Forholdet mellom taushetsplikten etter eiendomsmeglingsloven og opplysningsplikten etter skatteforvaltningsloven
Oppdragsjournalen og meklingsjournalen er ikke omfattet av taushetsplikten
Advokatens taushetsplikt ved eiendomsmegling, er hjemlet i eiendomsmeglingsloven § 3-6 hvor det står: «[f]oretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, ansatte og tillitsvalgte, samt andre personer med tilknytning til slike virksomheter, skal bevare taushet overfor uvedkommende om det de under utførelsen av
sitt arbeid eller verv får vite om noens personlige forhold eller drifts- og forretningsforhold».
I Finanstilsynets rundskriv 3/2018 om forholdet mellom taushetsplikten etter eiendomsmeglingsloven og opplysningsplikten etter skatteforvaltningsloven (rundskrivet) skriver Finanstilsynet at opplysninger om hvem som har solgt og ervervet deler eller liknende i oppdrag som advokaten har, eller har hatt, i oppdrag å formidle, tidspunktet for dette og salgssummen, er ikke å anse som «personlige forhold eller drifts- og forretningsforhold». Årsaken til dette er blant annet ati slike forhold i stor grad allerede er omtalt i grunnboka. I utgangspunktet er derfor oppdragsjournalen og meklingsjournalen, som har disse opplysningene, ikke omfattet av advokatens taushetsplikt som eiendomsmegler. Finanstilsynet skriver imidlertid at advokaten uansett må vurdere om han/hun har skrevet inn enkeltopplysninger i journalen som likevel er underlagt taushetsplikt. Disse opplysningene kan i så fall sladdes.
Oppgjørsoppstillingen er omfattet av taushetsplikten når klienten er privatperson. Det er ikke kjøpekontrakten.
Som eiendomsmegler har advokaten plikt til å sende en oppgjørsoppstilling til hver klient. Oppgjørsoppstillingen skal vise alle transaksjonene som gjelder den aktuelle klienten. Oppgjørsoppstillinger inneholder gjerne opplysninger om å innfri gjeld, inkludert boliglån, utleggspant og restanser på
kommunale avgifter, fellesutgifter til sameie m.m. Slike oppstillinger kan også inneholde opplysninger om oppgjør av dødsbo/felleseiebo. Oppgjørsoppstillinger vil derfor ofte inneholde opplysninger som vil gjelde «noens personlige forhold», og de vil da være underlagt advokatens taushetsplikt som eiendomsmegler, jf. rundskrivet pkt. 2.
Finanstilsynet går ut fra at transaksjoner i oppgjørsoppstillinger i oppdrag der oppdragsgiveren er næringsdrivende, normalt ikke vil gjelde «drifts- eller forretningsforhold» av en slik karakter at de er omfattet av taushetsplikten, se rundskrivet.
Kjøpekontrakten mellom kjøper og selger vil normalt inneholde standard avtalevilkår som er baserte på den aktuelle bakgrunnslovgivningen. Slike standardvilkår er ifølge Finanstilsynet ikke underlagt meglerens taushetsplikt. Det samme gjelder for opplysninger om partene i avtalen, kjøpesummen og tidspunktet for overtaking. Men særskilte kontraktsvilkår som er forhandlet frem, vil ut fra sin egenart kunne være underlagt taushetsplikten, og de kan i så fall sladdes i dokumentene.
Det at det ikke er taushetsplikt for opplysningene etter eiendomsmeglingsloven, gjør imidlertid ikke at disse opplysningene bør være tilgjengelige for hver og en. God meglerskikk og hensynet til at oppdragsgivere skal ha tillit til advokaten, innebærer at advokaten og foretaket bør være forsiktige i behandlingen av slike opplysninger, og at de vurderer til hvem, og til hvilket formål, de gir opplysningene.
Plikten til å utlevere opplysninger til skattemyndighetene
Advokatens opplysningsplikt til skattemyndighetene om oppdragsgivere eller klienter i eiendomsmeglingsoppdrag, følger av skatteforvaltningsloven § 10-2 (1) og (2), hvor det står:
Ǥ 10-2. Kontrollopplysninger fra tredjepart
(1) Enhver tredjepart plikter etter krav fra skattemyndighetene å gi opplysninger som kan ha betydning for noens skatteplikt.
(2) Advokater og andre tredjeparter plikter, uten hinder av lovbestemt taushetsplikt, etter krav fra skattemyndighetene å gi opplysninger om pengeoverføringer, innskudd og gjeld, herunder hvem som er parter i overføringene, på deres konti tilhørende skattepliktig.»
Finanstilsynet legger til grunn at advokaten i eiendomsmeglingsoppdrag, uten hinder av den lovpålagte taushetsplikten, må legge fram opplysninger om transaksjoner på klientkontoer etter krav fra skattemyndighetene, se rundskrivet.
I tillegg kan skattemyndighetene kreve at advokaten i eiendomsmeglingsoppdrag, også dokumenterer opplysningene gitt med hjemmel andre ledd «[…] ved for eksempel å gi innsyn i, legge fram, sammenstille, utlevere eller sende inn regnskapsmateriale med bilag, kontrakter, korrespondanse, styreprotokoller, elektroniske programmer og programsystemer», jf. skatteforvaltningsloven § 10-2 (5).
I følge Finanstilsynet omfatter opplysnings- og dokumentasjonsplikten også opplysninger om ikke navngitte aktører. Dette har til følge at ved krav fra skattemyndighetene om innsyn i opplysninger i meklingsjournalen, oppdragsjournalen, salgskontrakter, korrespondanse i enkeltsaker og annen dokumentasjon, som ikke gjelder opplysninger om pengeoverføringer, innskudd og gjeld, må advokaten vurdere om dokumentene inneholder opplysninger om noens personlige forhold eller drifts- og forretningsforhold. For det tilfelle at dokumentene gjør det, må advokaten sladde disse opplysningene før dokumentene blir overlevert til likningsmyndighetene. Eventuelle vilkår som er forhandlet frem i kjøpekontrakten, og særskilte merknader i journalen, som ut fra sin egenart er omfattet av taushetsplikten, må for eksempel sladdes eller fjernes før advokaten kan levere dokumentene til skattemyndighetene.
Rundskrivet erstatter Finanstilsynets rundskriv 6/2014.