Opplysningsplikt ved oppgjørsoppdrag

Oppgjørsoppdrag med eller uten skriving av kontrakt er omfattet av eiendomsmeglingsloven, jf. emgll. § 1-2 annet ledd. Advokatens undersøkelses- og opplysningsplikt i emgll. § 6-7 regulerer hvilke opplysninger advokaten plikter å fremskaffe, kontrollere og videreformidle til kjøper.

Finanstilsynet har i brev av 23. mars 2010 redegjort for sitt syn på meglers opplysningsplikt ved oppgjørsoppdrag. Her følger et sammendrag av brevet. 

Om oppgjørsoppdrag

Oppgjørsoppdrag med eller uten skriving av kontrakt er omfattet av eiendomsmeglingsloven, jf. eiendomsmeglingsloven (emgll.) § 1-2 annet ledd. Advokater kan drive eiendomsmegling i kraft av sin advokatbevilling, men må stille ekstra sikkerhet for slik virksomhet, jf. emgll. § 2-7 og eiendomsmeglingsforskriften § 2-2.

Gjennomføring av det økonomiske oppgjøret innebærer normalt at megler sørger for overføring av kjøpesummen fra kjøper til selger, og samtidig sørger for at kjøper får tinglyst hjemmel til eiendommen, uten andre heftelser enn de som etter avtalen skal overtas. I dette ligger det at megler også utarbeider nødvendige tinglysingsdokumenter og garanterer overfor kjøpers långivere for tinglysing av pant med forutsatt prioritet, jf. emgll. § 6-9. Megler plikter også å utferdige oppgjørsoppstillinger til kjøper og selger, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-13.

Det følger av emgll. § 6-3 første ledd at oppdraget skal utføres i tråd med god meglerskikk og med omsorg for begge parters interesser. I tråd med formålsbestemmelsen om sikker, ordnet og effektiv omsetning av fast eiendom gjennom mellommann, jf. emgll. § 1-1, forutsetter god meglerskikk at handelen gjennomføres på en slik måte at ingen av partene utsettes for økonomisk risiko forbundet med dette.

Eiendomsmeglingsloven § 6-7

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt i emgll. § 6-7 regulerer hvilke opplysninger megler plikter å fremskaffe, kontrollere og videreformidle til kjøper. De spesifiserte opplysningene i bestemmelsens annet ledd skal gis i skriftlig oppgave (salgsoppgave). Det er et spørsmål om opplysningsplikten i § 6-7 inntrer ved oppgjørsoppdrag, når handelen allerede har kommet i stand.

Det fremkommer av NOU 2006:1 side 129 at undersøkelses- og opplysningsplikten i § 6-7 skal "tillempes til før overtagelsen finner sted". Samtidig står det at "det vil være urimelig å pålegge megleren en undersøkelsesplikt om forhold som ikke har direkte betydning for oppgjøret." Videre skriver utvalget at "dersom megleren påtar seg skriving av kjøpekontrakt i tillegg til gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret, vil det være naturlig at megleren forsikrer seg om at kjøper har fått de opplysninger han har krav på etter emgll. § 3-6."

Slik Finanstilsynet ser det, er rettskildebildet uklart når det gjelder anvendelsen av undersøkelses- og opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7 for oppgjørsoppdrag. Det følger av lovteksten at plikten etter denne bestemmelsen inntrer før handel sluttes. Hensikten med bestemmelsen er at kjøper skal ha anledning til å vurdere opplysningene før han eller hun forplikter seg i forhold til selger. Ved oppgjørsoppdrag - med eller uten skriving av kontrakt - er bindende avtale allerede inngått når advokaten mottar oppdraget. Begge parter har da forpliktet seg basert på de opplysninger som var tilgjengelig på avtaletidspunktet. Megler kan naturlig nok i en slik situasjon verken ha ansvar for manglende eller feilaktige opplysninger gitt av selger, eller ha noen plikt til å utarbeide salgsoppgave etter at handel er inngått, noe som tilsier at § 6-7 ikke får direkte anvendelse ved oppgjørsoppdrag.

Eiendomsmeglingsloven § 6-3

Kravet til god meglerskikk og meglerens omsorgsplikt for begge parter er hjemlet i emgll. § 6-3 første ledd. I tillegg har megleren en generell opplysningsplikt etter annet ledd, hvor det står at megler «skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.» Den nærmere fastleggelsen av meglers plikter etter denne bestemmelsen vil bero på en konkret vurdering, hvor oppdragets begrensede omfang vil ha betydning.

Både Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester og Finanstilsynet har tidligere lagt til grunn at etter salgsfasen har megler en tilnærmet nøytral rolle mellom partene med lik omsorg for kjøper og selger. Etter Finanstilsynets vurdering vil meglers generelle undersøkelsesplikt ved oppgjørsoppdrag som utgangspunkt bare omfatte de forhold som har direkte betydning for en forsvarlig gjennomføring av oppdraget, i denne sammenheng gjennomføring av det økonomiske oppgjøret mellom partene. Dette vil først og fremst knytte seg til lovbestemte og praktiske forutsetninger for utvekslingen av kjøpesum mot rettslig og faktisk råderett over eiendommen.

Merk at ved formidling av nye boliger må megler påse at det foreligger brukstillatelse eller ferdigattest før oppgjør finner sted. Ved omsetning av bolig under oppføring mellom næringsdrivende og forbruker, må megler påse at det fra selgers side er stilt nødvendige garantier etter bustadoppføringslova. I tillegg kan det være avtalt spesielle oppgjørsforutsetninger mellom partene som megler må iaktta ved utføringen av oppdraget.

Finanstilsynet anser det tvilsomt at megler har noen generell plikt til selv å innhente, eventuelt kontrollere, for så å videreformidle til kjøper, opplysninger om reguleringsforhold, ligningsverdi og offentlige avgifter, faste løpende kostnader ved eiendommen, herunder månedlige felleskostnader i boligselskap eller andre forpliktelser som følger av vedtekter og regnskap for boligselskap, eller de øvrige opplysninger som følger av emgll. § 6-7 annet ledd. Dette gjelder, slik Finanstilsynet vurderer det, uavhengig av om oppdraget også omfatter skriving av kontrakt, ettersom vilkårene for avtalen allerede er fastlagt mellom partene før megler får oppdraget.

Imidlertid antar Finanstilsynet at megler - for å kunne gjennomføre handelen på en forsvarlig måte - overfor partene må påpeke åpenbare svakheter i avtalen oppgjøret skal gjennomføres på grunnlag av, jf. Eiendomsmeglingslovutvalgets syn på dette i NOU 2006:1 side 129, hvor det fremgår at hensikten med en slik regel er å bidra til å redusere tvister som kan oppstå. Det vil også kunne være nødvendig at partene inngår tilleggsavtale med nye eller endrede vilkår for at megler finner det forsvarlig å påta seg oppgjørsoppdraget.

Finanstilsynets syn er for øvrig at dersom megler gjennom sin håndtering av oppgjørsoppdraget får eller bør ha kjennskap til opplysninger av ikke uvesentlig betydning for handelen, som ikke er fremlagt av selger, eller megler blir oppmerksom på at opplysningene selger har gitt om eiendommen ikke er riktige, kan det ikke utelukkes at dette vil utløse en informasjons- og rådgivningsplikt overfor kjøper i tråd med meglers generelle omsorgsplikt.