av ny bolig. Avtaler som omfattes av bustadoppføringslova er etter § 1:

a. avtale om oppføring av bygning til bustadføremål og avtale om arbeid som vert utført direkte som ledd i slik oppføring, og

b. avtale om rett til fast eigedom med ny eigarbustad når arbeid som entreprenøren står for, enno ikkje er fullført på avtaletida. Likt med dette skal reknast avtale om vidaresal av slik rett.

I avtaler som omfattes av bustadoppføringslova, plikter selger (entreprenøren) å stille selvskyldnergaranti for oppfyllelse av avtalen, jf. buofl. § 12. Garantien skal stilles umiddelbart etter avtalens inngåelse. Dersom det er tatt visse bestemte forbehold, som åpning av byggelån, salg av et bestemt antall boliger eller igangsettingstillatelse, er det likevel tilstrekkelig at entreprenøren stiller garantien straks etter at forbeholdene er falt bort, men entreprenøren er uansett forpliktet til å stille garanti før byggearbeidene igangsettes, jf. buofl. § 12 annet ledd.

Dersom selger etter advokatens oppfordring ikke stiller garanti, plikter advokaten snarest mulig å informere kjøper om selgers manglende oppfyllelse og om kjøpers rettigheter som følge av dette, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd. Som følge av manglende garanti, har kjøper rett til å holde tilbake hele sitt vederlag inntil det er dokumentert at det foreligger garanti i samsvar med loven, eventuelt heve med grunnlag i manglende garantistillelse etter forutgående varsel, jf. buofl. § 12 siste ledd, hvor det heter: «I tilfelle der det skal stillast garanti etter fristen i andre ledd første punktum, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag fram til det er dokumentert at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her. I tilfelle der det skal stillast garanti etter fristen i andre ledd andre punktum, og dette ikkje er gjort, kan forbrukaren gje entreprenøren eit skriftleg varsel med ein frist på minst ti virkedagar til å rette forholdet. Har entreprenøren heller ikkje innan denne fristen dokumentert at det er stilt garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å heve avtalen.» Advokaten kan ikke innkreve betaling av kjøpesummen, helt eller delvis, eller foreta oppgjøret, før garanti er stilt, jf. rundskrivet pkt. 3.4 første avsnitt.

Som følge av manglende garanti, har kjøper rett til å holde tilbake hele sitt vederlag, inntil det er dokumentert at det foreligger garanti i samsvar med loven, jf. buofl. § 12 siste ledd, hvor det heter: «Til det er dokumentert at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag.» Advokaten kan ikke innkreve betaling av kjøpesummen, helt eller delvis, eller foreta oppgjøret, før garanti er stilt, jf. rundskrivet pkt. 3.4 første avsnitt. 

Særskilt selvskyldnergaranti

I tillegg til garantien etter bustadoppføringslova § 12, skal selger stille særskilt selvskyldnergaranti fra norsk finansforetak dersom deler av kjøpesummen skal disponeres til fordel for selger før kjøper får hjemmel til eiendommen, jf. buofl. § 47 og tolkningsuttalelse av 5. juli 1999 fra Justis- og beredskapsdepartementet. Garantibeløpet skal tilsvare beløpet som utbetales, og garantien kan ikke avvikles før kjøper har fått hjemmel til eiendommen. Inntil garantien er stilt, eller hjemmelen er overført til kjøper, har kjøper instruksjonsrett over kjøpesummen på advokatens klientkonto for eiendomsmegling, også om kjøper har overtatt boligen, jf. Rt. 2013 s. 1541, avsnitt 42. 

Kontroll av ferdigattest. Midlertidig brukstillatelse.

Der selger etter avtalen skal levere en ferdigstilt bolig, plikter advokaten som megler å forsikre seg om at det foreligger ferdigattest før overlevering og oppgjør finner sted, jf. rundskrivet pkt. 3.4 fjerde avsnitt.

Dersom det ikke foreligger ferdigattest, og det er avtalt at overlevering og oppgjør skal skje på grunnlag av midlertidig brukstillatelse, må advokaten innhente denne før overtakelsen, jf. rundskrivet pkt. 3.4 femte avsnitt.

Dersom det er gjenstående arbeider som selger skal stå for, plikter advokaten å ivareta kjøpers interesse i å etablere sikkerhets for selgers oppfyllelse. Normalt vil dette være å legge til rette for at kjøper holder tilbake tilstrekkelig vederlag eller å sørge for at selger stiller selvskyldnergaranti, jf. buofl. § 31.

Advokaten som megler kan ikke legge til rette for, eller medvirke til, at boliger tas i bruk i strid med plan- og bygningsloven. Dersom advokaten instrueres av partene til å gjennomføre overtakelse og oppgjør før boligen lovlig kan tas i bruk, må advokaten skriftlig informere partene om eventuelle konsekvenser av dette, herunder risikoen for at ferdigattest ikke gis, og bortfall av rett til dagmulkt.